Grundsteuer in Neuss 2026: rückwirkend 800 %, was das für Mieter heißt

Hebesatzsatzung 2026 vom 19.03.2026, beschlossen am 13.03.2026, rückwirkend in Kraft ab 01.01.2026. Werte 2025 laut Stadt Neuss (Pressemitteilung vom 09.01.2025). Die Grundsteuer berechnet sich aus Messbetrag mal Hebesatz geteilt durch 100.

Quelle: Stadt Neuss: Hebesatzsatzung 2026 vom 19.03.2026 · Stadt Neuss: Keine Mehreinnahmen durch die Grundsteuerreform (09.01.2025) · Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Mit 800 % liegt Neuss 2026 an der Spitze im Rhein-Kreis Neuss. Auch Kaarst und Meerbusch haben deutlich erhöht, bleiben aber darunter. Der Kreisschnitt stieg von 585 % auf 677 %.

Die Stadt selbst begründet den Satz mit dem Niveau vergleichbarer Großstädte in NRW, wo die Hebesätze häufig zwischen 750 % und über 900 % liegen. Für Mieter zählt vor allem der Sprung zum Vorjahr: Bei gleichem Messbetrag sind es 31,1 % mehr.

Grundsteuer B, einheitlicher Hebesatz in allen Gemeinden des Kreises. Stand laut Bund der Steuerzahler NRW: Kreisvergleich 2026 (aktualisierte Fassung).

Quelle: Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 (Kreisvergleich)

Der Messbetrag ist angenommen, die Hebesätze sind echt. Den echten Messbetrag deines Hauses findest du im Grundsteuerbescheid, den du bei der Belegeinsicht sehen darfst.

Dein Anteil steigt im Beispiel um 38,00 € im Jahr. Die von der Stadt genannten 10 bis knapp 20 € pro Monat beziehen sich auf ganze Wohnimmobilien, im Mehrfamilienhaus verteilt sich das auf alle Wohnungen. Hat dein Vermieter die Vorauszahlung nicht angepasst, kann die Abrechnung 2026 eine kleine Nachzahlung bringen.

Mit der Grundsteuerreform 2025 hat Neuss den Hebesatz auf 610 % festgesetzt. Das war der Satz, mit dem die Stadt nach Berechnung des Landes so viel einnimmt wie vorher. Die Stadt betonte damals ausdrücklich, dass sie durch die Reform kein zusätzliches Geld bekommt.

Für 2026 hat der Rat am 13.03.2026 neu entschieden: 800 %, rückwirkend ab Januar. Nach Angaben der Stadt bringt das rund 10,7 Mio. € mehr im Jahr. Die Satzung wurde am 19.03.2026 bekannt gemacht.

Rückwirkend erhöhen darf eine Gemeinde den Hebesatz nur, wenn sie bis zum 30. Juni beschließt (§ 25 Abs. 3 GrStG). Neuss lag mit März deutlich vor dieser Frist.

Die geänderten Grundsteuerbescheide hat die Stadt ab dem 03.07.2026 verschickt. Bis dahin zahlten die Eigentümer für 2026 nach dem alten Satz. Mit dem neuen Bescheid kam die Nachzahlung für das erste Halbjahr.

In deine Nebenkostenabrechnung gehört die Grundsteuer, die für 2026 festgesetzt ist, also nach 800 %. Wann der Vermieter sie gezahlt hat, spielt keine Rolle. Läuft dein Abrechnungsjahr von Januar bis Dezember, steht der volle neue Betrag in der Abrechnung 2026.

Rechnet dein Vermieter abweichend ab, etwa von Juli bis Juni, kann eine Abrechnung schon vor dem Juli-Bescheid verschickt worden sein. Dann darf er sich eine Nachberechnung vorbehalten, wenn die Erhöhung rückwirkend kam. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).

Deine monatliche Vorauszahlung wurde meist nach der letzten Abrechnung bemessen. Darin steckte noch der Satz von 610 %. Steigt allein die Grundsteuer um gut 31 %, kann am Ende des Jahres ein kleiner Betrag fehlen.

Im Beispiel sind das 38 € im Jahr. Bei größeren Wohnungen oder höheren Messbeträgen entsprechend mehr. Eine solche Nachzahlung ist kein Fehler, solange sie zum Bescheid passt.

Nach der Abrechnung darf der Vermieter die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Allein wegen der Grundsteuer sollte die Erhöhung ungefähr dem tatsächlichen Mehrbetrag pro Monat entsprechen.

Die Grundsteuer ist die wichtigste laufende öffentliche Last eines Grundstücks. Dein Vermieter darf sie in Neuss umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).

Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Auch eine rückwirkende Erhöhung gehört in die Abrechnung des Jahres, für das sie gilt.

• Alter Satz für 2026

  Hat der Vermieter für 2026 noch mit 610 % gerechnet, fehlt die Erhöhung, oder sie kommt später als Nachberechnung. Am Ende muss genau der Betrag aus dem neuen Bescheid stehen.

• Nachzahlung doppelt

  Die Nachzahlung aus dem Juli-Bescheid gehört zur Grundsteuer 2026. Taucht sie zusätzlich in der Abrechnung 2027 auf, zahlst du sie zweimal.

• Gewerbe nicht mitgezählt

  Wird die Grundsteuer nur auf die Wohnungen verteilt, obwohl im Haus auch ein Laden ist, zahlst du dessen Anteil mit. Die Gesamtfläche muss alle Einheiten enthalten.

• Zuschläge in der Grundsteuer

  Säumniszuschläge wegen verspäteter Zahlung des Eigentümers gehören nicht zur Grundsteuer des Hauses.

• Falsches Jahr

  Rechnet der Vermieter nicht nach Kalenderjahr ab, müssen 2025 und 2026 zeitanteilig mit dem jeweiligen Satz eingehen.

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   Hebesatz im Bescheid ablesen

   Für 2026 muss im Bescheid 800 % stehen. Hat das Haus nur den Bescheid vom Jahresanfang, fehlt noch die Änderung vom Juli.

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   Betrag nachrechnen

   Messbetrag mal 800 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses für 2026. Vergleiche sie mit dem Gesamtbetrag in der Abrechnung.

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   Mit 2025 vergleichen

   Bei gleichem Messbetrag steigt die Steuer um 31,1 %. Ist der Anstieg deutlich größer, hat sich der Messbetrag geändert oder es steckt ein Fehler drin.

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   Zeitraum prüfen

   Läuft dein Abrechnungsjahr nicht von Januar bis Dezember, frag nach, wie die beiden Sätze aufgeteilt wurden.

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   Belege anfordern

   Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in den Grundsteuerbescheid verlangen, auch elektronisch.