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Nebenkosten vor Ort · Hessen

Nebenkosten in Offenbach am Main 2026

In Offenbach am Main zahlen Mieter im Schnitt 2,80 € Nebenkosten pro m² und Monat (Abrechnungsjahr 2019/20) — 5 % mehr als im Bundesschnitt. Hier findest du die Werte vor Ort, den Betriebskostenspiegel, Mietspiegel und Mieterverein — und wie du deine eigene Abrechnung einordnest.

Abrechnung kostenlos einordnenNebenkostenabrechnung prüfen lassen

Nebenkosten in Offenbach am Main

So hoch sind die Nebenkosten in Offenbach am Main

Nebenkosten sind ein spürbarer Teil der Wohnkosten — und sie steigen Jahr für Jahr. Umso wichtiger, jede Abrechnung genau zu prüfen.

2,80 € / m² / Monat

Ø Nebenkosten in Offenbach am Main · Hessischer Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2019/20

80-m²-Wohnung: rund 224 € im Monat — zusätzlich zur Kaltmiete.

Über ein ganzes Jahr rund 2.688 €.

+17 % in nur zwei Jahren

Bundesweite Entwicklung der Nebenkosten pro m²/Monat (Deutscher Mieterbund)

2,17 €
2018
2,28 €
2022
2,51 €
2023
2,67 €
2024

Gebühren, Steuern, Vermieter

Was 2026 in Offenbach am Main für deine Nebenkosten zählt

In Offenbach prägt die Grundsteuer die Nebenkosten: Seit der Reform gilt ein Hebesatz von 1.230 %, vorher waren es 895 %. 2026 bleibt es dabei, für 2027 rechnet die Stadt mit bis zu 300 Punkten mehr. Schmutzwasser kostet 2,04 € pro Kubikmeter, eine 120-Liter-Restmülltonne im Teilservice 173,52 € im Jahr.

Grundsteuer und Gebühren in Offenbach am Main

Grundsteuer 2026: 1.230 % wie im Vorjahr

Zum 01.01.2025 stieg der Hebesatz von 895 % auf 1.230 %. Laut Stadt sind die neuen Messbeträge um rund 30 % gesunken, die Einnahmen sollen gleich bleiben. Rund 61 % zahlen weniger, 39 % mehr, vor allem ältere Häuser. Hessen nutzt ein eigenes Grundsteuermodell. Der Hebesatz ist deshalb nur eingeschränkt mit Städten in anderen Ländern vergleichbar.

Quelle: Stadt Offenbach: Infoblatt zur Grundsteuer B · Stadt Offenbach: Präsentation Grundsteuerveranstaltung (06.03.2025) · IHK Gießen-Friedberg: Hebesätze 2026 Grundsteuer B und Gewerbesteuer

Abwasser: 2,04 € pro Kubikmeter Schmutzwasser

Nach der Entwässerungsgebührensatzung (Stand 01.01.2025) kostet Schmutzwasser 2,04 € pro Kubikmeter Frischwasser. Für Niederschlagswasser verlangt die Stadt 0,85 € pro Quadratmeter abflusswirksamer Fläche und Jahr. Die Niederschlagsgebühr hängt also an Dach- und Hofflächen, nicht am Verbrauch. Sie sollte in der Abrechnung nach Wohnfläche oder einem anderen festen Schlüssel verteilt sein.

Quelle: Stadt Offenbach: Entwässerungsgebühren- und Kostenerstattungssatzung, Lesefassung Stand 01.01.2025

Müll: Teilservice 173,52 €, Vollservice 205,08 €

Eine 120-Liter-Restmülltonne kostet bei 14-täglicher Leerung im Teilservice 173,52 € im Jahr, im Vollservice 205,08 €. Wöchentlich geleert sind es 347,04 € im Teilservice. Jedes Grundstück braucht zusätzlich eine Biotonne, eine 120-Liter-Biotonne kostet 14-täglich 61,56 €. Beim Vollservice holt der ESO die Tonnen vom Stellplatz, das kostet spürbar mehr.

Quelle: Stadt Offenbach: Abfallgebührensatzung, Lesefassung Stand 01.01.2025

Straßenreinigung: 8,88 € bis 63,00 € pro Frontmeter

Die Straßenreinigungsgebühr richtet sich nach der Länge der Grundstücksfront und der Reinigungsklasse der Straße. In Klasse 1 kostet ein Meter 8,88 € im Jahr, in Klasse 7 sind es 63,00 €. Ein Eckgrundstück an einer oft gereinigten Straße zahlt deshalb deutlich mehr. Ist es im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter die Gebühr auf Mieter umlegen.

Quelle: Stadt Offenbach: Straßenreinigungsgebührensatzung, Lesefassung

Versorgung und Besonderheiten

Trinkwasser vom ZWO: 2,32 € pro Kubikmeter

Das Wasser für Offenbach liefert der Zweckverband Wasserversorgung Stadt und Kreis Offenbach. Die Verbrauchsgebühr beträgt 2,32 € pro Kubikmeter brutto. Dazu kommt eine Grundgebühr von 4,92 € im Monat bis Zählergröße QN 6 und 3,00 € je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Die Grundgebühr wächst also mit der Zahl der Wohnungen im Haus.

Quelle: ZWO: Trinkwassergebühren Offenbach

Große Vermieter in Offenbach am Main

  • GBO Gemeinnützige Baugesellschaft mbH Offenbach

    Nach eigenen Angaben wohnen rund 12.500 Menschen in einer der 5.000 Wohnungen der GBO.

    Quelle: GBO Offenbach: Startseite

nebify ist ein unabhängiger Prüfdienst und steht in keiner Verbindung zu den genannten Unternehmen. Die Angaben stammen von deren Websites (Stand 29.10.2026).

So prüfst du deine Abrechnung in Offenbach am Main

  • Hat das Haus Läden oder Büros, prüfe den Gewerbeanteil bei der Grundsteuer. Bei 1.230 % fällt ein falscher Verteilerschlüssel stärker ins Gewicht als früher.
  • Steht in deiner Abrechnung Vollservice für die Mülltonnen, frag nach dem Grund. Bei 120 Litern kostet er 31,56 € mehr im Jahr als der Teilservice, bei großen Containern deutlich mehr.
  • Die Grundgebühr des ZWO wird je Wohneinheit berechnet. Teilt der Vermieter die Wassergrundgebühr nach Fläche auf, kann sich ein Blick auf den Schlüssel lohnen.

Recherchiert am 29.10.2026, alle Angaben am Original geprüft.

Gebühren 2026 in Offenbach am Main

Aktuelle Sätze, Vorjahr, Vergleich mit anderen Städten und ein Rechenbeispiel für deinen Anteil in der Nebenkostenabrechnung.

Gebühren und Grundsteuer in Hessen vergleichen

Nach Wohnungsgröße

Nebenkosten für 50, 70, 90 und 120 m² in Offenbach am Main

Was der Durchschnitt für typische Wohnungsgrößen bedeutet, im Monat und darunter aufs Jahr gerechnet.

Durchschnittliche Nebenkosten in Offenbach am Main für 50, 70, 90 und 120 m² Wohnfläche, pro Monat und pro Jahr
Kostenartoben Monat, unten Jahr50 m²70 m²90 m²120 m²
Alle Nebenkosten2,80 €/m²Land140 €1.680 €196 €2.352 €252 €3.024 €336 €4.032 €
Heizung + Warmwasser1,32 €/m²Bund66 €792 €92 €1.109 €119 €1.426 €158 €1.901 €
Wasser + Abwasser0,29 €/m²Bund14 €174 €20 €244 €26 €313 €35 €418 €
Grundsteuer0,18 €/m²Bund9 €108 €13 €151 €16 €194 €22 €259 €
Müllabfuhr0,16 €/m²Bund8 €96 €11 €134 €14 €173 €19 €230 €
Versicherungen0,31 €/m²Bund16 €186 €22 €260 €28 €335 €37 €446 €

So rechnen wir: Ortswert × Fläche

Beispiel 70 m²: 2,80 € × 70 m² = 196,00 € im Monat, mal 12 sind es rund 2.352 € im Jahr. In der Tabelle steht oben der Monat, darunter das Jahr, auf volle Euro gerundet. Eigene Schätzungen stecken nicht darin.

Woher die Werte kommen: Die Zeile „Alle Nebenkosten“ beruht auf Hessischer Betriebskostenspiegel (Abrechnungsjahr 2019/20), einem Wert für ganz Hessen. Die Kostenarten stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Daten 2024). Den Landesspiegel für Hessen gibt es nur mit Daten aus 2019; vor allem die Heizkosten von damals wären heute irreführend, deshalb steht hier der Bundeswert.

Warum die Zeilen nicht die Summe ergeben: Jeder Wert je Kostenart ist der Durchschnitt der Häuser, in denen diese Kosten anfallen. Hauswart, Aufzug, Reinigung, Gartenpflege und Allgemeinstrom fehlen in der Tabelle, weil es sie nicht in jedem Haus gibt. Heizung und Wasser hängen außerdem stark von deinem Verbrauch ab, Müll und Wasser werden oft nach Personen verteilt. Die Tabelle ist deshalb eine Orientierung, kein Sollwert für deine Abrechnung.

Liegt deine Vorauszahlung weit unter diesen Beträgen, ist eine Nachzahlung wahrscheinlich. Wie du sie anpassen kannst, steht im Ratgeber zur Nebenkostenvorauszahlung. Alle Kostenarten im Vergleich findest du im Betriebskostenspiegel Hessen und im Betriebskostenspiegel für Deutschland.

Vor Ort

Mieterverein, Mietspiegel und Betriebskostenspiegel in Offenbach am Main

Wo Mieter in Offenbach am Main Rat und Vergleichswerte finden.

Mieterverein

Der Mieterbund Offenbach e.V. berät seine Mitglieder persönlich zu Miete und Nebenkosten — auch vor Gericht.

Mietspiegel

Offenbach am Main hat einen einfachen Mietspiegel (2026). Er zeigt die ortsübliche Kaltmiete — die Nebenkosten stehen nicht darin. Zum Mietspiegel

Betriebskostenspiegel

Maßgeblich für Offenbach am Main ist der Hessischer Betriebskostenspiegel (Hessen): 2,80 € pro m² und Monat (Abrechnungsjahr 2019/20). Quelle

Typische Fehler in Nebenkostenabrechnungen

Die Regeln sind in Offenbach am Main dieselben wie überall in Deutschland. Diese Fehler kommen am häufigsten vor:

Erkennst du diese Fehler in deiner Abrechnung aus Offenbach am Main selbst?

Die Abrechnung allein zeigt sie oft nicht. Ob eine Position vereinbart, richtig verteilt oder doppelt berechnet ist, sieht man erst mit Mietvertrag, Gebührenbescheiden und Rechnungen. Genau diesen Abgleich machen wir für dich.

Prüfbericht ab 24,90 €

Vor Ort in Offenbach am Main

Nebenkostenabrechnung in Offenbach am Main: darauf solltest du achten

Die Regeln für die Abrechnung sind überall gleich — die Kosten nicht. Diese Posten fallen in Offenbach am Main besonders ins Gewicht.

Nebenkosten in Offenbach am Main: Vergleichswert 2,80 € pro m²

Laut Hessischer Betriebskostenspiegel (Abrechnungsjahr 2019/20) gilt für Offenbach am Main ein Durchschnitt von 2,80 € pro m² und Monat. Liegt deine Abrechnung deutlich darüber, lohnt sich der Blick auf die größten Positionen — meist Heizung, Wasser und Grundsteuer.

Alles zur Prüfung an einem Ort

Wie die Prüfung abläuft, was sie kostet und welche Fehler wir am häufigsten finden, erklären wir auf unserer Seite Nebenkostenabrechnung prüfen lassen. Welche Kosten überhaupt umgelegt werden dürfen, zeigt die Liste der umlagefähigen Nebenkosten.

Prüfung durch nebify

Nebenkostenabrechnung aus Offenbach am Main: prüfen lassen, bevor du zahlst

Ob Grundsteuer, Abwasser oder Müll: Die Gebühren in Offenbach am Main stehen in Bescheiden, die Mieter nicht automatisch bekommen. Wir gleichen deine Abrechnung mit Mietvertrag, Verteilerschlüssel und Belegen ab und sagen dir, welche Positionen du beanstanden kannst. Einwände sind bis zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung möglich.

  • Vorab-Checkkostenlos

    Abrechnung hochladen und in 2 Minuten sehen, ob sich eine Prüfung lohnt.

  • Prüfbericht24,90 €

    Jede Position mit Rechtsgrundlage geprüft, dazu ein fertiges Widerspruchsschreiben an deinen Vermieter.

  • Pro Service44,90 €

    Prüfbericht plus persönliche Begleitung bei der Klärung mit deinem Vermieter (8 Wochen).

  • Prüfbericht in 48 Stunden, sobald alle Unterlagen da sind
  • Geprüft von Menschen und Software
  • Geld-zurück-Garantie, einmalig pro Abrechnung, kein Abo
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: so läuft es ab

Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung in Offenbach am Main

Wie hoch sind die Nebenkosten in Offenbach am Main?
Laut Hessischer Betriebskostenspiegel (Abrechnungsjahr 2019/20) liegen die Nebenkosten für Offenbach am Main im Schnitt bei 2,80 € pro m² und Monat. Was das für 50, 70, 90 und 120 m² bedeutet, beantworten die nächsten Fragen.
Wie hoch sind die Nebenkosten für 70 m² in Offenbach am Main?
Rund 196 € im Monat oder 2.352 € im Jahr. Rechenweg: 2,80 € × 70 m² = 196,00 € pro Monat. Grundlage ist der Ortswert von 2,80 € pro m² und Monat (Hessischer Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2019/20, Landeswert). Davon entfallen im Schnitt rund 92 € im Monat auf Heizung und Warmwasser (1,32 € pro m², Bundeswert 2024).
Wie hoch sind die Nebenkosten für 50 m² in Offenbach am Main?
Für 50 m² ergibt der Durchschnitt rund 140 € im Monat und 1.680 € im Jahr (2,80 € × 50 m²). Bei kleinen Wohnungen weicht die echte Abrechnung oft stärker ab, weil Kosten wie Müll oder Wasser je nach Haus nach Personen oder Wohnungen statt nach Fläche verteilt werden.
Mit welchen Nebenkosten muss ich bei 90 oder 120 m² in Offenbach am Main rechnen?
Bei 90 m² sind es rechnerisch rund 252 € im Monat (3.024 € im Jahr), bei 120 m² rund 336 € im Monat (4.032 € im Jahr). Der größte Posten ist fast immer die Heizung; wie viel du tatsächlich zahlst, hängt vor allem von Verbrauch, Energieträger und Zustand des Hauses ab.
Welche Nebenkostenvorauszahlung ist in Offenbach am Main angemessen?
Das Gesetz verlangt nur, dass Vorauszahlungen „in angemessener Höhe“ vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Als grobe Orientierung taugt der Durchschnitt: in Offenbach am Main rund 140 € für 50 m², 196 € für 70 m² und 252 € für 90 m² im Monat. Nach einer Abrechnung können Mieter und Vermieter die Vorauszahlung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Wer hilft bei Fragen zur Nebenkostenabrechnung in Offenbach am Main?
Mitglieder berät der Mieterbund Offenbach e.V. persönlich, auch zur Nebenkostenabrechnung. Online, ohne Termin und ohne Mitgliedschaft, prüft nebify deine Abrechnung: kostenloser Vorab-Check in wenigen Minuten, vollständiger Prüfbericht mit Schreiben an den Vermieter für einmalig 24,90 €.
Steigt die Grundsteuer in Offenbach 2026?
Nein. Der Hebesatz liegt 2026 wie 2025 bei 1.230 %. Die Stadt hatte ihn mit der Reform von 895 % angehoben, damit die Einnahmen gleich bleiben. Laut städtischem Infoblatt muss ab 2027 nach aktuellem Stand mit bis zu 300 Punkten mehr gerechnet werden. Das beträfe dann die Abrechnung 2027.
Wird in Offenbach die Straßenreinigung auf Mieter umgelegt?
Ja, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. Die städtische Straßenreinigungsgebühr gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie richtet sich nach den Frontmetern des Grundstücks und der Reinigungsklasse der Straße. Ein Meter kostet je nach Klasse 8,88 € bis 63,00 € im Jahr. Liegt dein Haus an keiner gereinigten Straße, darf die Gebühr nicht auftauchen.
Gelten in Offenbach am Main besondere Regeln für die Nebenkostenabrechnung?
Nein. Das Mietrecht ist bundesweit einheitlich: Was umgelegt werden darf, regelt die Betriebskostenverordnung, die Fristen stehen in § 556 BGB, für Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Unterschiede gibt es nur bei den Kosten selbst — etwa bei Grundsteuer, Wasser- und Müllgebühren.

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Alle Städte im Vergleich

Quellen: Hessischer Betriebskostenspiegel