Nebenkosten-Lexikon · Stand Oktober 2026

Umlagefähige NebenkostenDie Liste aller 17 Kostenarten und was nie dazugehört

Welche Kosten dein Vermieter auf dich umlegen darf, steht abschließend in der Betriebskostenverordnung. Hier findest du jede Kostenart mit typischen Fehlern — und einen Checker, der dir sagt, ob eine Position aus deiner Abrechnung dazugehört.

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Das Wichtigste in Kürze

Umlagefähig sind nur die 17 Kostenarten aus § 2 BetrKV — und nur, wenn dein Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Verwaltungskosten und Instandhaltung (Reparaturen) sind nie umlagefähig, auch nicht per Vertragsklausel.
Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) zählen nur, wenn sie im Mietvertrag konkret genannt sind.
Kabel-TV-Gebühren dürfen für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 nicht mehr umgelegt werden.
Einwände gegen falsche Posten musst du innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Inhalt

1. Was bedeutet „umlagefähig“?
2. Liste der 17 Kostenarten
3. Nicht umlagefähige Nebenkosten
4. Sonderfall Heiz- und Warmwasserkosten
5. Checker: Ist das umlagefähig?
6. So prüfst du deine Abrechnung
7. Fälle aus unseren Prüfungen
8. Häufige Fragen

Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 05.10.2026

Grundlagen

Was bedeutet „umlagefähig“?

Umlagefähig ist nur, was das Gesetz als Betriebskosten definiert und dein Mietvertrag auf dich überträgt.

„Nebenkosten“ ist das Alltagswort für das, was das Gesetz Betriebskosten nennt. § 556 Abs. 1 BGB erlaubt Vermieter und Mieter, zu vereinbaren, dass der Mieter sie trägt, und definiert sie gleich mit: Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück laufend entstehen. Welche Kosten das konkret sind, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in 17 Nummern auf.

Damit eine Position wirklich auf dich umgelegt werden darf, müssen vier Dinge zusammenkommen:

1Die Kostenart steht im Katalog
Sie fällt unter eine der 17 Nummern aus § 2 BetrKV. Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten schließt § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich aus.
2Dein Mietvertrag sieht die Umlage vor
Bei Wohnraum genügt laut BGH schon die Vereinbarung, dass du „die Betriebskosten“ trägst (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen dagegen einzeln benannt sein (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
3Die Kosten entstehen laufend
Einmalige Ausgaben wie eine Entrümpelung, eine Neuanlage oder eine Anschaffung sind keine Betriebskosten. Laufend heißt aber nicht zwingend jährlich: Auch Kosten, die in größeren Abständen wiederkehren, können dazugehören.
4Der Vermieter wirtschaftet sparsam
Bei der Abrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Deutlich überhöhte Kosten kannst du beanstanden, musst in der Regel aber darlegen, dass es günstiger gegangen wäre.

Was nicht im Katalog steht, kann dir der Vermieter auch per Klausel nicht zusätzlich auferlegen: Von § 556 Abs. 1 BGB darf bei Wohnraum nicht zu deinem Nachteil abgewichen werden (§ 556 Abs. 5 BGB). Ob umlagefähige Kosten dann richtig auf die Wohnungen verteilt wurden, ist eine zweite Frage — dazu mehr im Artikel zum falschen Verteilerschlüssel. Wie die Abrechnung als Ganzes aufgebaut sein muss, erklärt unsere Seite zur Betriebskostenabrechnung.

Die Liste

Liste: Die 17 umlagefähigen Kostenarten nach § 2 BetrKV

Zu jeder Nummer: was nach der Verordnung dazugehört und was häufig fälschlich darunter abgerechnet wird.

Was die einzelnen Positionen im Durchschnitt laut Mieterbund kosten, zeigt unser Betriebskostenspiegel mit Werten pro m².

Nr. 1Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

Dazu gehört

Grundsteuer (ausdrücklich genannt)
weitere öffentliche Abgaben, die laufend für das Grundstück erhoben werden

Nicht dazu / typische Fehler

Erschließungs- und Anliegerbeiträge, weil sie einmalig anfallen
Finanzierungskosten wie Kreditzinsen

Mehr dazu: Grundsteuer

Nr. 2Wasserversorgung

Dazu gehört

Wasserverbrauch und Grundgebühren
Miete, Eichung und Ablesung der Wasserzähler samt Berechnung und Aufteilung
Wartung von Wassermengenreglern
Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder Aufbereitungsanlage inklusive Aufbereitungsstoffe

Nicht dazu / typische Fehler

Reparaturen an Leitungen, Armaturen und Zählern
Wasser, das zusätzlich schon über das Warmwasser in der Heizkostenabrechnung läuft

Mehr dazu: Wasserkosten

Nr. 3Entwässerung

Dazu gehört

Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, also Schmutz- und Niederschlagswasser
Betrieb einer nicht öffentlichen Entwässerungsanlage
Betrieb einer Entwässerungspumpe, etwa einer Hebeanlage

Nicht dazu / typische Fehler

Rohrreinigung wegen einer konkreten Verstopfung
Reparatur oder Sanierung von Abwasserleitungen

Mehr dazu: Wasser und Abwasser

Nr. 4Heizung

Dazu gehört

Brennstoffe und ihre Lieferung, Strom zur Wärmeerzeugung, Betriebsstrom
Bedienung, Überwachung, Pflege sowie regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft
Reinigung von Anlage und Heizraum, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
Miete und Verwendung der Verbrauchserfassung samt Berechnung und Aufteilung
alternativ: Wärmelieferung (z. B. Fernwärme) oder Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gasthermen

Nicht dazu / typische Fehler

Reparaturen, Ersatzteile und der Austausch des Kessels
eine Verteilung, die gegen die Heizkostenverordnung verstößt

Nr. 5Warmwasser

Dazu gehört

Wasser, soweit nicht schon unter Nr. 2 abgerechnet, und die Kosten der Wassererwärmung
Warmwasserlieferung durch einen gewerblichen Lieferanten
Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten wie Boilern und Durchlauferhitzern

Nicht dazu / typische Fehler

Reparatur oder Austausch der Geräte
Wasserkosten, die bereits unter Nr. 2 enthalten sind

Nr. 6Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen

Dazu gehört

die Kosten nach Nr. 4 und Nr. 2, wenn eine Anlage Heizung und Warmwasser gemeinsam erzeugt
entsprechend bei Wärmelieferung und bei verbundenen Etagenheizungen

Nicht dazu / typische Fehler

Gesamtkosten ohne Aufteilung auf Heizung und Warmwasser, die § 9 HeizkostenV verlangt
Reparaturen an der gemeinsamen Anlage

Nr. 7Personen- oder Lastenaufzug

Dazu gehört

Betriebsstrom
Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege
regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, etwa durch den TÜV
Reinigung der Anlage

Nicht dazu / typische Fehler

Reparaturen, Ersatzteile und Modernisierung
der Reparaturanteil eines Vollwartungsvertrags

Mehr dazu: Aufzugskosten

Nr. 8Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Dazu gehört

Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und vergleichbare private Reinigung
Müllabfuhrgebühren und vergleichbare nicht öffentliche Entsorgung
Betrieb von Müllschluckern, Müllkompressoren, Absaug- und Mengenerfassungsanlagen
Sperrmüll, der laufend anfällt, etwa weil immer wieder Müll auf Gemeinschaftsflächen landet

Nicht dazu / typische Fehler

einmalige Entrümpelung, z. B. nach einem Auszug
Bauschutt aus Renovierungen
Kauf von Tonnen oder Anlagen

Mehr dazu: Müllgebühren · Straßenreinigung

Nr. 9Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Dazu gehört

Reinigung gemeinsam genutzter Bereiche: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Dachböden, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs
laufende, vorbeugende Ungezieferbekämpfung

Nicht dazu / typische Fehler

Reinigung nach Bau- oder Reparaturarbeiten
einmalige Bekämpfung eines konkreten Befalls (umstritten)

Mehr dazu: Treppenhausreinigung · Ungezieferbekämpfung

Nr. 10Gartenpflege

Dazu gehört

Pflege gärtnerisch angelegter Flächen inklusive Ersatz einzelner Pflanzen und Gehölze
Pflege von Spielplätzen inklusive neuem Sand
Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen

Nicht dazu / typische Fehler

Neuanlage oder grundlegende Umgestaltung
Anschaffung von Spiel- oder Gartengeräten
Flächen, die nur der Vermieter oder ein einzelner Mieter nutzen darf

Mehr dazu: Gartenpflege

Nr. 11Beleuchtung

Dazu gehört

Strom für die Außenbeleuchtung
Strom für die Beleuchtung gemeinsam genutzter Bereiche wie Flure, Treppen, Keller und Waschküchen

Nicht dazu / typische Fehler

Reparatur von Lampen und Leitungen
Strom für Heizung oder Aufzug, der dort schon abgerechnet wird

Mehr dazu: Allgemeinstrom

Nr. 12Schornsteinreinigung

Dazu gehört

Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung

Nicht dazu / typische Fehler

Gebühren, die schon in den Heizkosten (Nr. 4) stecken
Reparaturen am Schornstein

Mehr dazu: Schornsteinfeger

Nr. 13Sach- und Haftpflichtversicherung

Dazu gehört

Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden
Glasversicherung
Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug

Nicht dazu / typische Fehler

Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung des Vermieters
Selbstbeteiligung im Schadensfall

Mehr dazu: Versicherungen

Nr. 14Hauswart

Dazu gehört

Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für laufende Aufgaben wie Reinigung, Kontrollgänge, Winterdienst oder Gartenpflege

Nicht dazu / typische Fehler

Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung und Schönheitsreparaturen
Aufgaben der Hausverwaltung
Arbeiten, die zusätzlich schon unter Nr. 2 bis 10 oder 16 abgerechnet werden

Mehr dazu: Hausmeisterkosten · Winterdienst

Nr. 15Antenne, Breitbandnetz und Glasfaser

Dazu gehört

Gemeinschafts-Antennenanlage: Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung inklusive Einstellung
Breitband-Verteilanlage: Betriebsstrom
beides nur bei Anlagen, die vor dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden
Glasfaser-Hausnetz mit freier Anbieterwahl: Betriebsstrom und Bereitstellungsentgelt (höchstens 60 € im Jahr und 540 € insgesamt je Wohnung)

Nicht dazu / typische Fehler

seit 1. Juli 2024: laufende Grundgebühren für Kabel- und Breitbandanschlüsse
seit 1. Juli 2024: Nutzungsentgelt für eine fremde Antennenanlage und Urheberrechtsgebühren für die Kabelweitersendung

Mehr dazu: Kabel- und TV-Kosten in der Nebenkostenabrechnung

Nr. 16Einrichtungen für die Wäschepflege

Dazu gehört

Betriebsstrom, Überwachung, Pflege und Reinigung gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner
regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
Wasser, soweit nicht schon unter Nr. 2 abgerechnet

Nicht dazu / typische Fehler

Anschaffung und Reparatur der Geräte

Nr. 17Sonstige Betriebskosten

Dazu gehört

laufende Betriebskosten, die Nr. 1 bis 16 nicht erfassen, etwa Dachrinnenreinigung oder die Prüfung von Feuerlöschern
nur, wenn sie im Mietvertrag konkret benannt sind

Nicht dazu / typische Fehler

unerklärte Sammelposten wie „Sonstiges“
Miete von Rauchwarnmeldern
Verwaltungs- oder Reparaturkosten unter neuem Namen

Mehr dazu: Nicht vereinbarte Kosten in der Abrechnung · Wartungskosten · Rauchmelder

Die Überschriften folgen § 2 BetrKV, die Erläuterungen sind sinngemäß zusammengefasst. Maßgeblich ist der Wortlaut der Verordnung, verlinkt in den Quellen am Ende der Seite.

Nie umlagefähig

Nicht umlagefähige Nebenkosten: Das musst du nicht zahlen

Zwei Kostengruppen schließt die Betriebskostenverordnung ausdrücklich aus. An ihnen hängen viele Fehler in Abrechnungen.

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV

Verwaltungskosten

Die Kosten der für die Verwaltung nötigen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der Verwaltungsarbeit, die der Vermieter selbst leistet, sowie Kosten für Jahresabschluss und Geschäftsführung.

Typisch in Abrechnungen: Verwaltergebühr, Kontoführungsgebühren, Porto, Telefon, Kosten für die Erstellung der Abrechnung.

§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV

Instandhaltung und Instandsetzung

Kosten, die während der Nutzungsdauer nötig sind, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen und den bestimmungsmäßigen Gebrauch zu erhalten.

Typisch in Abrechnungen: Reparaturen, Ersatzteile, Malerarbeiten im Treppenhaus, Instandhaltungsrücklage.

Weitere Posten, die nicht in deine Abrechnung gehören

Versicherungen nur für den Vermieter
Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung schützen allein ihn und fallen nicht unter § 2 Nr. 13 BetrKV.
Leerstand
Den Kostenanteil leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter. Er darf ihn nicht auf die bewohnten Wohnungen verteilen.
Einmalige Kosten
Entrümpelung, Neuanlage eines Gartens oder die Anschaffung von Geräten entstehen nicht laufend.
Miete für Rauchwarnmelder
Laut BGH verkappte Anschaffungskosten und damit nicht umlagefähig (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).
Kabel-TV ab Juli 2024
Laufende Grundgebühren für Kabelanschlüsse dürfen nur bis zum 30. Juni 2024 umgelegt werden.
Nicht vereinbarte Kosten
Was dein Mietvertrag nicht umfasst, etwa nicht genannte sonstige Betriebskosten, darf nicht abgerechnet werden.

Vorsicht bei Mischpositionen

Die meisten nicht umlagefähigen Kosten verstecken sich nicht als eigene Zeile, sondern in einer an sich umlagefähigen Position: Reparaturstunden in der Hausmeisterrechnung, Ersatzteile im Aufzugs-Vollwartungsvertrag, eine Neubepflanzung in der Gartenpflege. Den nicht umlagefähigen Anteil muss der Vermieter herausrechnen. Ob er das getan hat, siehst du nur in den Belegen.

Ausführlich mit Beispielen: unsere Artikel zu nicht umlagefähigen Kosten und zu nicht vereinbarten Kosten. Einen Überblick über alle typischen Fehler findest du unter häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Sonderregeln

Sonderfall Heiz- und Warmwasserkosten

Umlagefähig sind sie nach § 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV. Für die Verteilung gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung.

Die Heizkostenverordnung geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag grundsätzlich vor (§ 2 HeizkostenV) — eine Ausnahme gilt nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Die wichtigsten Regeln:

50 bis 70 % nach Verbrauch
Mindestens 50 und höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Für bestimmte ältere Gebäude mit Öl- oder Gasheizung sind genau 70 % vorgeschrieben.
15 % Kürzungsrecht
Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Aufteilung bei verbundenen Anlagen
Erzeugt eine Anlage Heizung und Warmwasser, müssen die Kosten auf beides aufgeteilt werden (§ 9 HeizkostenV).
CO₂-Kosten teilen
Für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023 muss sich der Vermieter je nach CO₂-Ausstoß des Gebäudes an den CO₂-Kosten beteiligen (§§ 5, 11 CO2KostAufG).

Zwei Beispiele aus der Praxis: geheizt nach Fläche statt nach Verbrauch und ein nicht erstatteter CO₂-Kostenanteil. Für die Heizkosten gibt es außerdem eine eigene Prüfung: Heizkostenabrechnung prüfen lassen.

Positions-Checker

Ist das umlagefähig?

Tippe ein, wie die Position in deiner Abrechnung heißt. Der Checker zeigt dir die Einordnung samt Rechtsgrundlage.

Positionsbezeichnung aus deiner Abrechnung

66 typische Positionen hinterlegt. Tippfehler bei Umlauten sind egal (ae, oe, ue geht auch).

Häufig gesucht

„Umlagefähig“ heißt: Die Kostenart darf grundsätzlich umgelegt werden, wenn dein Mietvertrag das vorsieht, die Kosten laufend entstanden sind und korrekt verteilt wurden. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Schritt für Schritt

So prüfst du deine Abrechnung auf nicht umlagefähige Posten

Fünf Schritte, für die du nur Mietvertrag, Abrechnung und die Vorjahresabrechnung brauchst.

1
Mietvertrag danebenlegen
Prüfe, welche Betriebskosten vereinbart sind. Steht dort nur „die Betriebskosten“, deckt das nach der Rechtsprechung den Katalog ab. Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) müssen aber einzeln genannt sein, sonst fehlt die Grundlage.
2
Jede Position einer Nummer zuordnen
Geh die Abrechnung Zeile für Zeile durch. Was sich keiner der 17 Nummern zuordnen lässt, etwa „Verwaltung“, „Reparatur“ oder ein unerklärtes „Sonstiges“, markierst du. Bei ungewohnten Bezeichnungen hilft der Checker.
3
Mit dem Vorjahr vergleichen
Springt eine Position deutlich nach oben, kann eine einmalige Ausgabe oder eine Reparatur darin stecken. Erklären muss der Vermieter Kostensteigerungen in der Abrechnung nicht — umso wichtiger ist der Blick in die Belege.
4
Belege einsehen
Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege geben und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Fordere gezielt an: Hausmeistervertrag mit Leistungsverzeichnis, Wartungsverträge, Rechnungen der auffälligen Positionen und Versicherungspolicen. Mehr dazu im Ratgeber zur Belegeinsicht.
5
Fristgerecht Einwände erheben
Teile deine Einwände spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), am besten schriftlich. Danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen — laut BGH auch der Einwand, eine Kostenart sei im Mietvertrag gar nicht vereinbart. Wie du die Frist berechnest, steht im Artikel zu den Fristen der Nebenkostenabrechnung, wie du formulierst, unter Widerspruch einlegen.

Lieber prüfen lassen?

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Aus der Praxis

Fälle aus unseren Prüfungen: nicht umlagefähige Kosten

So sahen solche Fehler in konkreten Abrechnungen aus — jeweils mit Ergebnis der Prüfung.

Alle Fälle ansehen

FAQ

Häufige Fragen zu umlagefähigen Nebenkosten

Kurze Antworten auf die Fragen, die uns am häufigsten erreichen.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?

Nur Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB, also die 17 Kostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung — von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Müll und Hausreinigung bis zu den sonstigen Betriebskosten. Voraussetzung ist außerdem, dass dein Mietvertrag die Umlage vorsieht, die Kosten laufend entstanden sind und der Vermieter wirtschaftlich gehandelt hat.

Sind Verwaltungskosten umlagefähig?

Nein, jedenfalls nicht bei Wohnraum. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus — dazu gehören etwa die Verwaltergebühr, Kontoführungsgebühren und die Kosten für die Erstellung der Abrechnung. Auch eine Klausel im Mietvertrag ändert daran nichts, weil von § 556 Abs. 1 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf (§ 556 Abs. 5 BGB). Bei Gewerbemietverträgen gelten andere Regeln.

Was ist, wenn im Mietvertrag nichts zu Nebenkosten steht?

Dann darf der Vermieter grundsätzlich keine Betriebskosten zusätzlich abrechnen, sie sind mit der Miete abgegolten. Es genügt allerdings schon eine knappe Formulierung: Laut Bundesgerichtshof reicht es, wenn vereinbart ist, dass du „die Betriebskosten“ trägst (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Ist eine Pauschale vereinbart, wird nicht abgerechnet. Für Heizung und Warmwasser gilt wegen der Heizkostenverordnung eine Sonderregel, dort lohnt ein genauer Blick.

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

Ja, nach § 2 Nr. 14 BetrKV — aber nur der Anteil für laufende Aufgaben wie Reinigung, Kontrollgänge oder Winterdienst. Arbeiten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung muss der Vermieter herausrechnen. Erledigt der Hausmeister zum Beispiel die Gartenpflege, dürfen diese Arbeiten nicht zusätzlich noch einmal als Gartenpflege abgerechnet werden.

Darf der Vermieter die Grundsteuer umlegen?

Ja. Die Grundsteuer ist die wichtigste laufende öffentliche Last des Grundstücks und nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Das gilt auch für die seit 2025 nach neuem Recht festgesetzte Grundsteuer. Einmalige Abgaben wie Erschließungsbeiträge gehören dagegen nicht in die Abrechnung.

Sind Rauchmelder in den Nebenkosten erlaubt?

Die Miete für Rauchwarnmelder nicht: Der Bundesgerichtshof hat sie den Anschaffungskosten gleichgestellt, die nicht umlagefähig sind (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die regelmäßige Wartung wird dagegen überwiegend als sonstige Betriebskosten anerkannt — allerdings nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt ist.

Dürfen Kabelgebühren noch auf Mieter umgelegt werden?

Nein, nicht mehr für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024. Seitdem sind die laufenden Grundgebühren für Kabel- und Breitbandanschlüsse nicht mehr umlagefähig (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Umlagefähig bleiben bei älteren Anlagen nur Betriebsstrom und die regelmäßige Prüfung einer Gemeinschafts-Antennenanlage. Für ein Glasfaser-Hausnetz gibt es eine eigene, eng begrenzte Regel.

Was tun, wenn nicht umlagefähige Kosten abgerechnet wurden?

Teile deinem Vermieter deine Einwände mit — spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), am besten schriftlich. Nenne die Position und warum sie nicht umlagefähig ist, und fordere bei Unklarheiten die Belege an (§ 556 Abs. 4 BGB). Nach Ablauf der Frist sind Einwände grundsätzlich ausgeschlossen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten.

Quellen (Stand 02.10.2026): § 556 BGB, § 556a BGB, § 556c BGB, § 1 BetrKV, § 2 BetrKV, Heizkostenverordnung, § 72 TKG, CO2KostAufG (jeweils gesetze-im-internet.de); BGH, Urteile vom 07.04.2004 (VIII ZR 167/03), 10.10.2007 (VIII ZR 279/06), 13.01.2010 (VIII ZR 137/09), 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) und 11.05.2022 (VIII ZR 379/20).

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

nebify bietet keine Rechtsberatung und keine Rechtsdienstleistung im Sinne des RDG.

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