Prüfwissen Kostenarten
E-Check in den Nebenkosten: Wann die Prüfung der Elektroanlage umlagefähig ist
Die regelmäßige Prüfung der Elektroanlage darf in deine Nebenkostenabrechnung, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Was der Elektriker bei der Prüfung findet und repariert, zahlt aber immer der Vermieter.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 07.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der E-Check ist umlagefähig, wenn er im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten genannt ist (§ 2 Nr. 17 BetrKV, BGH VIII ZR 123/06).
- Ein Turnus von vier Jahren reicht. Die Kosten dürfen im Jahr der Prüfung voll abgerechnet werden.
- Reparaturen, neue Sicherungen oder ein neuer Zählerschrank sind Instandsetzung und nie umlagefähig.
- Eine Pflicht zum E-Check hat der Vermieter nicht. Lässt er ihn freiwillig machen, darf er die Kosten umlegen, wenn sie vereinbart sind.
- Steht der E-Check nicht im Vertrag, widersprich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung.
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Inhalt
- 1. Kurz beantwortet: Ist der E-Check umlagefähig?
- 2. Was der BGH zum E-Check entschieden hat
- 3. Muss der Vermieter einen E-Check machen?
- 4. Was im Mietvertrag stehen muss
- 5. Prüfung oder Reparatur: wo die Grenze liegt
- 6. Was kostet ein E-Check und was ist zu hoch?
- 7. Typische Fehler beim E-Check
- 8. So prüfst du den E-Check in deiner Abrechnung
- 9. Was du tun kannst
- 10. Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Ist der E-Check umlagefähig?
Ja, aber nur, wenn dein Mietvertrag die Prüfung der Elektroanlage ausdrücklich als sonstige Betriebskosten nennt. Die Betriebskostenverordnung kennt keine eigene Nummer für Elektroanlagen. Der Bundesgerichtshof hat die wiederkehrende Prüfung aber als Betriebskosten eingeordnet, weil sie die Betriebssicherheit sichert und keinen Mangel beseitigt. Umgelegt werden darf nur die Prüfung selbst, also Messen, Sichten und das Protokoll. Alles, was danach ausgetauscht oder repariert wird, bleibt beim Vermieter.
| Posten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Wiederkehrende Prüfung der Elektroanlage (E-Check) | Ja, wenn als sonstige Betriebskosten vereinbart |
| Prüfung der Sicherheitsbeleuchtung im Treppenhaus | Ja, wenn vereinbart |
| Austausch defekter Steckdosen, Schalter, Sicherungen | Nein, Instandsetzung |
| Nachrüstung eines FI-Schalters oder neuer Leitungen | Nein, Modernisierung oder Instandsetzung |
| Strom für die Gemeinschaftsflächen | Eigene Position: Allgemeinstrom |
Ob der E-Check in deinem Vertrag steht und ob in der Rechnung Reparaturen versteckt sind, siehst du nur mit Vertrag und Beleg nebeneinander. Du kannst deine Abrechnung prüfen lassen: Für 24,90 € bekommst du jede Position begründet und ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
Was der BGH zum E-Check entschieden hat
Im entschiedenen Fall ließ ein Vermieter die Elektroanlagen seines Hauses alle vier Jahre prüfen und legte die Kosten auf die Mieter um. Die Mieter meinten, das sei Instandhaltung. Der Bundesgerichtshof sah das anders:
„Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf den Mieter umlegbar sind.“
Entscheidend ist die Unterscheidung: Eine Prüfung schaut nach, ob die Anlage sicher ist. Sie beseitigt keinen Mangel. Deshalb ist sie keine Instandhaltung im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Dass die Prüfung nur alle vier Jahre stattfindet, ändert daran nichts. Auch Kosten in größeren Abständen gelten als laufend.
Zwei Jahre später hat der BGH ergänzt: Solche Kosten darf der Vermieter in dem Jahr abrechnen, in dem sie anfallen (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Du kannst also nicht verlangen, dass der Betrag auf vier Abrechnungen verteilt wird.
Muss der Vermieter einen E-Check machen?
Nein. Für Wohnungen gibt es keine gesetzliche Pflicht zur regelmäßigen Prüfung der Elektroanlage. Der BGH hat 2008 entschieden, dass ein Vermieter ohne besonderen Anlass keine Generalinspektion der Leitungen in den Wohnungen schuldet. Die DIN VDE 0105, die einen Vier-Jahres-Turnus nennt, ist eine Empfehlung und rechtlich nicht bindend (Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07).
Für dich heißt das zweierlei. Erstens: Ein freiwilliger E-Check ist kein Grund, die Kosten abzulehnen. Er dient der Sicherheit aller Bewohner und gehört zur ordentlichen Bewirtschaftung. Zweitens: Meldest du einen Defekt, muss der Vermieter ihn beheben lassen, und zwar auf seine Kosten.
Für Arbeitgeber gelten eigene Prüfpflichten für Anlagen und Geräte. Die betreffen Büros und Betriebe, nicht deine Wohnung. Liest du in der Abrechnung „DGUV V3“, frag nach, welche Räume geprüft wurden.
Was im Mietvertrag stehen muss
Sonstige Betriebskosten muss der Vermieter im Einzelnen vereinbaren (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Du sollst bei Vertragsschluss erkennen können, was auf dich zukommt.
| Im Mietvertrag steht | E-Check umlagefähig? |
|---|---|
| „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ | Nein, die Elektroprüfung ist dort nicht genannt. |
| „Sonstige Betriebskosten“ ohne Aufzählung | Nein, nicht im Einzelnen bestimmt. |
| „Wartungskosten technischer Anlagen“ | Fraglich, weil offen bleibt, welche Anlagen gemeint sind. |
| „Sonstige Betriebskosten: Prüfung der Elektroanlagen“ | Ja, für die Prüfung selbst. |
Prüfung oder Reparatur: wo die Grenze liegt
Elektriker schreiben Prüfung und Mängelbeseitigung gern auf dieselbe Rechnung. Für die Nebenkosten muss der Vermieter das trennen. Kosten, die einen Mangel durch Abnutzung oder Alterung beheben, sind nie Betriebskosten.
Prüfung (umlagefähig, wenn vereinbart)
- Sichtprüfung von Verteilern und Leitungen
- Messung von Isolationswiderstand und Schutzleiter
- Auslösetest der FI-Schutzschalter
- Prüfprotokoll und Prüfplakette
Instandsetzung (zahlt der Vermieter)
- Austausch defekter Steckdosen, Schalter oder Sicherungen
- Neue Leitungen, neuer Zählerschrank, neuer Verteiler
- Nachrüsten von FI-Schutzschaltern
- Zweiter Termin, um gefundene Mängel zu beheben
Wird ein Mangel gefunden, ist die Behebung Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Ob ein FI-Schalter nachgerüstet werden muss oder kann, ist eine Frage der Modernisierung und nie eine Frage der Nebenkosten.
Was kostet ein E-Check und was ist zu hoch?
Einen eigenen Durchschnittswert für die Elektroprüfung gibt es beim Deutschen Mieterbund nicht. Einordnen lässt sie sich nur über alle sonstigen Betriebskosten zusammen:
0,07 €
Durchschnitt je m² und Monat laut Mieterbund (alle sonstigen Betriebskosten zusammen) für 2024
58,80 €
Das entspricht im Jahr für eine 70-m²-Wohnung (sonstige Betriebskosten)
| Wohnung | Im Monat | Im Jahr |
|---|---|---|
| 50 m² | 3,50 € | 42,00 € |
| 70 m² | 4,90 € | 58,80 € |
| 90 m² | 6,30 € | 75,60 € |
So haben wir gerechnet: Durchschnitt des Mieterbunds je m² Wohnfläche und Monat × Wohnfläche × 12. Der Wert ist ein bundesweiter Mittelwert über viele Häuser; je nach Region, Baujahr und Ausstattung liegen einzelne Abrechnungen deutlich darüber oder darunter. Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024.
Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: Der E-Check für ein Haus mit 12 Wohnungen und 840 m² kostet 960 Euro und findet alle vier Jahre statt. Hast du 70 m², ist dein Anteil nach Wohnfläche 70 / 840 = 8,33 %, also 80 Euro, einmal in vier Jahren. Taucht im Folgejahr wieder ein E-Check auf, frag nach. Ein jährlicher Komplett-Check ist für Wohnhäuser unüblich und kann gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).
Typische Fehler beim E-Check
Nicht vereinbart
Der E-Check steht in der Abrechnung, im Mietvertrag gibt es aber keine Zeile dafür. Dann ist er nicht umlagefähig.
Reparatur mitgerechnet
Die Rechnung enthält Material wie Steckdosen, Leitungsschutzschalter oder Stunden für einen zweiten Termin.
Prüfung nach einem Schaden
Nach einem Kurzschluss oder Wasserschaden wird die Anlage untersucht. Das dient der Instandsetzung, nicht der Routine.
Gewerbe mitgeprüft
Im Haus ist ein Laden oder eine Praxis. Deren Prüfung nach Arbeitsschutzregeln landet bei den Wohnungen.
Jedes Jahr ein voller Check
Ohne besonderen Grund ist das für ein Wohnhaus deutlich mehr als üblich.
Stecken Reparaturen in deinem E-Check?
Auf der Abrechnung steht meist nur ein Betrag. Ob darin neue Sicherungen oder ein zweiter Termin stecken, zeigt erst die Rechnung. Wir prüfen Vertrag und Belege zusammen.
So prüfst du den E-Check in deiner Abrechnung
- 1
Mietvertrag lesen
Such in der Anlage zu den Betriebskosten nach „Elektroprüfung“, „E-Check“ oder „Prüfung der elektrischen Anlagen“. Fehlt das, ist die Position nicht umlagefähig.
- 2
Rechnung anfordern
Du hast ein Recht auf Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Lass dir Rechnung und Prüfprotokoll zeigen.
- 3
Material und zweiten Termin markieren
Alles, was ersetzt oder repariert wurde, muss raus. Ein Pauschalbetrag ohne Aufschlüsselung reicht nicht, wenn du ihn bestreitest.
- 4
Turnus prüfen
Vergleiche mit den Vorjahren. Ein E-Check alle vier Jahre ist üblich, jedes Jahr nicht.
- 5
Verteilung nachrechnen
Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Gewerbe im Haus gehört nicht auf die Wohnungen.
Was du tun kannst
Fehlt die Vereinbarung oder stecken Reparaturen in der Rechnung, widersprich der Position schriftlich. Den Rest der Abrechnung zahlst du fristgerecht.
„Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“
Ein kurzer Satz genügt: „Die Position E-Check in Höhe von … € ist in meinem Mietvertrag nicht als sonstige Betriebskosten vereinbart. Ich widerspreche ihr und bitte um eine korrigierte Abrechnung.“ Wie du das sauber formulierst, steht in unserer Anleitung zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
Prüfung durch nebify
Lass deine Abrechnung prüfen, bevor du zahlst
Bei Prüfkosten wie dem E-Check entscheiden zwei Dinge: ob sie im Vertrag stehen und ob in der Rechnung Reparaturen stecken. Wir prüfen beides, Position für Position, und schicken dir ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
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Häufige Fragen zum E-Check
Ist der E-Check umlagefähig?
Muss mein Vermieter einen E-Check machen lassen?
Darf der Vermieter den E-Check auf einmal abrechnen, obwohl er nur alle vier Jahre stattfindet?
Wer zahlt, wenn beim E-Check ein Mangel gefunden wird?
Reicht „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag für den E-Check?
Steht ein E-Check in deiner Abrechnung?
Lade deine Abrechnung im kostenlosen Vorab-Check hoch. Du siehst in 2 Minuten, ob sich eine Prüfung lohnt.
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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