Betriebskostenspiegel 2026Nebenkosten pro m² im Vergleich: bundesweit, nach Kostenart und in 55 Städten

Quelle: Deutscher Mieterbund, „Alle Betriebskostenarten im Überblick“ vom 18.12.2025 (Abrechnungsjahr 2024) und DMB-Grafik zum Abrechnungsjahr 2023. Heizung enthält Warmwasser, Wasser enthält Abwasser. Die Spalte „80 m² pro Jahr“ ist unsere Umrechnung: Wert × 80 m² × 12 Monate, gerundet.

• Gebühren der Gemeinde

  Müll, Wasser und Abwasser kosten je nach Ort sehr verschieden. Für eine 120-l-Restmülltonne reicht die Spanne in unserer Tabelle von 101,15 € (Chemnitz) bis 462,24 € im Jahr (Karlsruhe), beim Wasser samt Abwasser von 3,05 € (Köln) bis 8,36 € pro m³ (Potsdam). Die Gebührensysteme unterscheiden sich allerdings, etwa bei Grundgebühren oder der Zahl der Tonnen.

• Grundsteuer und Hebesatz

  Die Grundsteuer hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab. Allein unter den 14 NRW-Städten der Tabelle reicht er von 374 % (Düsseldorf) bis 1.169 % (Duisburg). Seit der Grundsteuerreform 2025 rechnen mehrere Länder mit eigenen Modellen, Hebesätze sind deshalb nur innerhalb eines Bundeslandes vergleichbar.

• Heizung und Gebäude

  Heizkosten schwanken laut Mieterbund zwischen 0,46 € und 2,18 € pro m² und Monat. Zwischen beiden Enden liegt fast das Fünffache. Entscheidend sind Dämmung und Zustand des Hauses, der Energieträger, der Versorger und die CO₂-Kosten.

• Ausstattung des Hauses

  Aufzug, Hauswart, Gebäudereinigung und Gartenpflege kosten nur dort etwas, wo es sie gibt. Im Spiegel stehen dafür zusammen rund 0,77 € pro m² (Aufzug 0,20 €, Hauswart 0,21 €, Reinigung 0,21 €, Garten 0,15 €). Ein großes Haus mit Service zahlt deshalb oft mehr als ein kleines Mehrfamilienhaus ohne.

• Verbrauch und Verteilerschlüssel

  Heizkosten werden zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt (§§ 7, 8 HeizkostenV), Wasser laut Mieterbund meist nach Personen oder Wohnfläche. Wer viel verbraucht oder in einem großen Haushalt lebt, zahlt mehr pro m². Ob der Schlüssel stimmt, ist eine eigene Prüffrage.

• Abrechnungsjahr und Energiepreise

  Ein Jahr mit hohen Energiepreisen schlägt voll durch: Von 2022 auf 2023 stiegen die Heiz- und Warmwasserkosten laut Mieterbund um rund 18 %. Vergleiche deshalb immer mit Werten aus dem passenden Jahr und mit deiner Vorjahresabrechnung.

Wie sich die Kosten in deiner Stadt zusammensetzen, zeigen unsere Stadtseiten zu den Nebenkosten. Warum eine Abrechnung von einem Jahr aufs andere plötzlich teurer wird, erklärt der Ratgeber Nebenkosten plötzlich höher.

Das Gesetz kennt keine Höchstgrenze für Nebenkosten, weder pro Quadratmeter noch als Anteil an der Miete. Abgerechnet werden die Kosten, die tatsächlich entstanden sind. Wie viel davon auf dich entfällt, wird aber durch vier Regeln begrenzt:

1. 1Nur umlagefähige Kosten

   Umgelegt werden dürfen nur Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB und § 2 BetrKV, und nur, wenn dein Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV nie umlagefähig.

2. 2Wirtschaftlichkeitsgebot

   Bei der Abrechnung ist „der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“ (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB), ebenso bei Kostensteigerungen (§ 560 Abs. 5 BGB). Der Vermieter darf also nicht ohne Grund überteuerte Verträge abschließen und die Kosten an dich weiterreichen.

3. 3Richtig verteilt

   Auch zulässige Kosten müssen korrekt auf die Wohnungen verteilt werden: mit der richtigen Fläche, dem vereinbarten Verteilerschlüssel und ohne den Anteil leerstehender Wohnungen.

4. 4Angemessene Vorauszahlungen

   Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Nach einer Abrechnung kann jede Seite sie in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Was das für den Vergleich mit dem Spiegel bedeutet

1. 1

   Die richtige Zahl nehmen

   Vergleiche deinen gesamten Kostenanteil, oft als „Ihr Anteil“ oder „Ihre Kosten“ ausgewiesen. Die Nachzahlung oder das Guthaben sagen nichts über die Höhe der Nebenkosten, weil sie nur die Differenz zu deinen Vorauszahlungen sind.

2. 2

   Zeitraum und Fläche prüfen

   Bist du im Lauf des Jahres ein- oder ausgezogen, rechne nur mit den Monaten, die du dort gewohnt hast. Nimm die Fläche aus der Abrechnung und vergleiche sie mit deinem Mietvertrag. Stimmt sie nicht, ist das bereits ein möglicher Fehler.

3. 3

   Heizung gleich behandeln

   Der Bundesschnitt von 2,67 € enthält Heizung und Warmwasser. Kommt die Heizkostenabrechnung separat, rechne beide zusammen. Heizt du mit eigener Gastherme, vergleiche nur die übrigen Positionen. Der Rechner hat dafür eine eigene Option.

4. 4

   Positionen statt nur die Summe vergleichen

   Eine Summe im Rahmen kann eine einzelne Position verdecken, die weit über dem Schnitt liegt. Im Modus „Einzelne Positionen“ des Rechners siehst du jede Kostenart für sich.

5. 5

   Vorjahr danebenlegen

   Springt eine Position gegenüber dem Vorjahr deutlich nach oben, ist das oft aufschlussreicher als der Vergleich mit dem Bundesschnitt. Darin können einmalige Ausgaben oder Reparaturen stecken, die nicht umlagefähig sind.

6. 6

   Belege anfordern und fristgerecht widersprechen

   Bei auffälligen Positionen fordere gezielt die Rechnungen und Verträge an. Findest du Fehler, widersprich schriftlich und innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang. Wie du formulierst, steht unter Widerspruch einlegen.