Grundsteuer Wuppertal: Hebesatz 947 % und dein Anteil als Mieter

Die aufkommensneutralen Werte hat das Land NRW für jede Kommune errechnet. Sie zeigen, mit welchem Satz die Stadt nach der Reform gleich viel eingenommen hätte wie vorher. Wuppertal hat keinen getrennten Satz eingeführt, die Werte für Wohn- und Nichtwohngrundstücke dienen nur dem Vergleich.

Quelle: Stadt Wuppertal: Hebesatzsatzung vom 11.11.2024 · Bund der Steuerzahler NRW: Realsteuerhebesätze 2025 · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Im Bergischen Städtedreieck liegt Wuppertal in der Mitte. Remscheid verlangt 2026 einen Hebesatz von 1.058 %, Solingen 805 %. Alle drei haben einen einheitlichen Satz für alle Grundstücke.

Im Vergleich der 23 kreisfreien Städte gehört Wuppertal zum oberen Drittel. Höher liegen etwa Gelsenkirchen, Herne, Mülheim, Remscheid, Duisburg und Hagen. Die Landeshauptstadt Düsseldorf kommt mit 374 % aus, weniger als der Hälfte des Wuppertaler Satzes. Ein Vergleich der Hebesätze sagt aber nichts über einzelne Häuser, denn die Messbeträge unterscheiden sich von Grundstück zu Grundstück.

Einheitliche Hebesätze der Grundsteuer B 2026 laut Kreisvergleich des Bundes der Steuerzahler NRW, Redaktionsschluss 10.07.2026.

Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Das Haus in diesem Beispiel gibt es nicht, die Zahlen sind angenommen. Das Beispiel zeigt auch, was die 56 Punkte über dem aufkommensneutralen Satz für dich ausmachen. Rechne mit den Werten deines Hauses nach, sobald du den Bescheid hast.

Im Beispiel kostet dich die Grundsteuer knapp 9 € im Monat. Der Aufschlag über dem aufkommensneutralen Satz macht davon nur rund 6 € im Jahr aus. Viel stärker wirkt der Messbetrag, den das Finanzamt nach der Reform für dein Haus festgesetzt hat. Ein Haus mit doppeltem Messbetrag zahlt auch doppelt so viel Grundsteuer, bei gleichem Hebesatz und gleicher Fläche.

Seit 2025 dürfen Städte in NRW für Wohngrundstücke einen niedrigeren Satz festlegen als für Gewerbe. Wuppertal hat das nicht getan. In der Hebesatzsatzung vom 11.11.2024 steht für die Grundsteuer B ein einheitlicher Satz von 947 %.

Für Mieter hat das zwei Seiten. Bei getrennten Sätzen hätte das Land für Wohnhäuser 727 % als aufkommensneutral angesetzt, für Gewerbe 1.378 %. Wohnungen tragen in Wuppertal also mehr als in einem getrennten Modell. Dafür zahlen Mieter in Häusern mit Laden nicht drauf.

Ein Vorteil des einheitlichen Satzes: Er ist rechtlich weniger angreifbar. Die Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom Dezember 2025 betrafen getrennte Sätze in anderen Städten. Für Wuppertal sind Bescheide auf dieser Grundlage deshalb stabiler.

Weil der Satz 2026 nicht steigt, gibt es in Wuppertal keine automatische Erhöhung. Die Grundsteuer des Hauses bleibt gleich, solange das Finanzamt den Messbetrag nicht ändert. Das macht die Prüfung einfach: Vergleiche die Abrechnungen 2025 und 2026 direkt.

Liegt die Grundsteuer 2026 höher, braucht dein Vermieter einen Grund. Das kann ein neuer Messbescheid sein, etwa nach einem Anbau oder einer Korrektur. Es kann aber auch ein Fehler sein, zum Beispiel ein zusätzliches Grundstück in der Abrechnungseinheit.

Wichtig ist auch der Sprung zur Abrechnung 2024. Bis dahin galt das alte Grundsteuerrecht. Die Abrechnung 2025 war die erste nach der Reform, mit neuem Satz und neuem Messbetrag. Wer 2025 einen starken Anstieg hatte, sollte prüfen, ob er zum Bescheid passt.

Auch deine Vorauszahlungen sollten 2026 zur Grundsteuer passen. Hat dein Vermieter sie nach der Abrechnung 2025 erhöht, obwohl der Satz gleich bleibt, frag nach der Begründung. Eine Erhöhung wegen der Grundsteuer allein ist 2026 in Wuppertal kaum zu erklären.

Vor der Reform hatte jede Stadt Einnahmen aus der Grundsteuer nach altem Recht. Das Land NRW hat für jede Kommune ausgerechnet, mit welchem Hebesatz sie nach der Reform gleich viel einnehmen würde. Für Wuppertal waren das 891 %.

Wuppertal hat sich für 947 % entschieden, also 56 Punkte mehr. Insgesamt nimmt die Stadt damit mehr Grundsteuer ein als vor der Reform. Im Rechenbeispiel sind das für eine 65-m²-Wohnung rund 6 € im Jahr.

Für deine Prüfung ist der aufkommensneutrale Satz nur Hintergrund. Rechtlich zählt allein der beschlossene Satz von 947 %. Dein Vermieter darf genau die Steuer umlegen, die die Stadt festgesetzt hat.

Spannender ist der Vergleich mit dem getrennten Modell. Gegenüber dem Wohnsatz von 727 %, den das Land errechnet hatte, zahlen Wuppertaler Wohnhäuser mit 947 % rund 30 % mehr. Das ist der Preis dafür, dass Läden und Büros nicht stärker belastet werden.

In Städten mit getrennten Sätzen zahlen Häuser mit Laden den höheren Gewerbesatz. In Wuppertal nicht: Hier gilt 947 % für alle. Ein Kiosk im Erdgeschoss verändert deinen Hebesatz also nicht.

Trotzdem kann Gewerbe deinen Anteil beeinflussen. Gewerbeflächen haben oft einen anderen Messbetrag. Außerdem muss ihre Fläche in die Verteilung eingehen. Fehlt sie, zahlen die Wohnungsmieter zu viel. Einen Vorwegabzug für das Gewerbe verlangte der Bundesgerichtshof 2017 bei der Grundsteuer nicht (VIII ZR 79/16).

Prüfe deshalb vor allem die Flächenliste. Steht dort nur die Summe der Wohnflächen, fehlt das Gewerbe. Steht eine Gesamtfläche ohne Aufschlüsselung, frag nach, welche Einheiten darin enthalten sind. Erst dann kannst du deinen Anteil sicher nachrechnen.

Die Grundsteuer zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten, die § 2 Nr. 1 BetrKV als Betriebskosten nennt. Auf dich umgelegt werden darf sie nur, wenn dein Mietvertrag das so vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).

Ist im Vertrag kein Schlüssel genannt, gilt der Anteil an der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss die Grundsteuer ansetzen, die Wuppertal für das Grundstück und das Abrechnungsjahr festgesetzt hat. Mehr darf er nicht verlangen.

• Anstieg ohne Grund

  Der Hebesatz ist 2026 gleich geblieben, die Grundsteuer in der Abrechnung trotzdem gestiegen. Ohne neuen Messbescheid gibt es dafür keine Erklärung. Verlange den Bescheid und frag, ob sich am Grundstück etwas geändert hat, etwa durch einen Anbau oder einen Dachausbau.

• Doppelte Jahre

  Nach einer verspäteten Zahlung stehen in einer Abrechnung zwei Jahresbeträge. Jede Abrechnung darf nur die Steuer für ihr eigenes Kalenderjahr enthalten. Ein doppelter Betrag fällt auf, wenn sich die Grundsteuer gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt.

• Wohnfläche falsch

  Deine Wohnung ist mit mehr Quadratmetern angesetzt als im Mietvertrag, oder die Gesamtfläche des Hauses ist zu klein. Beides erhöht deinen Anteil an der Grundsteuer.

• Gewerbe nicht verteilt

  Ein Büro oder Laden im Haus taucht in der Flächenliste nicht auf. Dann tragen die Wohnungen dessen Anteil an der Grundsteuer mit.

• Leerstand umgelegt

  Eine Wohnung stand monatelang leer. Ihr Anteil an der Grundsteuer bleibt beim Vermieter und darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden. Das passiert unbemerkt, wenn die leere Wohnung aus der Gesamtfläche gestrichen wird.

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   Zwei Jahre vergleichen

   Lege die Abrechnungen 2025 und 2026 nebeneinander. Bei gleichem Hebesatz sollte die Grundsteuer des Hauses gleich sein.

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   Anteil nachrechnen

   Gesamtbetrag mal deine Fläche geteilt durch die Gesamtfläche. Weicht dein Betrag ab, stimmt der Schlüssel nicht.

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   Bescheid verlangen

   Du darfst die Belege einsehen, auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB). Fordere den Grundsteuerbescheid der Stadt Wuppertal an.

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   Hebesatz kontrollieren

   Teile die Jahressteuer laut Bescheid durch den Messbetrag. Für 2025 und 2026 muss 9,47 herauskommen.

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   Abrechnungseinheit klären

   Frag, welche Grundstücke und Gebäude zur Abrechnung gehören. Jedes Grundstück hat einen eigenen Bescheid. Die Summe der Bescheide muss zum Gesamtbetrag in der Abrechnung passen.