BottropStand November 2026
Grundsteuer in Bottrop 2026: einheitlicher Satz, für Mieter 23 % mehr
Bottrop hatte zur Reform 2025 getrennte Hebesätze eingeführt, um die Wohnnebenkosten niedrig zu halten. Nach Urteilen der Verwaltungsgerichte hat der Rat im Mai 2026 umgesteuert: Ab 2026 gilt ein Satz für alle. Für Wohnhäuser bedeutet das deutlich mehr Grundsteuer. Hier erfährst du, wie viel und was du in deiner Abrechnung prüfen solltest.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- 2025 zahlten Wohngrundstücke 619 %, Nichtwohngrundstücke 1.163 %. 2026 gilt ein einheitlicher Satz von 761 %.
- Der Rat hat das am 05.05.2026 beschlossen, rückwirkend ab dem 01.01.2026.
- Für reine Wohnhäuser steigt die Grundsteuer bei gleichem Messbetrag um 22,9 %. Häuser mit Gewerbe zahlen rund ein Drittel weniger.
- Die Stadt will getrennte Sätze wieder einführen, sobald sie rechtssicher möglich sind.
- Im Beispiel mit sechs Wohnungen steigt dein Anteil für 70 m² um 28,40 € im Jahr.
Kurz beantwortet
Die Grundsteuer B wird in Bottrop 2026 mit einem einheitlichen Hebesatz von 761 % berechnet. 2025 galten 619 % für Wohnhäuser. Für Mieter in reinen Wohnhäusern steigt die Grundsteuer damit bei gleichem Messbetrag um knapp 23 %. Im Beispiel mit 120 € Messbetrag und sechs Wohnungen zahlst du für 70 m² 152,20 € statt 123,80 €. In Häusern mit Laden oder Praxis sinkt die Grundsteuer dagegen deutlich.
- einheitlicher Hebesatz 2026
- 761 %
- Satz für Wohngrundstücke 2025
- 619 %
- für Wohnhäuser bei gleichem Messbetrag
- +22,9 %
Grundsteuer in Bottrop: Hebesätze 2025 und 2026
| Grundsteuer | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Wohngrundstücke | 619 % | 761 % |
| Nichtwohngrundstücke | 1.163 % | 761 % |
| Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) | 276 % | 276 % |
| Steuer bei 100 € Messbetrag, Wohnhaus | 619,00 € | 761,00 € |
Hebesatz-Satzung 2025 (Rat 10.12.2024) und Hebesatz-Satzung 2026 (Rat 05.05.2026, in Kraft ab 01.01.2026). Die Satzung 2026 setzt 761 % für Wohn- und Nichtwohngrundstücke fest.
Quelle: Stadt Bottrop: Grundsteuer-Hebesatz-Satzung 2026 · Stadt Bottrop: Grundsteuer-Hebesatz-Satzung 2025 · Stadt Bottrop: Grundsteuer, Stadt kehrt zurück zu einheitlichen Hebesätzen (05.05.2026)
Grundsteuer Bottrop im Vergleich mit Nachbarstädten
Bottrop ist nicht die einzige Stadt, die umgesteuert hat. Auch Gelsenkirchen, Essen und Dortmund erheben 2026 einen einheitlichen Satz, nachdem das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen getrennte Sätze beanstandet hatte. Bochum hält vorerst an getrennten Sätzen fest.
Mit 761 % liegt Bottrop unter den Nachbarn Essen und Gelsenkirchen. Für Mieter zählt aber vor allem der Sprung zum Vorjahr, und der fällt für Wohnhäuser kräftig aus.
| Stadt | Hebesatz 2026 |
|---|---|
| Gelsenkirchen | 980 % |
| Essen | 925 % |
| Oberhausen | 922 % |
| Dortmund | 800 % |
| Bottrop | 761 % |
| Bochum (Wohnen) | 715 % |
Grundsteuer B 2026, einheitlicher Satz oder Satz für Wohngrundstücke. Quelle: Bund der Steuerzahler NRW, Kreisvergleich 2026.
Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Bottrop
Der Messbetrag ist angenommen, die Hebesätze sind echt. Das Beispiel zeigt die Wirkung des Wechsels für ein reines Wohnhaus.
Annahmen für das Beispiel
- Reines Wohnhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundsteuermessbetrag: 120 €
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundsteuer 2025: 120 € × 619 % | 742,80 € |
|---|---|
| Grundsteuer 2026: 120 € × 761 % | 913,20 € |
| Dein Anteil 2025: 742,80 € × 70 / 420 | 123,80 € |
| Dein Anteil 2026: 913,20 € × 70 / 420 | 152,20 € |
| Mehr pro Jahr | 28,40 € |
Im Beispiel zahlst du 28,40 € mehr im Jahr. Wohnst du dagegen in einem Haus mit Laden, das 2025 nach 1.163 % besteuert wurde, sinkt die Grundsteuer bei gleichem Messbetrag um rund 35 %. Prüfe, ob diese Entlastung in deiner Abrechnung ankommt.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
Warum Bottrop im Mai umgesteuert hat
Der Rat hatte 2025 getrennte Sätze beschlossen, ausdrücklich zur Reduzierung der Wohnnebenkosten. Dann gaben die Verwaltungsgerichte Gelsenkirchen und Düsseldorf Klägern recht und kippten Bescheide aus Bochum, Essen, Dortmund, Gelsenkirchen und Hilden.
Der Städtetag NRW empfahl, getrennte Sätze auszusetzen. Um Klagen zu vermeiden, beschloss der Rat am 05.05.2026 mit sechs Gegenstimmen und neun Enthaltungen einen einheitlichen Satz von 761 %, gültig schon für 2026.
Die Stadt sagt selbst, dass sich die Belastung damit zu Lasten der Wohnimmobilien verschiebt. Sie will getrennte Sätze wieder einführen, wenn höchste Gerichte entschieden haben oder der Gesetzgeber nachbessert. Das Oberverwaltungsgericht NRW verhandelt dazu am 04.12.2026.
Neue Bescheide und deine Abrechnung 2026
Weil der Satz erst im Mai feststand, haben Eigentümer für die ersten Monate 2026 meist noch nach dem alten Bescheid gezahlt. Mit dem geänderten Bescheid ergibt sich für Wohnhäuser eine Nachzahlung, für Häuser mit Gewerbe eine Erstattung.
In deine Nebenkostenabrechnung gehört die Grundsteuer, die für 2026 festgesetzt ist, also nach 761 %. Wann der Eigentümer gezahlt hat, spielt keine Rolle.
Hat dein Vermieter schon vor dem Änderungsbescheid abgerechnet, darf er sich eine Nachberechnung vorbehalten, wenn die Erhöhung rückwirkend kam (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
Häuser mit Laden: hier sinkt die Grundsteuer
Gemischt genutzte Häuser zählten 2025 als Nichtwohngrundstücke und zahlten 1.163 %, auch für die Wohnungen darüber. 2026 gilt für sie wie für alle 761 %.
Bei gleichem Messbetrag sind das rund 35 % weniger. Wohnst du über einem Laden oder einer Praxis, muss deine Grundsteuer in der Abrechnung 2026 deshalb sinken.
Wie die Grundsteuer zwischen Gewerbe und Wohnungen verteilt wird, regelt dein Mietvertrag. Bei Verteilung nach Fläche gehört die Gewerbefläche in die Gesamtfläche.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Auch eine rückwirkende Erhöhung gehört in die Abrechnung des Jahres, für das sie gilt.
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Änderungsbescheid 2026
- Nachzahlung für die ersten Monate 2026
- Nachberechnung, wenn sie vorbehalten wurde
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge oder Zinsen
- Grundsteuer eines anderen Jahres
- Kosten eines Rechtsstreits des Eigentümers
- Grundsteuer A
Typische Fehler in der Abrechnung
Alter Satz für 2026
Steht für ein Wohnhaus 2026 noch 619 % in der Rechnung, fehlt die Erhöhung, oder sie kommt als Nachberechnung.
Nachzahlung doppelt
Die Nachzahlung aus dem Änderungsbescheid gehört zu 2026. Taucht sie zusätzlich 2027 auf, zahlst du zweimal.
Entlastung nicht weitergegeben
In Häusern mit Gewerbe sinkt die Grundsteuer 2026. Steht trotzdem ein höherer Betrag in der Abrechnung, frag nach.
Gewerbefläche fehlt
Wird nur auf die Wohnungen verteilt, obwohl ein Laden im Haus ist, zahlen die Mieter dessen Anteil.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz ablesen
Für 2026 muss im Bescheid 761 % stehen, für alle Grundstücke.
- 2
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal 761 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses.
- 3
Mit 2025 vergleichen
Ein reines Wohnhaus zahlt 22,9 % mehr, ein Haus mit Gewerbe rund 35 % weniger.
- 4
Zeitraum prüfen
Rechnet dein Vermieter nicht nach Kalenderjahr ab, müssen die Sätze zeitanteilig eingehen.
- 5
Belege anfordern
Du darfst Grundsteuer- und Änderungsbescheid einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).
Siehst du in deiner Abrechnung, ob der Änderungsbescheid umgesetzt ist?
Meist steht dort nur ein Betrag. Wir gleichen Bescheid, Jahr und Verteilung ab und sagen dir, ob deine Grundsteuer stimmt.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich und nenne Betrag und Grund.
Für Einwendungen hast du bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Gegen den Hebesatz selbst kannst du als Mieter nichts tun. Prüfen kannst du, ob Betrag, Jahr und Verteilung stimmen.
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wie die Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung bei nebify abläuft und was du dafür brauchst, erklären wir Schritt für Schritt.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Bottrop
Wie hoch ist die Grundsteuer in Bottrop 2026?
Warum hat Bottrop die getrennten Hebesätze abgeschafft?
Wie viel mehr Grundsteuer zahlen Mieter in Bottrop?
Gilt der neue Satz schon für 2026?
Kommen die getrennten Sätze in Bottrop zurück?
Muss ich als Mieter die Grundsteuer zahlen?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.