nebify Nebenkosten-Report · Stand Oktober 2026
Durchschnittliche Nebenkosten 2026Was Mieter wirklich zahlen: pro m², Nachzahlung, Heizung und Wasser
Unser eigener Report aus über hundert echten Nebenkostenabrechnungen (Abrechnungsjahre 2023 bis 2025): 93 % mussten nachzahlen, im Schnitt 769 €. Hier siehst du, was normal ist — und ob deine Abrechnung darüber liegt.
Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Stand: Oktober 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Durchschnittliche Nebenkosten: 3,85 € je m² und Monat mit Heizung und Warmwasser, 2,04 € ohne. Für 70 m² sind das rund 270 € im Monat.
- 93 % der Abrechnungen endeten mit einer Nachzahlung — im Durchschnitt 769 €, bei jeder vierten über 1.131 €.
- Die Vorauszahlungen deckten im Schnitt nur 75 % der tatsächlichen Kosten — der häufigste Grund für hohe Nachzahlungen.
- Die teuersten Posten: Heizkosten, Warmwasserkosten, Versicherungen. Heizung und Warmwasser kosteten im Schnitt 21,11 € je m² und Jahr.
- Fernwärme (20,8 ct/kWh) war deutlich teurer als Gas (12,0 ct/kWh).
Inhalt
Wie hoch sind die Nebenkosten pro m² im Durchschnitt?
Mit Heizung und Warmwasser
3,85 € / m²
meist 3,02 € – 4,72 € · DMB 2024: 2,67 €
Ohne Heizung und Warmwasser
2,04 € / m²
meist 1,53 € – 2,67 € · DMB 2024: 1,35 €
So rechnest du: Gesamtkosten laut Abrechnung ÷ Wohnfläche ÷ Monate. Bei 70 m² entsprechen unsere Durchschnittswerte rund 270 € im Monat bzw. 3.234 € im Jahr. Unsere Werte liegen über dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds: Unsere Abrechnungen sind neuer (überwiegend 2025), und zu uns kommen vor allem Mieter, deren Abrechnung hoch ausgefallen ist. Werte für 55 Städte findest du im Betriebskostenspiegel 2026.
Wie hoch ist die durchschnittliche Nebenkostennachzahlung?
Nachzahlung im Durchschnitt
769 €
meist 449 € – 1.131 €
mussten nachzahlen
93 %
Guthaben: 7 %
Auf die Wohnfläche umgerechnet sind das im Schnitt 1,03 € je m² und Monat. Der wichtigste Grund: Die monatlichen Vorauszahlungen waren zu niedrig angesetzt, sie deckten im Durchschnitt nur 75 % der tatsächlichen Kosten. Eine hohe Nachzahlung allein ist noch kein Fehler — sie ist aber ein guter Anlass, die Abrechnung genau anzusehen. Was du jetzt tun kannst: Hohe Nebenkostennachzahlung.
Welche Nebenkosten sind am teuersten? Alle Kostenarten im Vergleich
Euro je m² und Monat in den Abrechnungen, in denen die Kostenart vorkommt — unser Durchschnitt im Vergleich zum Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds (DMB).
- Heizkosten · in 90 % der Abrechnungen1,51 € / 0,92 €
- Warmwasserkosten · in 58 % der Abrechnungen0,47 € / 0,40 €
- Versicherungen · in 93 % der Abrechnungen0,37 € / 0,31 €
- Aufzug / Fahrstuhl · in 20 % der Abrechnungen0,30 € / 0,20 €
- Hausmeister / Facility Service · in 58 % der Abrechnungen0,29 € / 0,32 €
- Wasserversorgung · in 91 % der Abrechnungen0,29 € / 0,15 €
- Hausreinigung / Gebäudereinigung · in 49 % der Abrechnungen0,27 € / 0,21 €
- Müllabfuhr / Abfallentsorgung · in 90 % der Abrechnungen0,21 € / 0,16 €
- Abwasser / Entwässerung · in 85 % der Abrechnungen0,18 € / 0,14 €
- Grundsteuer · in 92 % der Abrechnungen0,17 € / 0,18 €
- Heizungs-/Warmwasserwartung & Schornsteinfeger · in 10 % der Abrechnungen0,12 € / 0,13 €
- Gartenpflege / Außenanlagenpflege · in 45 % der Abrechnungen0,11 € / 0,15 €
- Allgemeinstrom / Beleuchtung · in 85 % der Abrechnungen0,07 € / 0,06 €
- Winterdienst / Schneeräumung · in 40 % der Abrechnungen0,06 € / 0,07 €
- Messdienstkosten · in 55 % der Abrechnungen0,05 €
- Wartung technischer Anlagen · in 61 % der Abrechnungen0,04 €
- Straßenreinigung · in 45 % der Abrechnungen0,03 € / 0,03 €
Liegt deine Abrechnung über dem Durchschnitt?
Gesamtkosten aus deiner Abrechnung eintragen (nicht die Nachzahlung) — das Ergebnis siehst du sofort.
Was kosten Heizung und Warmwasser pro m²?
Heizung und Warmwasser sind der größte Posten: im Durchschnitt 21,11 € je m² und Jahr, also rund 1,76 € im Monat (meist 14,07 € – 28,01 € im Jahr). Der Energiepreis hängt stark vom Energieträger ab:
Gas (Ø)
12,0 ct/kWh
Fernwärme (Ø)
20,8 ct/kWh
Den Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten wiesen 82 % der Heizkostenabrechnungen aus. Fehlt er, steht dir der Vermieteranteil in der Regel zu — siehe CO₂-Kostenaufteilung. Deine Heizkosten sind stark gestiegen? Heizkostenabrechnung prüfen lassen.
Was kostet Wasser pro m³ — und was der Messdienst?
Wasser + Abwasser je m³ (Ø)
6,48 €
meist 5,09 € – 8,03 €
Messdienst je Wohnung und Jahr (Ø)
41 €
meist 20 € – 69 €
Messdienstkosten — Ablesung, Gerätemiete, Abrechnungsgebühr — tauchen in gut der Hälfte der Abrechnungen als eigene Position auf. Liegen sie deutlich über dem Durchschnitt, lohnt ein Blick in die Belege. Wie Wasserkosten verteilt werden dürfen, erklärt der Ratgeber Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung.
Nebenkosten nach Bundesland
Bundesländer, aus denen genug Abrechnungen für einen belastbaren Wert vorliegen:
Sachsen
3,87 € / m²
Nachzahlung im Schnitt 703 €
Nordrhein-Westfalen
4,20 € / m²
Nachzahlung im Schnitt 995 €
Weitere Länder und Städte nach dem Mieterbund: Betriebskostenspiegel 2026.
Häufige Fragen zu durchschnittlichen Nebenkosten
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten pro m² 2026?
In unserem Report zahlten Mieter im Durchschnitt 3,85 € je m² und Monat inklusive Heizung und Warmwasser, ohne Heizung und Warmwasser 2,04 €. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt für 2024 bundesweit 2,67 € bzw. 1,35 €. Für 70 m² sind das nach unseren Zahlen rund 270 € im Monat.
Wie hoch ist eine durchschnittliche Nebenkostennachzahlung?
93 % der Abrechnungen in unserem Report endeten mit einer Nachzahlung, im Durchschnitt 769 €. Jede vierte lag über 1.131 €. Hauptgrund: Die Vorauszahlungen deckten im Schnitt nur 75 % der tatsächlichen Kosten.
Wie viel Heizkosten pro m² sind normal?
Heizung und Warmwasser kosteten im Durchschnitt 21,11 € je m² und Jahr, das sind rund 1,76 € im Monat. Fernwärme kostete im Schnitt 20,8 Cent je kWh, Gas 12,0 Cent je kWh.
Was kostet Wasser pro m³?
Wasser und Abwasser zusammen kosteten im Durchschnitt 6,48 € je m³, meist zwischen 5,09 € und 8,03 € — je nach Gemeinde sehr unterschiedlich.
Meine Nebenkosten liegen über dem Durchschnitt — ist die Abrechnung falsch?
Nicht unbedingt. Große Wohnanlagen mit Aufzug, Fernwärme oder ein schlecht gedämmtes Haus treiben die Kosten. Ein Wert deutlich über dem Durchschnitt ist aber ein guter Grund, die einzelnen Positionen zu prüfen: Sind sie umlagefähig, stimmt der Verteilerschlüssel, wurden Kosten doppelt abgerechnet? Der kostenlose Vorab-Check von nebify zeigt dir in wenigen Minuten, welche Positionen auffallen.
Darf ich die Zahlen verwenden?
Ja, gern — mit Quellenangabe „nebify Nebenkosten-Report 2026“ und einem Link auf diese Seite. Grafik und Tabelle gibt es zum Herunterladen.
Zahlst du mehr als der Durchschnitt?
Lade deine Abrechnung hoch: Der kostenlose Vorab-Check zeigt dir in wenigen Minuten, welche Positionen auffallen — den persönlich geprüften Bericht gibt es mit Geld-zurück-Garantie.
Jetzt kostenlos prüfenMethodik, Presse und Zitieren
- Grundlage: über hundert Nebenkostenabrechnungen (Abrechnungsjahre 2023 bis 2025), die Mieterinnen und Mieter uns zur Prüfung geschickt haben; je Haushalt eine Abrechnung. Alle Positionen einzeln erfasst und nach der Betriebskostenverordnung eingeordnet; Werte je m² beziehen sich auf Wohnfläche und tatsächliche Nutzungsdauer.
- Durchschnitt ohne die höchsten und niedrigsten 10 % der Werte; „meist“ bezeichnet die mittlere Hälfte. Kennzahlen erst ab 10 Abrechnungen. Nicht repräsentativ für alle Mieter: Zu uns kommen vor allem Haushalte mit hoher Nachzahlung.
- Alle Daten sind zusammengefasst, Rückschlüsse auf einzelne Haushalte sind nicht möglich. Stand: Oktober 2026, Aktualisierung vierteljährlich.
- Zitieren: „Quelle: nebify Nebenkosten-Report 2026“ mit Link auf diese Seite (CC BY 4.0). Grafik · CSV · Presse: info@nebify.de