Wasser und Abwasser in der Nebenkostenabrechnung richtig prüfen

Welche Wasserkosten darf der Vermieter abrechnen?

Dein Vermieter darf die laufenden Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung auf dich umlegen, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Das sind vor allem die Gebühren des Versorgers für Frischwasser und Abwasser, Grundgebühren, die Kosten der Wasserzähler und die Gebühr für Niederschlagswasser. Nicht umlagefähig sind Reparaturen an Leitungen und Zählern. Verteilt wird nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche oder, bei erfasstem Verbrauch, nach Verbrauch. Warmwasser läuft über die Heizkostenabrechnung.

Die Betriebskostenverordnung zählt die Kosten der Wasserversorgung genau auf. Dazu gehören:

„die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe“§ 2 Nr. 2 BetrKV

Zur Entwässerung gehören nach § 2 Nr. 3 BetrKV „die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe“. In der Abrechnung stehen sie oft als Abwasser, Kanalgebühr, Sielgebühr oder Entwässerung.

• Reparaturen

  Kosten, die Abnutzung, Alterung oder Schäden beseitigen, sind Instandhaltung und nie umlagefähig (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das gilt für den Austausch defekter Leitungen und Ventile ebenso wie für die Reparatur eines Zählers oder einer Pumpe.

• Leckagen und Rohrbruch

  Die Reparatur eines Rohrbruchs ist Instandsetzung. Ob auch das ausgelaufene Wasser beim Vermieter bleibt, ist nicht ausdrücklich geregelt und hängt vom Einzelfall ab. Gegen eine Umlage spricht, dass dieses Wasser nicht durch den Gebrauch des Hauses verbraucht wurde. Außerdem muss der Vermieter wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) und einem auffälligen Mehrverbrauch nachgehen.

• Doppelt berechnetes Wasser

  Zur Warmwasserbereitung braucht es Kaltwasser. Dieser Anteil darf entweder in der Wasserposition der Nebenkostenabrechnung oder in den Warmwasserkosten stehen, aber nicht in beiden. Genau dieser Fehler steckte in unserem Fall unten.

• Legionellenprüfung

  Die vorgeschriebene Untersuchung auf Legionellen wird überwiegend den Warmwasserkosten zugeordnet. Sie darf jedenfalls nur einmal auftauchen.

Wird das Warmwasser zentral erzeugt, laufen seine Kosten über die Heizkostenabrechnung. Für die Verteilung gilt die Heizkostenverordnung: Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der zentralen Warmwasserversorgung müssen nach dem erfassten Warmwasserverbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Zu diesen Kosten gehören auch die Kosten der Wasserversorgung, „soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden“ (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV). Die Betriebskostenverordnung formuliert es spiegelbildlich: Wasserkosten gehören zum Warmwasser, „soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind“ (§ 2 Nr. 5 BetrKV). Gemeint ist: Das Kaltwasser, das erwärmt wird, darfst du nur einmal bezahlen.

Maßgeblich ist zuerst dein Mietvertrag. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds wird Wasser in den meisten Fällen nach Personenzahl oder Wohnfläche abgerechnet. Ist nichts vereinbart, greift § 556a Abs. 1 BGB mit zwei Regeln:

• Wohnungszähler in allen Wohnungen sind die Voraussetzung: Solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes Wasserzähler haben, muss der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnen. Bloße Zweifel daran, ob die Verteilung nach Fläche gerecht ist, reichen für einen anderen Schlüssel nicht (BGH, Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 188/07).
• Ist im Mietvertrag ein anderer Schlüssel vereinbart, darf der Vermieter auf Verbrauch umstellen, wenn er das vor Beginn eines Abrechnungszeitraums in Textform erklärt (§ 556a Abs. 2 BGB).
• Bei Personenzahl als Schlüssel: Prüfe, ob die Personenzahl deines Haushalts stimmt und ob Ein- und Auszüge im Laufe des Jahres berücksichtigt sind.
• Gewerbe im Haus: Der Vermieter darf den per Zwischenzähler gemessenen Verbrauch eines Gewerbes vom Hauptzähler abziehen und den Rest auf die Wohnungen verteilen (BGH, Urteil vom 25.11.2009, VIII ZR 69/09). Ohne Messung muss er Gewerbekosten vorab herausrechnen, wenn sie die Wohnungsmieter ins Gewicht fallend mehrbelasten (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, der auf tausenden Abrechnungen mit rund 12,4 Millionen Quadratmetern Wohnfläche beruht. Für Wasser und Abwasser zusammen nennt er für das Abrechnungsjahr 2024:

Eine verbindliche Prüfung erlauben diese Werte nach Aussage des Mieterbunds nicht. Bei Wasser hängt viel davon ab, wie viele Menschen in der Wohnung leben und was ein Kubikmeter in deiner Stadt kostet.

Wasser und Abwasser in 55 Städten

Für die 55 Städte, für die wir lokale Seiten haben, haben wir die Preise aus Preisblättern und Gebührensatzungen zusammengetragen: Trinkwasser-Mengenpreis inklusive Umsatzsteuer plus Schmutzwassergebühr, pro Kubikmeter. Zur Einordnung: Das Statistische Bundesamt nennt für 2022 eine Wasserabgabe an Haushalte und Kleingewerbe von 126 Litern je Einwohner und Tag, für zwei Personen also rund 92 m³ im Jahr.

Stand 2025/2026, amtliche Quellen der Kommunen und Versorger. Ohne Grund- und Zählerpreise und ohne Niederschlagswasser, die je nach Haus und Grundstück sehr unterschiedlich ausfallen. Die Jahreskosten sind eine Modellrechnung mit dem bundesweiten Durchschnittsverbrauch, kein Wert aus einer echten Abrechnung. In manchen Städten gelten in einzelnen Ortsteilen oder je nach Versorgungsgebiet andere Preise.

Du brauchst die Nebenkostenabrechnung, die Heizkostenabrechnung des Messdienstes, deinen Mietvertrag und am besten die Abrechnungen des Vorjahres.

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   Verbrauch und Kosten mit dem Vorjahr vergleichen

   Steigen die Kosten bei gleichem Verbrauch in Kubikmetern, liegt es meist an den Gebühren. Springt der Verbrauch des Hauses, frag nach dem Grund.

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   Verteilerschlüssel prüfen

   Passt der Schlüssel zum Mietvertrag? Haben alle Wohnungen Zähler und wird trotzdem nach Fläche verteilt, obwohl der Vertrag nichts regelt? Stimmen Personenzahl, Fläche und die Summen des Hauses?

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   Deinen Zähler nachrechnen

   Fotografiere zum Stichtag deinen Zählerstand und rechne nach: Endstand minus Anfangsstand. Prüfe auch das Eichjahr auf dem Zähler.

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   Belege anfordern

   Du hast das Recht, die Belege einzusehen (§ 556 Abs. 4 BGB): Rechnungen und Gebührenbescheide des Versorgers, die Abrechnung des Messdienstes und die Ablesewerte. Der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen.

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   Beide Abrechnungen nebeneinanderlegen

   Taucht Kaltwasser für die Warmwasserbereitung sowohl in der Wasserposition als auch in der Heizkostenabrechnung auf? Dann zahlst du doppelt.

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   Frist im Blick behalten

   Einwendungen musst du deinem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), am besten schriftlich und mit Begründung.

Wie leicht eine Doppelung übersehen wird, zeigt eine Prüfung aus unserer Praxis. Der Ablesedienst rechnete das Kaltwasser für die Warmwasserbereitung ab, der Vermieter zusätzlich den vollen Kaltwasserverbrauch. Jede Abrechnung wirkte für sich plausibel, aufgefallen ist der Fehler erst beim Nebeneinanderlegen.