Geprüfte Abrechnung · Bayern
Wasser und Müll nach Köpfen verteilt, vereinbart war die Wohnfläche
Drei Personen auf knapp 15 Prozent der Fläche, aber ein Viertel der Wasser- und Müllkosten: Der Messdienst verteilte nach Personen, der Mietvertrag sieht die Wohnfläche vor. Dazu kam ein Kürzungsrecht, weil die Wärme fürs Warmwasser nicht gemessen wurde.
- Abrechnungsjahr
- 2025
- Kosten laut Abrechnung
- 4.636,28 €
- Kosten nach Prüfung
- 3.867,15 €
- Auffälligkeiten
- 4
5. November 2026 · 769,13 € weniger Kosten
Ein Haushalt mit drei Personen wohnt seit August 2024 in einer gut 100 Quadratmeter großen Wohnung in Bayern. Für 2025 kam die Abrechnung vom Messdienst: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und die übrigen Betriebskosten auf vier Seiten, zusammen 4.636,28 Euro. Vorauszahlungen gab es laut Mietvertrag nur für Heizung und Warmwasser, 200 Euro im Monat.
Rechnerisch war die Abrechnung sauber. Heizöl, Restbestand im Tank und CO₂-Aufteilung stimmten. Bei drei Positionen passte aber der Schlüssel nicht zum Mietvertrag.
- 1Kaltwasser und Abwasser nach Personen verteilt, der Haushalt zählt mit drei von knapp zwölf
- 2Die Müllabfuhr ebenso, alles andere nach Wohnfläche
Der Ausgangspunkt
Drei Personen in einer großen Wohnung
Ob nach Fläche oder nach Köpfen verteilt wird, entscheidet über viel Geld. Hier lebten drei Personen auf knapp 15 Prozent der Fläche des Hauses. Nach Personen trugen sie ein Viertel der Wasser- und Müllkosten. Der Mietvertrag legt den Schlüssel fest: Betriebskosten außer Heizung und Warmwasser werden nach Wohnfläche verteilt, soweit sie nicht nach erfasstem Verbrauch abgerechnet werden. Wasserzähler für die einzelnen Wohnungen gibt es nicht.
Fehler
Wasser und Müll nach Personen statt nach der vereinbarten Wohnfläche
262,71 Euro
Haben die Mietparteien einen Schlüssel vereinbart, gilt er. Der Vermieter darf ihn nicht einfach austauschen, auch nicht, wenn ein anderer Schlüssel ihm gerechter erscheint. Eine Umstellung auf Verbrauch ist nur möglich, wenn der Verbrauch erfasst wird, und muss vor Beginn des Abrechnungszeitraums in Textform erklärt werden. Beides gab es hier nicht.
Nach Wohnfläche, 102,51 von 698,10 Quadratmetern, sieht die Rechnung anders aus:
Wasser, Abwasser und Müll nach Personen
633,36 €
Nach Wohnfläche
370,65 €
Beim Wasser sind es 203,72 Euro weniger, beim Müll 58,99 Euro.
Rechtsgrundlage: § 556a Abs. 1 BGB; § 4 Abs. 3 des Mietvertrags
Zweiter Fehler
Die Wärme fürs Warmwasser wurde nicht gemessen
506,42 Euro
Der Messdienst trennte Heizung und Warmwasser mit einer Formel statt mit einem Wärmezähler. Seit Ende 2013 muss die Wärme fürs Warmwasser gemessen werden, eine Formel ist nur in Ausnahmefällen erlaubt. Ohne Wärmezähler gilt die Abrechnung als nicht verbrauchsabhängig, und die Mieter dürfen ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen: 15 Prozent von 3.376,15 Euro sind 506,42 Euro. Wie das genau funktioniert, zeigt ein anderer Fall aus unseren Prüfungen.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 2, § 12 Abs. 1 HeizkostenV; BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20
Davon gehen noch die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser ab, 2.400 Euro im Jahr. Für die übrigen Betriebskosten war keine Vorauszahlung vereinbart. Es blieben rund 1.467 Euro statt rund 2.236 Euro. Wie der Vermieter reagiert hat, wissen wir noch nicht.
Was sonst noch auffiel
Alle Heizkostenverteiler wurden 2025 neu eingebaut. Für die Zeit davor hat der Messdienst gut ein Viertel des Verbrauchs der Wohnung hochgerechnet, ohne zu erklären, wie. Betrifft eine solche Schätzung mehr als ein Viertel der Fläche des Hauses, darf nur noch nach Fläche verteilt werden. Für den Haushalt wären die Heizkosten dann rund 755 Euro niedriger, ein Anspruch ist das aber erst, wenn feststeht, wie viele Wohnungen betroffen waren. Offen sind außerdem eine Rechnung „Heizung“ über 320,15 Euro, die eine Reparatur enthalten könnte, und ein Zusatzdienst des Messdienstes über 104,48 Euro.
Wie man eine Abrechnung nach Personen nachrechnet und wann sie zulässig ist, steht in unserem Ratgeber zur Personenzahl in der Nebenkostenabrechnung. Wann der Vermieter den Schlüssel überhaupt wechseln darf, erklärt der Ratgeber Verteilerschlüssel ändern.
So findest du diesen Fehler in deiner eigenen Abrechnung
Schau dir bei jeder Position die Einheit an, nach der verteilt wird: Quadratmeter, Personen, Wohnungen oder Verbrauch. Dann such im Mietvertrag den Absatz zur Umlage der Betriebskosten. Steht dort Wohnfläche, und in der Abrechnung tauchen Personen-Anteile auf, solltest du nachfragen. Lebst du mit mehreren Personen auf wenig Fläche, ist es umgekehrt: Dann ist der Personenschlüssel teurer für die anderen und günstiger für dich.
Was wir empfohlen haben
Die Verteilung nach Wohnfläche verlangen
Für Kaltwasser, Abwasser und Müll, mit Verweis auf den Schlüssel im Mietvertrag.
Die Kürzung um 15 Prozent erklären
Das Kürzungsrecht gilt nicht automatisch. Die Mieter müssen sich darauf berufen, am besten im selben Schreiben.
Fragen zur Hochrechnung und zu zwei Rechnungen stellen
Einbaudatum der neuen Geräte, Methode der Hochrechnung, Zahl der betroffenen Wohnungen und die Rechnungen zu „Heizung“ und zum Zusatzdienst.
Nicht nur hier
Der Schlüssel entscheidet
Auch in einem anderen von uns geprüften Fall lag der Fehler nicht in den Kosten, sondern im Verteilerschlüssel. Dort stand eine zu große Wohnfläche in der Rechnung.
Solche Fehler fallen oft erst auf, wenn jemand die Abrechnung Position für Position mit dem Mietvertrag und den Belegen abgleicht. Wie die Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung bei nebify abläuft und was du dafür brauchst, erklären wir Schritt für Schritt.
Wird bei dir nach Personen verteilt?
Lade deine Abrechnung und deinen Mietvertrag hoch. Wir prüfen, ob die Schlüssel zum Vertrag passen, und rechnen nach, was ein falscher Schlüssel dich kostet.
Geld-zurück-Garantie: Finden wir nichts Auffälliges, bekommst du dein Geld zurück.
