Fristenrechner für die Nebenkostenabrechnung

Frist des Vermieters. Die Abrechnung ist dir „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“ (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Der Rechner zählt ab dem Tag nach dem Ende des Zeitraums zwölf Monate weiter. Endet der Zeitraum am Monatsende, liegt das Fristende immer am Monatsende zwölf Monate später, auch wenn dazwischen ein 29. Februar liegt. Nach Ablauf ist eine Nachforderung ausgeschlossen, „es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“ (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).

Deine Einwendungsfrist. Einwendungen musst du dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Der Tag des Zugangs zählt nicht mit, die Frist endet am gleichen Kalendertag ein Jahr später (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Gibt es diesen Tag nicht, etwa den 29. Februar, endet sie am Monatsletzten (§ 188 Abs. 3 BGB). Danach kannst du Fehler grundsätzlich nicht mehr geltend machen, auch wenn du die Nachzahlung schon bezahlt hast. Wie du dabei vorgehst, steht in unserer Anleitung Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Verjährung. Ansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Nachzahlung und Guthaben werden mit Zugang der Abrechnung fällig. Kommt die Abrechnung 2026 an, verjähren beide also in der Regel mit Ablauf des 31.12.2029. Verhandelt ihr über die Abrechnung, ist die Verjährung so lange gehemmt (§ 203 BGB). Die drei Jahre verlängern deine Einwendungsfrist nicht.

Für beide Zwölf-Monats-Fristen zählt der Zugang, nicht das Datum auf dem Brief und nicht der Tag des Versands. Ein Brief ist zugegangen, sobald er in deinem Briefkasten liegt und du ihn unter normalen Umständen lesen kannst. Wird er erst spätabends eingeworfen, zählt meist der nächste Tag. Kam die Abrechnung per E-Mail oder über ein Mieterportal, nimm den Tag, an dem sie dort abrufbar war.

Ist streitig, wann die Abrechnung ankam, muss das dein Vermieter beweisen. Notier dir deshalb den Tag und heb den Umschlag auf. Umgekehrt gilt das Gleiche für dich: Deine Einwendungen schickst du am besten so, dass du den Zugang belegen kannst, etwa per Einwurf-Einschreiben oder per E-Mail mit Antwort der Hausverwaltung.

Fällt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, Sonntag oder einen am Erklärungsort gesetzlich anerkannten Feiertag, tritt nach § 193 BGB der nächste Werktag an seine Stelle. Die Vorschrift nennt allerdings nur Willenserklärungen und Leistungen. Ob sie auch für die Abrechnungsfrist des Vermieters und deine Einwendungsfrist gilt, ist nicht eindeutig geklärt.

Der Rechner zeigt dir deshalb beide Daten: das rechnerische Fristende und den nächsten Werktag. Für dich als Mieter heißt das: Schick Einwendungen so ab, dass sie vor dem früheren Datum ankommen. Kam die Abrechnung erst am Werktag nach einem Wochenend-Fristende, ist das ein Grenzfall, bei dem sich eine Beratung lohnt. Heiligabend und Silvester sind übrigens keine gesetzlichen Feiertage. Für das Abrechnungsjahr 2025 stellt sich die Frage nicht: Der 31.12.2026 ist ein Donnerstag.

Für Landesfeiertage wähl dein Bundesland. Feiertage, die nur in Teilen eines Landes gelten, etwa Fronleichnam in einigen Gemeinden Sachsens und Thüringens oder Mariä Himmelfahrt in Teilen Bayerns, berücksichtigt der Rechner nicht.