Prüfwissen Kostenarten
Blitzschutz in den Nebenkosten: Prüfung nur mit Vereinbarung
Die Prüfung einer Blitzschutzanlage darf in deine Nebenkosten, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als sonstige Betriebskosten steht. Denn die Betriebskostenverordnung nennt den Blitzschutz nicht. Reparaturen an Fangstangen, Ableitungen oder Erdung zahlt immer der Vermieter.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 22.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Blitzschutz ist keine eigene Betriebskostenart. Umlegbar ist die Prüfung nur als sonstige Betriebskosten mit Vereinbarung (§ 2 Nr. 17 BetrKV).
- Der BGH hat wiederkehrende Prüfungen technischer Anlagen als Betriebskosten anerkannt (VIII ZR 123/06). Zum Blitzschutz selbst hat er nicht entschieden.
- Bei üblichen Wohnhäusern wird alle vier Jahre umfassend geprüft, dazwischen alle zwei Jahre per Sichtprüfung.
- Reparatur, Nachrüstung und neue Bauteile sind nie umlagefähig.
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Inhalt
Kurz beantwortet: Ist die Blitzschutzprüfung umlagefähig?
Nur, wenn dein Mietvertrag sie ausdrücklich unter den sonstigen Betriebskosten nennt, und nur die Prüfung selbst. Die Betriebskostenverordnung zählt 16 Kostenarten auf, der Blitzschutz ist nicht dabei. Für ihn bleibt Nummer 17, die eine Vereinbarung im Einzelnen verlangt. Ist sie da, spricht viel für die Umlage: Der Bundesgerichtshof hat die regelmäßige Prüfung technischer Anlagen als Betriebskosten eingeordnet. Alles, was nach der Prüfung repariert oder ergänzt wird, zahlt der Vermieter.
| Posten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Wiederkehrende Prüfung der Blitzschutzanlage | Nur wenn als sonstige Betriebskosten vereinbart |
| Sichtprüfung zwischen den Hauptprüfungen | Nur wenn vereinbart |
| Reparatur von Fangleitung, Ableitung, Erdung | Nein, Instandsetzung |
| Neue Anlage oder Erweiterung | Nein |
| Prüfung nach einem Blitzeinschlag | Nein, Folge eines Schadens |
Ob der Blitzschutz in deinem Vertrag steht und ob der Prüfer nebenbei repariert hat, zeigen nur Vertrag und Rechnung. Unsicher, ob alles stimmt? Du kannst deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, zuerst kostenlos im Vorab-Check und danach gründlich für 24,90 €.
Warum der Blitzschutz eine Vereinbarung braucht
Wartung und Prüfung nennt die Betriebskostenverordnung nur für bestimmte Anlagen: Heizung, Warmwasser, Aufzug, Antenne, Waschmaschinen. Eine Blitzschutzanlage gehört nicht dazu. Es bleibt die Auffangnummer:
„sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“
Sonstige Betriebskosten muss der Vermieter im Mietvertrag einzeln benennen (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Der Begriff „sonstige Betriebskosten“ allein reicht nicht. Steht dort „Prüfung Blitzschutzanlage“ oder etwas eindeutig Gleichbedeutendes, ist die Hürde genommen.
Wie oft der Blitzschutz geprüft wird
Ob ein Wohnhaus überhaupt einen Blitzschutz braucht, regeln die Bauordnungen der Länder. Bei vielen gewöhnlichen Mietshäusern ist er freiwillig, bei Hochhäusern oder besonderen Gebäuden oft vorgeschrieben. Wie oft geprüft wird, steht in der Norm DIN EN 62305-3, sofern keine Behörde etwas anderes vorgibt:
| Schutzklasse | Sichtprüfung | Umfassende Prüfung |
|---|---|---|
| I und II (hohes Risiko) | jedes Jahr | alle 2 Jahre |
| III und IV (übliche Gebäude) | alle 2 Jahre | alle 4 Jahre |
Ein normales Wohnhaus fällt meist in Schutzklasse III. Steht der Blitzschutz also jedes Jahr mit einer umfassenden Prüfung in der Abrechnung, frag nach dem Grund. Die Kosten einer Prüfung alle vier Jahre darf der Vermieter im Jahr der Prüfung voll abrechnen (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08).
Prüfung oder Reparatur
Prüfung (umlagefähig, wenn vereinbart)
- Sichtprüfung von Fangeinrichtung und Ableitungen
- Messung der Erdungswiderstände
- Prüfbericht
Instandsetzung (zahlt der Vermieter)
- Austausch korrodierter Klemmen oder Leitungen
- Neue Erdung, neue Fangstangen
- Anpassung nach Dachsanierung oder Solaranlage
- Begutachtung nach einem Einschlag
Prüfer finden bei der Gelegenheit oft lose Klemmen oder korrodierte Verbindungen und beheben sie gleich. Das ist praktisch, gehört aber nicht in deine Abrechnung. Der Vermieter muss diesen Teil der Rechnung herausrechnen.
Steht der Blitzschutz überhaupt in deinem Vertrag?
Die Liste der sonstigen Betriebskosten steckt oft in einer Anlage zum Mietvertrag. Wir gleichen sie mit deiner Abrechnung ab, Position für Position.
Was ist zu hoch?
Einen eigenen Durchschnitt für den Blitzschutz gibt es nicht. Einordnen lässt er sich nur über alle sonstigen Betriebskosten zusammen:
0,07 €
Durchschnitt je m² und Monat laut Mieterbund (alle sonstigen Betriebskosten zusammen) für 2024
58,80 €
Das entspricht im Jahr für eine 70-m²-Wohnung (sonstige Betriebskosten)
| Wohnung | Im Monat | Im Jahr |
|---|---|---|
| 50 m² | 3,50 € | 42,00 € |
| 70 m² | 4,90 € | 58,80 € |
| 90 m² | 6,30 € | 75,60 € |
So haben wir gerechnet: Durchschnitt des Mieterbunds je m² Wohnfläche und Monat × Wohnfläche × 12. Der Wert ist ein bundesweiter Mittelwert über viele Häuser; je nach Region, Baujahr und Ausstattung liegen einzelne Abrechnungen deutlich darüber oder darunter. Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Die umfassende Prüfung kostet 520 Euro, die Sichtprüfung zwei Jahre später 180 Euro. Das Haus hat 1.300 m², du 65 m², also 5 %. Du zahlst 26 Euro im Jahr der Hauptprüfung und 9 Euro im Jahr der Sichtprüfung, dazwischen nichts.
Typische Fehler beim Blitzschutz
Nicht vereinbart
Blitzschutz steht in der Abrechnung, im Mietvertrag fehlt er. Dann ist er nicht umlagefähig, egal wie sinnvoll die Prüfung ist.
Reparatur im Prüfpreis
Neue Klemmen, Leitungen oder Erder stehen auf derselben Rechnung wie die Prüfung.
Unter Wartung versteckt
Der Blitzschutz läuft unter einer Sammelposition „Wartung“, die im Vertrag so nicht vereinbart ist.
Zu häufig
Jedes Jahr eine umfassende Prüfung bei einem gewöhnlichen Wohnhaus, ohne Begründung.
So prüfst du die Position
- 1
Mietvertrag lesen
Such in der Liste der sonstigen Betriebskosten nach „Blitzschutz“. Fehlt das Wort, ist die Position nicht umlagefähig.
- 2
Prüfbericht und Rechnung anfordern
Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere Material und Arbeiten außerhalb der Prüfung.
- 3
Turnus vergleichen
Bei üblichen Wohnhäusern alle vier Jahre umfassend, alle zwei Jahre Sichtprüfung.
- 4
Verteilung nachrechnen
Ohne andere Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
Was du tun kannst
Fehlt die Vereinbarung oder steckt eine Reparatur in der Rechnung, widersprich schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Den unstrittigen Rest zahlst du.
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Häufige Fragen zum Blitzschutz
Ist die Prüfung der Blitzschutzanlage umlagefähig?
Wie oft muss eine Blitzschutzanlage geprüft werden?
Wer zahlt Reparaturen am Blitzschutz?
Darf die Prüfung nach einem Blitzeinschlag umgelegt werden?
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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