Offenbach am MainStand November 2026
Grundsteuer in Offenbach 2026: Hebesatz 1.230 %
Offenbach hat mit 1.230 % den höchsten Grundsteuer-Hebesatz der kreisfreien Städte in Hessen. Laut Stadt zahlen trotzdem rund 61 % der Eigentümer seit der Reform weniger als vorher. Ab 2027 könnte der Satz wegen der Haushaltslage um bis zu 300 Punkte steigen. Hier siehst du, wie die Grundsteuer berechnet wird, ein Rechenbeispiel und worauf du in deiner Nebenkostenabrechnung achten solltest.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 05.11.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Offenbach 2025 und 2026 bei 1.230 %.
- Die Summe der Messbeträge ist mit der Reform um rund 30 % gesunken, deshalb musste der Hebesatz steigen.
- Laut Stadt zahlen rund 61 % weniger als vorher und rund 39 % mehr, vor allem Besitzer älterer Häuser.
- Nach aktuellem Stand rechnet die Stadt ab 2027 mit einer Erhöhung um bis zu 300 Punkte.
- Im Rechenbeispiel zahlt eine 70-m²-Wohnung 350,55 € Grundsteuer im Jahr.
Kurz beantwortet
In Offenbach gilt für die Grundsteuer B 2026 ein Hebesatz von 1.230 %, wie schon 2025. Die Stadt rechnet es selbst vor: 68,50 € Messbetrag mal 1.230 geteilt durch 100 ergibt 842,55 € im Jahr. Im Beispielhaus mit sechs Wohnungen in durchschnittlicher Lage zahlst du für 70 m² 350,55 € im Jahr. Steigt der Hebesatz 2027 wie angekündigt um bis zu 300 Punkte, wären es bis zu rund 436 €.
- Hebesatz Grundsteuer B 2025 und 2026
- 1.230 %
- Summe der Messbeträge nach der Reform
- −30 %
- der Steuerpflichtigen zahlen laut Stadt weniger als vorher
- 61 %
Grundsteuer-Hebesatz Offenbach 2025 und 2026
| Hebesatz | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuer B (Grundstücke) | 1.230 % | 1.230 % |
2025 laut Infoblatt der Kämmerei zur Grundsteuerreform, 2026 laut Umfrage der hessischen IHKs zu den Hebesätzen ab 01.01.2026 (Stand 28.10.2026). Ab 2027 rechnet die Stadt nach aktuellem Stand mit bis zu 300 Punkten mehr.
Quelle: Stadt Offenbach, Kämmerei: Infoblatt zur Grundsteuer B · Hessische IHKs: Hebesätze 2026, Grundsteuer B und Gewerbesteuer (Stand 28.10.2026)
Grundsteuer Offenbach im Vergleich mit Hessens Großstädten
Für ein Einfamilienhaus in durchschnittlicher Lage hat Haus & Grund in Offenbach 2025 792 € errechnet, 34 € mehr als 2024. Das ist der höchste Wert der hessischen Großstädte und bundesweit Platz 92 von 100.
Im Nachbarort Frankfurt kostet dasselbe Haus 551 €, in Kassel 316 €. Bei gleicher Formel liegt der Unterschied allein am Hebesatz.
| Stadt | Musterhaus 2025 (Hebesatz) |
|---|---|
| Kassel | 316 € (490 %) |
| Gießen | 403 € (626 %) |
| Hanau | 416 € (645 %) |
| Wiesbaden | 445 € (690,06 %) |
| Frankfurt am Main | 551 € (854,69 %) |
| Darmstadt | 761 € (1.181 %) |
| Offenbach am Main | 792 € (1.230 %) |
Grundsteuer B im Jahr 2025 für ein Einfamilienhaus mit 508 m² Grundstück und 126 m² Wohnfläche in durchschnittlicher Lage (Faktor 1,0); in Klammern der Hebesatz 2025.
Quelle: IW Consult / Haus & Grund Deutschland: Grundsteuerranking 2025
Rechenbeispiel: Grundsteuer einer 70-m²-Wohnung in Offenbach
Das Haus ist ausgedacht, Formel und Hebesatz sind echt. Bei einem Grundstück in besserer Lage als dem Offenbacher Durchschnitt ist der Faktor größer als 1.
Annahmen für das Beispiel
- Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 420 m² Wohnfläche
- Grundstück mit 600 m², Bodenrichtwert gleich dem Durchschnitt der Stadt (Faktor 1,0)
- Reine Wohnnutzung
- Deine Wohnung hat 70 m², verteilt wird nach Wohnfläche
| Grundstück: 600 m² × 0,04 € | 24,00 € |
|---|---|
| Wohnfläche: 420 m² × 0,50 € × 70 % | 147,00 € |
| Messbetrag bei Faktor 1,0 (durchschnittliche Lage) | 171,00 € |
| Grundsteuer 2026: 171 € × 1.230 % | 2.103,30 € |
| Dein Anteil: 2.103,30 € × 70 / 420 | 350,55 € |
| Das sind im Monat | 29,21 € |
Du zahlst im Beispiel 350,55 € im Jahr. Mit 1.530 % ab 2027 wären es 436,05 €. Ob und wie stark der Hebesatz steigt, entscheidet die Stadtverordnetenversammlung.
Beispielrechnung mit einem angenommenen Messbetrag. Was du wirklich zahlst, hängt vom Grundsteuerbescheid deines Hauses und dem vereinbarten Verteilerschlüssel ab.
Wer seit der Reform mehr zahlt
Die Summe aller Messbeträge in Offenbach ist mit der Reform um rund 30 % gesunken. Damit die Stadt gleich viel einnimmt, hat sie den Hebesatz auf 1.230 Punkte gesetzt.
Laut Stadt zahlen dadurch rund 61 % der Steuerpflichtigen weniger als vorher und rund 39 % mehr. Teurer wird es vor allem für ältere Häuser, deren Wert lange nicht neu berechnet wurde. Neuere Gebäude, besonders ab Baujahr 2022, zahlen weniger.
Für Mieter heißt das: Ob deine Grundsteuer seit 2025 gestiegen oder gesunken ist, hängt vom Haus ab. Der Vergleich mit der Abrechnung 2024 zeigt es.
Ab 2027 droht ein höherer Hebesatz
Die Kämmerei weist darauf hin, dass wegen der wirtschaftlichen Lage ab 2027 nach aktuellem Stand mit einer Erhöhung um bis zu 300 Punkte gerechnet werden muss. Beschlossen ist das noch nicht.
Bei 1.530 % statt 1.230 % stiege die Grundsteuer jedes Hauses um knapp 25 %. Für die Wohnung im Rechenbeispiel wären das rund 85 € mehr im Jahr.
Erhöht die Stadt den Hebesatz, darf dein Vermieter die höhere Grundsteuer ab dem betroffenen Jahr umlegen. Nach der nächsten Abrechnung kann er auch die Vorauszahlung anpassen.
So rechnet Hessen: Flächen und Lage
Das Finanzamt setzt 0,04 € je Quadratmeter Grundstück und 0,50 € je Quadratmeter Gebäudefläche an, Wohnflächen davon zu 70 %. Die Summe wird mit einem Lagefaktor multipliziert, der den Bodenrichtwert mit dem Offenbacher Durchschnitt vergleicht.
Grundsteuer ist dann Messbetrag mal Hebesatz geteilt durch 100. Die Stadt rechnet selbst vor: 68,50 € Messbetrag ergeben bei 1.230 % eine Jahressteuer von 842,55 €.
Einwände gegen Flächen oder Messbetrag gehen an das Finanzamt, nicht an die Stadt. Der Eigentümer muss sie dort einlegen.
Was von der Position Grundsteuer umlagefähig ist
„die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“
Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie umlegen, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf dich überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB).
Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB).
Umlagefähig
- Grundsteuer B laut Bescheid für das Abrechnungsjahr
- Nachzahlung aus einem geänderten Bescheid für dasselbe Jahr
Nicht umlagefähig
- Säumniszuschläge und Mahngebühren
- Grundsteuer für andere Jahre als den Abrechnungszeitraum
- Kosten für Widerspruch oder Steuerberatung des Vermieters
- Grundsteueranteil eines Ladens oder Büros im Haus
Typische Fehler in der Abrechnung
Gewerbe zum Wohnsatz
Läden und Büros zählen in Hessen voll, Wohnungen nur zu 70 %. Bei 1.230 % Hebesatz kostet ein Fehler hier schnell viel Geld.
Neuer Hebesatz zu früh
Eine mögliche Erhöhung ab 2027 darf erst für 2027 angesetzt werden, nicht schon in der Abrechnung 2026.
Zwei Steuerjahre vermischt
Bei Zeiträumen über den Jahreswechsel müssen beide Jahre zeitanteilig angesetzt sein.
Erstattung nicht weitergegeben
Wurde der Messbetrag nach einem Einspruch gesenkt, steht dir dein Anteil an der Erstattung zu.
Zuschläge umgelegt
Säumniszuschläge entstehen durch verspätete Zahlung des Vermieters. Sie gehören nicht in die Abrechnung.
So prüfst du die Grundsteuer in deiner Abrechnung
- 1
Hebesatz prüfen
Für 2025 und 2026 muss im Bescheid 1.230 % stehen.
- 2
Betrag nachrechnen
Messbetrag mal 1.230 geteilt durch 100 ergibt die Grundsteuer des Hauses.
- 3
Mit 2024 vergleichen
So siehst du, ob dein Haus zu den 61 % gehört, die weniger zahlen, oder zu den 39 %, die mehr zahlen.
- 4
Gewerbe herausrechnen
Frag nach, wie der Anteil von Läden oder Büros abgezogen wurde.
- 5
Bescheide einsehen
Nach § 556 Abs. 4 BGB kannst du Einsicht in Grundsteuer- und Messbescheid verlangen.
Passt die Grundsteuer zum Bescheid deines Hauses?
In der Abrechnung steht nur ein Betrag. Ob er zu Messbetrag, Flächen und Hebesatz passt, zeigt erst der Bescheid. Diesen Abgleich übernehmen wir.
Was du tun kannst
Passt die Grundsteuer nicht zum Bescheid, widersprich schriftlich und nenne den Betrag, den du für falsch hältst. Für Einwendungen hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Kam ein geänderter Bescheid erst nach der Abrechnung, darf sich der Vermieter laut Bundesgerichtshof eine Nachberechnung vorbehalten (VIII ZR 264/12). Eine Erstattung muss er weitergeben.
Ob Hebesatz, Steuerjahr und Verteilung in deiner Abrechnung stimmen, zeigt erst der Abgleich mit dem Grundsteuerbescheid. Wie die Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung bei nebify abläuft und was du dafür brauchst, erklären wir Schritt für Schritt.
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Häufige Fragen: Grundsteuer in Offenbach am Main
Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer in Offenbach 2026?
Steigt die Grundsteuer in Offenbach 2027?
Zahle ich seit der Reform mehr oder weniger Grundsteuer?
Wie berechnet sich die Grundsteuer in Offenbach?
Wie viel Grundsteuer zahlt ein Mieter in Offenbach?
Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.