Rechner · Grundsteuer
Grundsteuer für Mieter: Stimmt dein Anteil?
Rechner für Verteilung, Bescheid und Vorjahresvergleich
Seit der Grundsteuerreform 2025 steht in vielen Nebenkostenabrechnungen ein anderer Betrag als früher, oft ein deutlich höherer. Mit diesem Rechner prüfst du, ob dein Anteil richtig verteilt ist und zum Bescheid der Gemeinde passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundsteuer darf auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten überträgt (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
- Ohne andere Vereinbarung wird sie nach Wohnfläche verteilt. Eine Eigentumswohnung hat meist einen eigenen Bescheid.
- Die Jahressteuer des Hauses ist Messbetrag mal Hebesatz. Beide Zahlen stehen im Grundsteuerbescheid.
- Seit 2025 gelten neue Messbeträge und oft neue Hebesätze. Große Sprünge sind möglich, müssen aber zum Bescheid passen.
- Fehler stecken oft in der Gesamtfläche, in doppelten Bescheiden oder in Säumniszuschlägen, die nicht umlagefähig sind.
Inhalt
- 1. Rechner: Grundsteuer prüfen
- 2. So entsteht die Grundsteuer
- 3. Darf die Grundsteuer auf dich umgelegt werden?
- 4. Warum sich die Grundsteuer seit 2025 ändert
- 5. Rechenbeispiel
- 6. Typische Fehler bei der Grundsteuer
- 7. So prüfst du die Grundsteuer Schritt für Schritt
- 8. Rückwirkende Bescheide
- 9. Häufige Fragen
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Deinen Grundsteuer-Anteil prüfen
Wie wird die Grundsteuer bei dir abgerechnet?
Mit dem Grundsteuerbescheid und dem Vorjahr vergleichen (optional)
So hoch müsste dein Anteil sein
–
Fläche und Gesamtbetrag eingeben
Mehr berechnet
–
Abrechnung im Vergleich zur Rechnung
Jahressteuer laut Bescheid
–
Messbetrag × Hebesatz
Hebesätze 2026 mit Quelle: Augsburg · Bergisch Gladbach · Bielefeld · Bochum · Bonn · Bottrop · Braunschweig · Bremen · Bremerhaven · Chemnitz · Darmstadt · Dresden · Duisburg · Erfurt · Gelsenkirchen · Hagen · Hannover · Herne · Karlsruhe · Kassel · Kiel · Lübeck · Magdeburg · Mannheim · Moers · Mülheim an der Ruhr · Münster · Neuss · Nürnberg · Offenbach am Main · Paderborn · Potsdam · Recklinghausen · Regensburg · Rostock · Schwerin · Siegen · Wiesbaden · Wuppertal
Orientierung, keine Rechtsberatung. Toleranz: Abweichungen bis 1 € oder 1 % gelten als Rundung. Andere Verteilerschlüssel aus deinem Mietvertrag kennt der Rechner nicht.
Berechnung
So entsteht die Grundsteuer: Messbetrag mal Hebesatz
Die Grundsteuer hat zwei Bausteine. Das Finanzamt setzt für jedes Grundstück einen Steuermessbetrag fest (§ 13 GrStG). Die Gemeinde bestimmt den Hebesatz, einen Prozentsatz, mit dem der Messbetrag vervielfacht wird.
„Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermeßbetrags oder des Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz).“
Steuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100 = Grundsteuer des Grundstücks im Jahr
Beide Zahlen stehen im Grundsteuerbescheid, den die Gemeinde dem Eigentümer schickt. Die Steuer wird in der Regel vierteljährlich fällig, jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Für die Abrechnung zählt der Jahresbetrag.
Einige Bundesländer, etwa Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, berechnen den Messbetrag nach eigenen Modellen. Am Grundprinzip ändert das nichts: Auch dort ergibt sich die Steuer aus Messbetrag und Hebesatz, und beides steht im Bescheid.
Umlage
Darf die Grundsteuer auf dich umgelegt werden?
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Ja, die Grundsteuer ist eine Betriebskostenart. Dein Vermieter darf sie abrechnen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt. Dafür reicht in der Regel ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Hast du eine Pauschal- oder Inklusivmiete, ist die Grundsteuer darin schon enthalten.
Verteilt wird nach dem Schlüssel aus deinem Mietvertrag. Steht dort nichts, gilt der Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Dann rechnest du: Grundsteuer des Hauses mal deine Wohnfläche geteilt durch die Gesamtfläche. Zur Gesamtfläche gehören auch Läden, Praxen und Büros im Haus, sonst zahlen die Wohnungen den Anteil des Gewerbes mit.
Wohnst du in einer vermieteten Eigentumswohnung, gibt es meist einen eigenen Bescheid nur für diese Wohnung. Diesen Betrag darf der Vermieter direkt weitergeben, ohne Verteilerschlüssel (BGH, Urteil vom 17.04.2013, VIII ZR 252/12). Im Rechner wählst du dafür „Eigener Bescheid“.
Ausführlich, mit allen Sonderfällen, erklärt das der Ratgeber Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Reform
Warum sich die Grundsteuer seit 2025 ändert
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Grundlage sind neue Grundsteuerwerte, die das Finanzamt für jedes Grundstück ermittelt hat. Daraus ergaben sich neue Messbeträge, für manche Häuser deutlich höhere, für andere niedrigere als vorher.
Gleichzeitig haben viele Gemeinden ihre Hebesätze angepasst. In Nordrhein-Westfalen dürfen Städte seitdem getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen. Bochum etwa erhebt 2026 für Wohngrundstücke 715 % und für Nichtwohngrundstücke 1.190 %. Duisburg ist dagegen 2026 zu einem einheitlichen Satz von 1.169 % zurückgekehrt, nachdem es 2025 noch getrennte Sätze hatte.
Für dich heißt das: Ein Sprung zwischen den Abrechnungen 2024 und 2025 kann völlig korrekt sein. Er muss sich aber aus den Bescheiden erklären lassen. Bleiben Messbetrag und Hebesatz von 2025 auf 2026 gleich, muss auch die Grundsteuer des Hauses gleich bleiben. Jede Änderung braucht dann einen konkreten Grund.
Hebesätze, Vergleiche und Rechenbeispiele für einzelne Städte findest du auf unseren Seiten zur Grundsteuer in Augsburg, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bottrop, Braunschweig, Bremen, Bremerhaven, Chemnitz, Darmstadt, Dresden, Duisburg, Erfurt, Gelsenkirchen, Hagen, Hannover, Herne, Karlsruhe, Kassel, Kiel, Lübeck, Magdeburg, Mannheim, Moers, Mülheim an der Ruhr, Münster, Neuss, Nürnberg, Offenbach am Main, Paderborn, Potsdam, Recklinghausen, Regensburg, Rostock, Schwerin, Siegen, Wiesbaden und Wuppertal.
Beispiel
Rechenbeispiel: Stimmt dein Anteil?
Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Für dein Haus steht im Bescheid ein Messbetrag von 300,00 €, die Stadt erhebt 715 %. Das Haus hat 640 m², deine Wohnung 64 m².
300,00 € × 715 % = 2.145,00 € Grundsteuer im Jahr
2.145,00 € × 64 m² ÷ 640 m² = 214,50 € dein Anteil
Steht in deiner Abrechnung deutlich mehr als 214,50 €, stimmt entweder die Gesamtfläche nicht, es ist ein anderer Bescheid eingeflossen, oder es wurde nicht nach Fläche verteilt. Genau diese Abweichung zeigt dir der Rechner oben.
Fehler
Typische Fehler bei der Grundsteuer
Gewerbe nicht in der Gesamtfläche
Läden, Praxen oder Büros fehlen in der Gesamtfläche. Dann zahlen die Wohnungen deren Anteil mit.
Zwei Bescheide für ein Jahr
Ein Änderungsbescheid und der ursprüngliche Bescheid wurden beide abgerechnet. Der Jahresbetrag ist dann doppelt drin.
Säumniszuschläge und Mahngebühren
Hat der Vermieter zu spät gezahlt, sind Zuschläge seine Sache. Sie gehören nicht in die Betriebskosten.
Ganze Anlage statt eigene Wohnung
Bei einer Eigentumswohnung wurde die Grundsteuer der ganzen Wohnanlage nach Fläche verteilt, obwohl es einen eigenen Bescheid für die Wohnung gibt.
Andere Grundstücke mitgerechnet
Garagenhof, Nachbarhaus oder ein unbebautes Grundstück haben oft eigene Bescheide. Sie gehören nur in deine Abrechnung, wenn sie zu deiner Mietsache gehören.
Passt die Grundsteuer wirklich zu deinem Haus?
Ob der Gesamtbetrag stimmt, siehst du nur mit dem Bescheid. Ob Gewerbe, Garagen und Leerstand richtig behandelt sind, zeigt erst der Vergleich mit Mietvertrag und Flächenliste. Das ist mühsam, wenn man es zum ersten Mal macht.
Vorgehen
So prüfst du die Grundsteuer Schritt für Schritt
- 1
Deinen Anteil nachrechnen
Gesamtbetrag mal deine Fläche geteilt durch die Gesamtfläche, bei kürzerer Mietzeit anteilig für deine Monate. Das übernimmt der Rechner.
- 2
Vorjahr daneben legen
Wie stark ist dein Anteil gestiegen? Ein großer Sprung ist nach der Reform möglich, braucht aber eine Erklärung.
- 3
Bescheid anfordern
Bitte um Einsicht in den Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr (§ 556 Abs. 4 BGB). Das Schreiben dafür erstellst du mit dem Belegeinsicht-Generator.
- 4
Bescheid nachrechnen
Messbetrag mal Hebesatz muss den Jahresbetrag ergeben. Trag beides im Rechner ein, dann siehst du die Abweichung zum Gesamtbetrag.
- 5
Einwendungen erheben
Stimmt etwas nicht, beanstande es schriftlich, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB).
Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
Nachforderung
Rückwirkende Bescheide und Nachforderungen
Nach der Reform haben viele Eigentümer geänderte Bescheide bekommen, teils für Jahre, die schon abgerechnet waren. Der Vermieter darf sich in der Abrechnung vorbehalten, einzelne Positionen nachzuberechnen, wenn er sie ohne eigenes Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen konnte (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12). Ein rückwirkend geänderter Grundsteuerbescheid ist der typische Fall.
Bekommst du eine solche Nachforderung, lass dir den neuen Bescheid zeigen und prüf, ob er tatsächlich das abgerechnete Jahr betrifft. Umgekehrt gilt: Sinkt die Grundsteuer rückwirkend, sollte dir der Vermieter die Ersparnis ebenfalls gutschreiben.
Bleibt die Grundsteuer hoch, steigen oft auch die Vorauszahlungen. Ob die neue Vorauszahlung angemessen ist, zeigt der Vorauszahlungsrechner.
Prüfung durch nebify
Lass die Grundsteuer und alle anderen Positionen prüfen
Bei der Grundsteuer kommt es auf Bescheid, Flächenliste und Mietvertrag gleichzeitig an. Wir prüfen deine Nebenkostenabrechnung Position für Position, rechnen deinen Anteil nach und sagen dir, was du beanstanden kannst.
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Abrechnung hochladen und in 2 Minuten sehen, ob sich eine Prüfung lohnt.
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Jede Position mit Rechtsgrundlage geprüft, dazu ein fertiges Widerspruchsschreiben an deinen Vermieter.
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Prüfbericht plus persönliche Begleitung bei der Klärung mit deinem Vermieter (8 Wochen).
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- Geld-zurück-Garantie, einmalig pro Abrechnung, kein Abo
FAQ
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf mich umlegen?
Ja, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt. Die Grundsteuer ist die erste Kostenart in § 2 der Betriebskostenverordnung. Steht im Vertrag eine Pauschalmiete oder Inklusivmiete, darf sie nicht zusätzlich abgerechnet werden.
Wie wird die Grundsteuer auf die Mieter verteilt?
So, wie es im Mietvertrag steht. Ist nichts vereinbart, nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es meist einen eigenen Bescheid für die Wohnung. Diesen Betrag darf der Vermieter direkt weitergeben (BGH, Urteil vom 17.04.2013, VIII ZR 252/12).
Wie berechne ich die Grundsteuer für ein Haus?
Steuermessbetrag mal Hebesatz. Den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde (§§ 13 und 25 GrStG). Bei 300 € Messbetrag und 715 % Hebesatz ergibt das 2.145 € im Jahr. Beide Zahlen stehen im Grundsteuerbescheid.
Warum ist meine Grundsteuer seit 2025 so stark gestiegen?
Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Das Finanzamt hat für jedes Grundstück einen neuen Messbetrag festgesetzt, und viele Gemeinden haben ihre Hebesätze geändert. Für manche Häuser ist die Steuer dadurch stark gestiegen, für andere gesunken. Ob der Sprung in deiner Abrechnung stimmt, zeigt der Vergleich der Bescheide.
Kann ich den Grundsteuerbescheid meines Vermieters sehen?
Ja. Der Bescheid gehört zu den Belegen, die der Abrechnung zugrunde liegen, und du darfst ihn einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Das Schreiben dafür erstellst du mit unserem Belegeinsicht-Generator.
Muss ich zahlen, wenn die Grundsteuer rückwirkend erhöht wurde?
Unter Umständen ja. Bekommt der Vermieter einen geänderten Bescheid für ein Jahr, das schon abgerechnet ist, kann er die Mehrkosten nachfordern, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat und sich die Nachberechnung vorbehalten hat (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12). Lass dir dann den Bescheid zeigen.
Muss der Gewerbeanteil im Haus herausgerechnet werden?
Für das alte Recht hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug für Gewerbe nötig ist (Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Ob das für die neue Grundsteuer und für Städte mit getrennten Hebesätzen genauso gilt, ist noch nicht entschieden. Die Gewerbefläche muss aber in der Gesamtfläche mitzählen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.