Rechner · Kaution
Mietkaution berechnen: Höhe, Raten und Zinsen
Was dein Vermieter verlangen darf und was dir beim Auszug zusteht
Die Kaution ist oft der größte Einzelbetrag beim Einzug. Wie hoch sie sein darf, wie du sie in Raten zahlst und wie viel Zinsen dir zustehen, regelt ein einziger Paragraf. Der Rechner setzt ihn für deine Miete um.
Das Wichtigste in Kürze
- Höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten (§ 551 Abs. 1 BGB).
- Du darfst in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zum Mietbeginn.
- Die Kaution wird getrennt angelegt, die Zinsen gehören dir.
- Beim Auszug darf der Vermieter einen angemessenen Teil bis zur Nebenkostenabrechnung zurückhalten.
- Schäden muss er innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe geltend machen.
Inhalt
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Mietkaution berechnen
Höchstens zulässige Kaution
–
drei Monatsmieten ohne Nebenkosten
In drei Raten
–
Zinsen bis zum Auszug
–
mit Zinssatz und Dauer
Zinsen mit Zinseszins, weil die Erträge die Kaution erhöhen (§ 551 Abs. 3 BGB). Der tatsächliche Zins hängt von der Bank und den Jahren ab; in Studenten- und Jugendwohnheimen muss die Kaution nicht verzinst werden. Orientierung, keine Rechtsberatung.
Höhe
Wie hoch die Kaution sein darf
„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“
Die Grenze bezieht sich auf die Kaltmiete. Die Nebenkosten zählen nicht mit, egal ob du eine Vorauszahlung oder eine Pauschale zahlst. Bei 720 € Kaltmiete und 230 € Nebenkosten liegt die Obergrenze also bei 2.160 €, nicht bei 2.850 €. Zinsen, die während der Mietzeit dazukommen, erhöhen die Kaution und zählen nicht gegen die Grenze.
Verlangt der Vertrag mehr, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Du zahlst nur bis zur Grenze. Hast du schon mehr gezahlt, kannst du den Überschuss zurückverlangen.
Zahlung
Zahlen in drei Raten
Du darfst die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also zum vereinbarten Mietbeginn, nicht schon bei der Unterschrift. Die zweite und dritte zahlst du mit den beiden folgenden Mieten. Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen.
- 1
Erste Rate zum Mietbeginn
Ein Drittel der Kaution, zusammen mit der ersten Miete oder kurz davor.
- 2
Zweite Rate
Mit der zweiten Monatsmiete.
- 3
Dritte Rate
Mit der dritten Monatsmiete. Danach ist die Kaution vollständig.
Lässt sich die Kaution nicht glatt durch drei teilen, schlägt der Rechner den Rest von ein bis zwei Cent auf die erste Rate.
Anlage
Anlage und Zinsen
Der Vermieter muss die Kaution bei einer Bank anlegen, getrennt von seinem eigenen Vermögen, mindestens zu dem Zins, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Ihr könnt auch eine andere Anlage vereinbaren. Die Erträge gehören in jedem Fall dir und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Deshalb rechnet der Rechner mit Zinseszins.
Wie viel das ist, hängt vom Zinsniveau ab. Bei 2.100 € und 0,5 % im Jahr kommen in fünf Jahren rund 53 € zusammen. Die getrennte Anlage schützt dich außerdem, falls der Vermieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät.
Barkaution, Kautionskonto, Bürgschaft: was ist der Unterschied?
Am häufigsten ist das Kautionskonto oder Sparbuch, das auf deinen Namen angelegt und an den Vermieter verpfändet wird. Möglich sind auch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung, wenn der Vermieter zustimmt. Dort zahlst du statt der Kaution eine jährliche Gebühr, die du nicht zurückbekommst. Für die Höhe gilt in allen Fällen dieselbe Grenze von drei Kaltmieten.
Auszug
Rückzahlung beim Auszug
Nach dem Auszug darf der Vermieter eine angemessene Zeit prüfen, ob er noch Forderungen hat, etwa wegen Schäden oder offener Miete. Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren allerdings in sechs Monaten, ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückbekommt (§ 548 Abs. 1 BGB).
Übergabe dokumentieren
Ein Protokoll mit Fotos und Zählerständen schützt dich vor späteren Forderungen.
Kontodaten mitteilen
Schreib dem Vermieter, auf welches Konto die Kaution samt Zinsen gehen soll.
Abrechnung verlangen
Behält er etwas ein, muss er sagen, wofür und in welcher Höhe.
Nebenkosten
Einbehalt für die Nebenkosten
Die Nebenkosten für das letzte Jahr werden oft erst Monate nach dem Auszug abgerechnet. Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter deshalb einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, bis die Abrechnung da ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Angemessen heißt: passend zur erwarteten Nachzahlung, nicht die ganze Kaution. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein (§ 556 Abs. 3 BGB).
Für Nachforderungen, die schon verjährt sind, darf der Vermieter die Kaution nicht verwenden (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14). Wie lange er einbehalten darf und wie du die Auszahlung forderst, beschreibt der Ratgeber Kaution einbehalten wegen Nebenkostenabrechnung; was dir nach dem Auszug sonst noch zusteht, steht unter Nebenkostenabrechnung nach Auszug.
Wird die Kaution mit einer Nachzahlung verrechnet?
Dann lohnt sich ein genauer Blick auf die Abrechnung, bevor du die Verrechnung akzeptierst. Wir prüfen jede Position und sagen dir, was der Vermieter wirklich verlangen darf.
Wie die Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung bei nebify abläuft und was du dafür brauchst, erklären wir Schritt für Schritt.
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Viele Vermieter verrechnen die letzte Nachzahlung direkt mit der Kaution. Ist die Abrechnung fehlerhaft, ist das Geld weg, bevor du nachrechnen konntest. Wir prüfen sie vorher und liefern dir das Schreiben an deinen Vermieter.
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FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne die Betriebskosten, die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen sind (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 700 € Kaltmiete sind das 2.100 €, egal wie hoch die Nebenkosten sind.
Darf ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja, in drei gleichen monatlichen Raten. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten zwei Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Ein Vertrag, der die ganze Kaution vorab verlangt, ändert daran nichts.
Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, mindestens zum üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen gehören dir und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine feste Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug eine angemessene Zeit prüfen, ob er noch Ansprüche hat. Ist eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil bis zu dieser Abrechnung zurückhalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkosten behalten?
Nein, nur einen angemessenen Teil, der zur erwarteten Nachzahlung passt. Den Rest muss er auszahlen, sobald er sonst keine Ansprüche mehr hat. Für verjährte Nachforderungen aus den Betriebskosten darf er die Kaution gar nicht verwenden (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).
Wie lange kann der Vermieter Schäden an der Wohnung geltend machen?
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten, ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückbekommt (§ 548 Abs. 1 BGB).
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.