HessenStand November 2026
Nebenkosten in Hessen 2026: Grundsteuer und Gebühren im Vergleich
Hessen berechnet die Grundsteuer seit 2025 nach Fläche und Lage. Die Formel ist überall gleich, die Hebesätze der Städte liegen aber weit auseinander: von 490 % in Kassel bis 1.230 % in Offenbach. Dieselbe Wohnung zahlt deshalb je nach Stadt mehr als das Doppelte. Hier findest du die Werte der Großstädte und was davon in deiner Nebenkostenabrechnung ankommt.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Grundsteuer: 0,04 € je m² Grundstück plus 0,35 € je m² Wohnfläche, mal einem gedämpften Lagefaktor.
- Hebesätze 2026 der kreisfreien Städte: Kassel 490 %, Wiesbaden 690,06 %, Frankfurt 854,69 %, Darmstadt 1.181 %, Offenbach 1.230 %.
- Für ein typisches Einfamilienhaus lag die Grundsteuer 2025 zwischen 316 € in Kassel und 792 € in Offenbach.
- Offenbach rechnet ab 2027 mit einem um bis zu 300 Punkte höheren Hebesatz.
- Müll: Frankfurt, Gießen und Wiesbaden gehören im Ranking 2026 zu den zwölf günstigsten Großstädten, Darmstadt liegt auf Platz 85.
So rechnet Hessen die Grundsteuer
Hessen nutzt das Flächen-Faktor-Verfahren. Das Finanzamt setzt 0,04 € je Quadratmeter Grundstück und 0,50 € je Quadratmeter Gebäudefläche an, Wohnflächen davon zu 70 %. Die Summe wird mit einem Faktor für die Lage multipliziert.
Der Faktor vergleicht den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde und ist stark gedämpft: Bei doppelt so teurem Boden beträgt er 1,23, bei halb so teurem 0,81. Weil die Messbeträge klein sind, liegen die Hebesätze in Hessen oft über 500 %.
Messbetrag = (Grundstück × 0,04 € + Wohnfläche × 0,35 €) × Faktor. Faktor = (Bodenrichtwert / Durchschnitt der Gemeinde) hoch 0,3.
Quelle: Finanzverwaltung Hessen: Grundsteuer B in Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren)
Was eine 70-m²-Wohnung 2026 an Grundsteuer zahlt
Für jede Stadt mit eigener Seite haben wir dasselbe Haus durchgerechnet: sechs Wohnungen mit 420 m² Wohnfläche auf einem 600 m² großen Grundstück, verteilt nach Wohnfläche. Die Rechenwege mit allen Annahmen stehen auf den Seiten der Städte.
| Stadt | Hebesatz | Anteil |
|---|---|---|
| Darmstadt | 1.181 % | 336,59 € |
| Kassel | 490 % | 139,65 € |
| Offenbach am Main | 1.230 % | 350,55 € |
| Wiesbaden | 690,06 % | 196,67 € |
Grundsteuer: Hessens Großstädte im Vergleich
Haus & Grund hat für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück und 126 m² Wohnfläche in durchschnittlicher Lage ausgerechnet, was 2025 an Grundsteuer anfällt. Weil die Formel in ganz Hessen gilt, bestimmt fast allein der Hebesatz die Reihenfolge.
In Kassel, Gießen und Hanau zahlt das Musterhaus 2025 weniger als 2024, in Frankfurt 127 € mehr. Die Hebesätze 2026 sind laut Umfrage der hessischen IHKs in allen fünf kreisfreien Städten unverändert.
| Stadt | Hebesatz | 2025 | zu 2024 |
|---|---|---|---|
| Kassel | 490 % | 316 € | −99 € |
| Gießen | 626 % | 403 € | −105 € |
| Hanau | 645 % | 416 € | −89 € |
| Wiesbaden | 690,06 % | 445 € | +28 € |
| Frankfurt am Main | 854,69 % | 551 € | +127 € |
| Darmstadt | 1.181 % | 761 € | +19 € |
| Offenbach am Mainab 2027 bis zu +300 Punkte möglich | 1.230 % | 792 € | +34 € |
Musterhaus: Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück, 126 m² Wohnfläche, Baujahr 1990. Quelle: Grundsteuerranking 2025 von IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
Müllgebühren: Hessens Großstädte im Ranking
Bei den Müllgebühren steht Hessen im bundesweiten Ranking 2026 gut da: Frankfurt liegt auf Platz 3, Gießen auf Platz 10, Wiesbaden auf Platz 11. Offenbach hat sich von Platz 26 auf Platz 20 verbessert.
Darmstadt ist dagegen von Platz 55 auf Platz 85 gefallen. Laut Haus & Grund sind die Gebühren dort seit 2022 um mehr als 30 % gestiegen.
| Stadt | 2026 | 2022 |
|---|---|---|
| Frankfurt am Main | Platz 3 | Platz 8 |
| Gießen | Platz 10 | Platz 20 |
| Wiesbaden | Platz 11 | Platz 9 |
| Offenbach am Main | Platz 20 | Platz 26 |
| Kassel | Platz 37 | Platz 50 |
| Hanau | Platz 50 | Platz 56 |
| Darmstadt | Platz 85 | Platz 55 |
Musterfamilie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern, 60 l Restmüll und 20 l Bioabfall pro Woche. Quelle: Müllgebührenranking 2026 von IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
Was das für deine Nebenkostenabrechnung heißt
Grundsteuer, Entwässerung und Müllabfuhr darf dein Vermieter umlegen, wenn dein Mietvertrag das vorsieht. Er darf aber nur weitergeben, was für dein Haus festgesetzt wurde, und muss es nach dem vereinbarten Schlüssel verteilen, meist nach Wohnfläche.
Bei hohen Hebesätzen schlagen Fehler stärker durch. In Häusern mit Läden oder Büros zählen deren Flächen in Hessen voll, Wohnflächen nur zu 70 %. Diesen höheren Anteil muss der Vermieter vorab abziehen.
„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; […] 3. die Kosten der Entwässerung […]; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung […]“
Ob die Beträge in deiner Abrechnung zu den Bescheiden deiner Stadt passen, zeigt erst der Abgleich. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
Gebühren 2026 je Stadt in Hessen
Für diese Städte gibt es eigene Seiten mit den Sätzen aus Satzung und Bescheid, dem Vergleich mit den Nachbarn und einem Rechenbeispiel für eine Mietwohnung.
- DarmstadtGrundsteuer
- KasselGrundsteuer
- Offenbach am MainGrundsteuer
- WiesbadenGrundsteuer
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Häufige Fragen zu Nebenkosten in Hessen
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Hessen?
Welche hessische Großstadt hat den niedrigsten Hebesatz?
Warum sind die Hebesätze in Hessen so hoch?
Was bedeutet aufkommensneutral?
Darf mein Vermieter die Grundsteuer auf mich umlegen?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.