Nebenkostenvorauszahlung erhöhen: Darf der Vermieter das?

Darf der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen?

Ja – nach einer Abrechnung und auf eine angemessene Höhe. Vorauszahlungen sind Abschläge auf die tatsächlichen Betriebskosten. Zeigt die Abrechnung, dass deine Abschläge die Kosten nicht decken, darf der Vermieter sie für die Zukunft anpassen. Das Gesetz formuliert es so:

In dem Satz stecken drei Botschaften: Die Anpassung ist an eine Abrechnung gebunden, sie darf nur so hoch ausfallen, wie es angemessen ist – und sie steht jeder Vertragspartei zu, also auch dir. Schon beim Abschluss des Mietvertrags dürfen Vorauszahlungen übrigens nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Von diesen Regeln darf der Mietvertrag nicht zu deinem Nachteil abweichen (§ 560 Abs. 6 BGB).

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   Vorauszahlungen sind vereinbart

   § 560 Abs. 4 BGB gilt nur, wenn du laut Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen leistest, über die abgerechnet wird. Für eine Betriebskostenpauschale gelten andere Regeln (siehe unten).

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   Es liegt eine Abrechnung vor

   Die Anpassung ist nur „nach einer Abrechnung“ möglich. Grundlage ist eine Abrechnung, die die formellen Mindestanforderungen erfüllt. Auch eine verspätete Abrechnung reicht: Die Nachzahlung entfällt dann zwar, eine Anpassung für die Zukunft bleibt aber möglich (BGH, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 258/09).

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   Die Erklärung ist in Textform

   Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Ein Brief, eine E-Mail oder ein Hinweis in der Abrechnung genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Anruf reicht nicht.

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   Die neue Höhe ist angemessen

   Der Vermieter darf die Vorauszahlung nur auf eine „angemessene Höhe“ anpassen. Was das heißt, hat der BGH konkretisiert – dazu gleich mehr.

Die meisten Erhöhungen kommen mit der Abrechnung oder kurz danach. Manche kommen aber mitten im Jahr, per Rundschreiben oder mit einem Pauschalzuschlag. So ordnest du die häufigsten Fälle ein:

Eine Erhöhung ohne Abrechnung musst du nicht zahlen. Was in einem Rundschreiben als „Anpassung“ bezeichnet wird, ist dann rechtlich nur eine Bitte. Zahlst du freiwillig mehr, um eine hohe Nachzahlung zu vermeiden, ist das deine Entscheidung. Hat der Vermieter dagegen nach einer Abrechnung erhöht, ist die Erhöhung nicht schon deshalb unwirksam, weil die Abrechnung Fehler hat. Sie ist nur in der Höhe begründet, die sich aus den korrekten Zahlen ergibt.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Stützt sich die Erhöhung doch auf eine Abrechnung, die du übersehen hast, gilt der Abschnitt „Erhöhung zu hoch?“ weiter unten.

Eine feste Grenze in Euro oder Prozent gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat aber einen klaren Maßstab gesetzt: Eine Anpassung ist nur dann angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10). Daraus folgen vier Regeln:

• Ausgangspunkt ist die letzte Abrechnung

  Teile deine Kosten aus der letzten Abrechnung durch zwölf – das ist die Vorauszahlung, die deine Kosten voraussichtlich deckt, wenn sich nichts ändert.

• Konkret absehbare Änderungen dürfen einfließen

  Der Vermieter darf eine konkret zu erwartende Entwicklung berücksichtigen, etwa einen höheren Gaspreis, den der Versorger bereits angekündigt hat, oder einen neuen Gebührenbescheid. Er sollte dir sagen können, welche Kosten steigen und warum.

• Kein pauschaler Sicherheitszuschlag

  Einen abstrakten Aufschlag von 10 % „zur Sicherheit“, der nicht durch konkret zu erwartende Steigerungen einzelner Kostenarten gerechtfertigt ist, hat der BGH ausdrücklich abgelehnt.

• Nur korrekte Zahlen zählen

  Eine Anpassung ist nur insoweit begründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Urteile vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). Stecken zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten in der Abrechnung, dürfen sie die neue Vorauszahlung nicht erhöhen.

Achte außerdem auf Einmaleffekte. Enthielt die letzte Abrechnung Kosten, die im laufenden Jahr nicht wieder anfallen, spricht der Maßstab des BGH dagegen, sie in die Vorauszahlung hochzurechnen. Umgekehrt gilt: Hast du im letzten Abrechnungsjahr nur wenige Monate in der Wohnung gewohnt, etwa nur im Sommer, sagen deine Heizkosten wenig über ein ganzes Jahr aus. Dann kann eine deutlich höhere Vorauszahlung berechtigt sein.

So rechnest du selbst nach. Die Zahlen sind ausgedacht und dienen nur der Veranschaulichung.

1. 1Abrechnung prüfen: Die Erhöhung steht und fällt mit der Abrechnung. Prüfe Zeitraum, Fläche, Verteilerschlüssel und ob nur umlagefähige, vereinbarte Kosten drinstehen. Fordere für auffällige Positionen die Belege an (§ 556 Abs. 4 BGB).
2. 2Selbst nachrechnen: Deine Kosten aus der Abrechnung ÷ 12, plus konkret absehbare Steigerungen. Liegt die neue Vorauszahlung deutlich darüber, frag nach dem Grund.
3. 3Schriftlich widersprechen: Schreib deinem Vermieter in Textform, welche Höhe du für angemessen hältst und warum, zum Beispiel weil ein pauschaler Zuschlag enthalten ist oder die Abrechnung einen Fehler hat.
4. 4Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen: Erhöhte Vorauszahlungen sind Teil der Miete. Zahlst du sie nicht, können Rückstände entstehen, auf die der Vermieter eine fristlose Kündigung stützen kann, ohne dich vorher verklagt zu haben (BGH, Urteil vom 18.07.2012, VIII ZR 1/11). Ob die Erhöhung berechtigt war, wird dann erst im Räumungsprozess geprüft. Dieses Risiko lohnt sich selten – zumal zu viel gezahlte Vorauszahlungen mit der nächsten Abrechnung verrechnet werden.
5. 5Belege einsehen – oder zurückhalten: Ermöglicht dir der Vermieter keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, kannst du nach dem BGH ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Lass dich beraten, bevor du davon Gebrauch machst.
6. 6Hilfe holen: Bei größeren Beträgen oder wenn der Vermieter nicht reagiert, helfen ein Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht.

Das Anpassungsrecht steht nach § 560 Abs. 4 BGB jeder Vertragspartei zu. Bekommst du mit der Abrechnung ein deutliches Guthaben, musst du nicht abwarten, ob der Vermieter die Vorauszahlung von sich aus senkt. Du kannst die Anpassung selbst erklären – ebenfalls in Textform und auf eine angemessene Höhe.

Nicht jeder Mietvertrag sieht Vorauszahlungen vor. Bei einer Betriebskostenpauschale zahlst du einen festen Betrag, über den nicht abgerechnet wird – es gibt also weder Nachzahlung noch Guthaben. Steht in deinem Vertrag „Pauschale“, gelten für Erhöhungen die Absätze 1 bis 3 des § 560 BGB:

Eine einseitige Umstellung von der Pauschale auf Vorauszahlungen mit Abrechnung erlaubt § 560 BGB nicht. Nur für Kosten, die nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden können, gibt es eine eng begrenzte Möglichkeit, den Umlagemaßstab für künftige Abrechnungszeiträume zu ändern (§ 556a Abs. 2 BGB). Kündigt dein Vermieter eine Umstellung an, lass dich beraten.