Personenzahl in der Nebenkostenabrechnung: So rechnest du Personentage nach

Kurz beantwortet

Die Personenzahl in der Nebenkostenabrechnung zählt nur, wenn ein Personenschlüssel vereinbart ist, und dann muss sie der tatsächlichen Belegung entsprechen. Typisch ist das bei Wasser, Abwasser und Müll. Ändert sich die Zahl im Laufe des Jahres, rechnet man mit Personentagen oder Personenmonaten. Die Zahl aus dem Melderegister genügt dafür nicht. Prüfe deine eigene Zahl, die Zeiträume und die Gesamtzahl des Hauses, denn alle drei bestimmen deinen Anteil.

Das Gesetz kennt als Regelfall die Wohnfläche. Wer etwas anderes will, muss es vereinbaren:

Ein Personenschlüssel braucht also eine Grundlage im Mietvertrag. Entweder steht er dort direkt, etwa „Müll und Wasser nach der Zahl der Bewohner“. Oder der Vertrag erlaubt dem Vermieter, den Schlüssel nach billigem Ermessen zu bestimmen. Das ist zulässig (BGH, Urteil vom 05.11.2014, VIII ZR 257/13). Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin mit der ersten Abrechnung Wasser, Abwasser und Müll nach Personen verteilt.

Steht nichts im Vertrag und der Vermieter wechselt eigenmächtig auf Personen, ist das ein Fehler. Gibt es Wasserzähler in allen Wohnungen, ist für das Wasser ohnehin der Verbrauch der passende Maßstab (§ 556a Abs. 1 S. 2 BGB).

Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. Maßgeblich ist, was dein Mietvertrag sagt. Im Fall, den der BGH 2008 entschieden hat, ging es um die Zahl der „in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen“. Solche Formulierungen zielen auf die tatsächliche Belegung, nicht auf Meldeadressen oder Namen im Mietvertrag.

• Mitmieter und Partner

  Wer dauerhaft mit dir in der Wohnung lebt, zählt in aller Regel mit, egal ob er im Mietvertrag steht.

• Kinder

  Ob und ab wann Kinder zählen, regelt das Gesetz nicht. Sieh in deinen Vertrag. Steht dort nichts Besonderes, zählt im Zweifel jeder, der ständig dort lebt.

• Besuch

  Wer nur zu Besuch ist, lebt nicht ständig in der Wohnung. Eine feste Grenze in Wochen gibt es im Gesetz nicht.

• Pendler und Studierende

  Wohnt jemand überwiegend woanders, etwa am Studienort, spricht viel dafür, dass er nicht ständig in deiner Wohnung lebt. Halte das schriftlich fest.

Für den Vermieter wäre es bequem, die Personenzahl beim Einwohnermeldeamt zu erfragen. Der Bundesgerichtshof hat dem eine Absage erteilt:

Der Vermieter muss die tatsächliche Belegung der Wohnungen feststellen, etwa zu bestimmten Stichtagen. Dass das mehr Aufwand macht, ändert nichts. Für dich heißt das: Frag nach, woher die Zahlen stammen. Steht in der Abrechnung nur eine Gesamtzahl ohne Stichtag oder Quelle, ist das ein Anlass für die Belegeinsicht.

Welcher Schlüssel für dich günstiger ist, hängt von deinem Haushalt ab. Wer allein in einer großen Wohnung lebt, fährt mit dem Personenschlüssel meist besser. Eine Familie in einer kleinen Wohnung zahlt nach Personen dagegen mehr als nach Fläche. Ein Beispiel mit denselben Müllkosten von 1.075,20 € für ein Haus mit 560 m² und 16 Bewohnern, ganzjährig:

Keiner der beiden Schlüssel ist von sich aus falsch. Entscheidend ist, dass der Vermieter den vereinbarten Schlüssel nimmt und ihn richtig anwendet. Einen Anspruch, auf den für dich günstigeren Schlüssel zu wechseln, hast du in der Regel nicht.

Stichtag, Personenmonate, Personentage. Manche Vermieter zählen die Bewohner zu einem Stichtag, andere nach Monaten oder Tagen. Ein einziger Stichtag ist ungenau, wenn sich die Belegung im Jahr ändert. Wichtig ist, dass alle Wohnungen nach derselben Methode gezählt werden. Mischt der Vermieter Stichtag für die anderen und Personentage für dich, stimmt der Bruch nicht mehr.

Die Änderung der Personenzahl wirkt in der Nebenkostenabrechnung nur, wenn der Vermieter sie kennt. Teile deshalb jede Änderung schriftlich und mit Datum mit: Geburt, Einzug eines Partners, Auszug eines Kindes, Trennung. Manche Mietverträge verlangen das ausdrücklich.

Bei einer Trennung zieht oft eine Person aus, steht aber weiter im Mietvertrag. Für den Personenschlüssel kommt es auf die tatsächliche Belegung an, für die Haftung auf den Vertrag. Beides solltest du auseinanderhalten.

Ziehst du selbst mitten im Jahr ein oder aus, gilt die Personenzahl nur für deine Mietzeit. Für Heizung und Warmwasser gibt es beim Nutzerwechsel eine eigene Regel mit Zwischenablesung (§ 9b HeizkostenV). Die Personenzahl spielt dort keine Rolle.

Dein Anteil ist ein Bruch: deine Personentage geteilt durch die des Hauses. Ist der Nenner zu klein, zahlst du zu viel, auch wenn deine eigene Zahl stimmt. Das passiert etwa, wenn Bewohner anderer Wohnungen nicht gemeldet sind oder leere Wohnungen mit null Personen gezählt werden.

Bei Leerstand gilt beim Flächenschlüssel: Die Kosten leerer Wohnungen trägt der Vermieter selbst (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Wie das beim Personenschlüssel umzusetzen ist, hat der BGH nicht entschieden. Steigt dein Anteil deutlich, weil im Haus viel leer steht, solltest du das prüfen lassen.

Bei der Belegeinsicht hat der BGH Mietern ausdrücklich erlaubt, die Einzelverbrauchsdaten anderer Wohnungen einzusehen (Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Eine eigene Entscheidung zu Personenangaben gibt es nicht. Frag deshalb mindestens, wie die Gesamtzahl ermittelt wurde, zu welchem Stichtag und ob Leerstand berücksichtigt ist.

• Kein Personenschlüssel vereinbart

  Der Vermieter verteilt nach Köpfen, obwohl der Mietvertrag nichts dazu sagt. Dann gilt die Wohnfläche.

• Alte Personenzahl

  Ein Auszug oder eine Trennung wurde gemeldet, die Abrechnung rechnet trotzdem mit der alten Zahl für das ganze Jahr.

• Ganzjährig statt Personentage

  Eine Geburt oder ein Einzug im Herbst wird für zwölf Monate angesetzt.

• Zahl aus dem Melderegister

  Die Gesamtzahl stammt erkennbar vom Meldeamt. Das genügt laut BGH nicht (VIII ZR 82/07).

• Leerstand mit null Personen

  Leere Wohnungen zählen nicht mit, die übrigen Haushalte tragen ihren Anteil.

• Gesamtzahl fehlt

  In der Abrechnung steht nur deine Personenzahl, nicht die des Hauses. Dann kannst du den Anteil nicht nachrechnen.

1. 1

   Schlüssel im Mietvertrag suchen

   Steht dort, dass nach Personen verteilt wird oder dass der Vermieter den Schlüssel bestimmen darf? Wenn nicht, gilt die Fläche.

2. 2

   Deine Zahl und Zeiträume prüfen

   Stimmen Personen und Zeitraum für jeden Abschnitt? Gleich mit deinen Mitteilungen an den Vermieter ab.

3. 3

   Personentage nachrechnen

   Personen × Tage je Abschnitt, dann addieren. Vergleiche mit der Zahl in der Abrechnung.

4. 4

   Gesamtzahl hinterfragen

   Wie viele Personentage hat das Haus? Woher stammt die Zahl, und wie wurde Leerstand behandelt?

5. 5

   Betroffene Positionen markieren

   Ein Fehler wirkt in jeder Zeile, die nach Personen verteilt wird, oft Wasser, Abwasser und Müll.

Widersprechen. Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Nenne die richtige Personenzahl mit Zeiträumen und die betroffenen Positionen.

Belege anfordern. Verlange Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich die Personenzahlen ergeben (§ 556 Abs. 4 BGB). Solange der Vermieter eine berechtigte Belegeinsicht verweigert, musst du eine Nachzahlung nicht leisten (BGH, VIII ZR 189/17).

Für die Zukunft vorsorgen. Teile jede Änderung schriftlich mit Datum mit und bewahre eine Kopie auf. Dann hast du bei der nächsten Abrechnung einen Beleg in der Hand.