Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung: Wann du dein Geld bekommst

Kurz beantwortet

Das Guthaben steht dir zu, sobald dir die Abrechnung zugegangen ist. Eine Frist, bis wann der Vermieter zahlen muss, steht nicht im Gesetz. Ist keine Zeit bestimmt, kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB). In der Praxis überweist der Vermieter das Guthaben oder zieht es von der nächsten Miete ab. Passiert beides nicht, kannst du ihn mahnen oder das Guthaben selbst mit der Miete verrechnen. Und weil die Ausschlussfrist nur Nachforderungen betrifft, bekommst du ein Guthaben auch aus einer Abrechnung, die zu spät kommt.

Schuldet ihr euch gegenseitig Geld, kann jeder seine Forderung gegen die des anderen aufrechnen (§ 387 BGB). Du darfst das Guthaben also grundsätzlich von der nächsten Miete abziehen. Zwei Punkte solltest du kennen:

• Aufrechnungsklauseln im Mietvertrag

  Viele Formularverträge schränken die Aufrechnung ein. Eine solche Klausel darf dir aber nicht die Befugnis nehmen, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen (§ 309 Nr. 3 BGB). Ein Guthaben, das der Vermieter in seiner eigenen Abrechnung ausweist, ist in der Regel unbestritten.

• Ankündigung einen Monat vorher

  § 556b Abs. 2 BGB erlaubt bestimmte Aufrechnungen gegen die Miete trotz anderslautender Vertragsklausel, wenn du sie mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform ankündigst. Ob ein Abrechnungsguthaben darunter fällt, ist nicht ausdrücklich geregelt. Kündige die Verrechnung deshalb sicherheitshalber rechtzeitig schriftlich an.

• Nur den genauen Betrag abziehen

  Zieh exakt das Guthaben ab, nicht mehr. Die restliche Miete zahlst du pünktlich. Ein zu hoher Abzug kann einen Mietrückstand erzeugen.

Auch der Vermieter darf aufrechnen, wenn er selbst eine fällige Forderung gegen dich hat: einen Mietrückstand, eine Nachzahlung aus einer getrennten Heizkostenabrechnung oder eine Nachforderung aus einem anderen Jahr. Das Guthaben kommt dann nicht bei dir an, deine Schuld sinkt aber um den gleichen Betrag.

Wichtig ist, dass die Gegenforderung tatsächlich besteht. Hast du der anderen Abrechnung widersprochen oder bestreitest du den Rückstand, verlang eine schriftliche Aufstellung: welche Forderung, aus welchem Zeitraum, in welcher Höhe. Besteht die Gegenforderung nicht oder nur teilweise, bleibt dein Anspruch auf das Guthaben insoweit bestehen.

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   Zahlung schriftlich anfordern

   Fordere das Guthaben per Brief oder E-Mail an und setz eine konkrete Frist, etwa zwei Wochen. Nenn die Bankverbindung.

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   Mahnen

   Zahlt der Vermieter nach Fälligkeit auf deine Mahnung nicht, gerät er in Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

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   Mit der Miete verrechnen

   Läuft das Mietverhältnis noch, ist die Verrechnung meist der einfachste Weg. Kündige sie einen Monat vorher in Textform an und zieh genau den Guthabenbetrag ab.

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   Gerichtliches Mahnverfahren

   Bist du ausgezogen oder geht es um größere Beträge, kannst du einen Mahnbescheid beantragen. Unterstützung bekommst du beim Mieterverein.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Wähl den Verrechnungsmonat so, dass zwischen Schreiben und Mietfälligkeit mindestens ein Monat liegt.

• Abrechnung kam zu spät

  Nach Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter grundsätzlich nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Ein Guthaben musst du dir aber auch aus einer verspäteten Abrechnung nicht nehmen lassen. Kommt gar keine Abrechnung, kannst du sie einfordern.

• Nach dem Auszug

  Auch nach dem Auszug muss der Vermieter für deine Mietzeit abrechnen und ein Guthaben auszahlen. Verrechnen mit der Miete geht dann nicht mehr; gib ihm deine neue Anschrift und Bankverbindung.

• Grundsicherungsgeld (früher Bürgergeld)

  Ein Guthaben mindert die Leistungen für Unterkunft und Heizung im Monat nach der Gutschrift (§ 22 Abs. 3 SGB II). Melde es dem Jobcenter. Anteile für Haushaltsenergie oder nicht anerkannte Kosten bleiben außer Betracht.

• Verjährung

  Dein Anspruch verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem du die Abrechnung erhalten hast (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Ein Guthaben fühlt sich nach einer korrekten Abrechnung an. Das muss es nicht sein: Sind nicht umlagefähige Kosten enthalten, stimmt der Verteilerschlüssel nicht oder fehlen gezahlte Vorauszahlungen, wäre dein Guthaben höher. Einwendungen kannst du bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), auch nachdem das Guthaben ausgezahlt ist.

Umgekehrt ist auch der Vermieter mit der Auszahlung nicht festgelegt: Die vorbehaltlose Erstattung eines Guthabens ist kein Anerkenntnis (BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09). Er kann seine Abrechnung korrigieren, eine Nachforderung aber grundsätzlich nur innerhalb der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums.