Nebify hat sich bei meiner Nebenkostenabrechnung komplett gelohnt. Werde ich von jetzt an immer machen!
Gut zu wissen · Stand 2026
Betriebskostenabrechnung 2026Alle 17 Kostenarten & Fristen
„Betriebskosten“ ist der genaue Begriff aus § 556 BGB und der BetrKV. Hier die vollständige gesetzliche Kostenliste, die Fristen und was du bei Fehlern tun kannst.
Kostenloser Vorab-Check Geld-zurück-Garantie
Auf Wunsch persönliche Begleitung
So funktioniert's
In drei Schritten Betriebskosten prüfen lassen
Von der Abrechnung bis zum fertigen Prüfbericht und Widerspruchsschreiben – schnell, einfach und digital.
1. Dokumente hochladen
Lade deine vollständige Betriebskostenabrechnung als Foto oder PDF hoch.
2. Kostenloser Vorab-Check
Sieh sofort: konkrete auffällige Positionen, ob deine Nebenkosten zu hoch sind und deine voraussichtliche Ersparnis.
3. Prüfbericht + Widerspruchsschreiben sichern
Bei Einsparpotenzial lässt du dir von unseren Experten einen detaillierten Prüfbericht und ein personalisiertes Widerspruchsschreiben an deinen Vermieter erstellen – in 48 Stunden.
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Wie viel zahlst du eigentlich zu viel?
In wenigen Minuten zeigt dir unser Vorab-Check konkrete auffällige Positionen und deine voraussichtliche Ersparnis.
Jetzt Abrechnung prüfen lassenDas Wichtigste in Kürze
- § 2 BetrKV listet abschließend 17 Kostenarten auf, die umgelegt werden dürfen — alles andere nicht.
- Kabelanschluss-Kosten sind seit dem 01.07.2024 grundsätzlich nicht mehr umlagefähig.
- Dein Vermieter muss binnen 12 Monaten abrechnen, du hast 12 Monate Zeit zu widersprechen.
- „Betriebskosten“ und „Nebenkosten“ meinen dasselbe Dokument — nur der Begriff unterscheidet sich.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 02.10.2026
Inhalt
Grundlagen
Betriebskosten: die gesetzliche Definition
§ 556 Abs. 1 BGB verweist auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
- •Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer laufend durch Grundstück oder Gebäude entstehen.
- •Einmalige Kosten — Reparaturen, Instandhaltung — zählen ausdrücklich nicht dazu.
Verständlichere, alltagssprachliche Einführung (unter dem Namen „Nebenkostenabrechnung“) auf unserer Nebenkostenabrechnung-Seite.
Kostenkatalog
Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)
Abschließende Liste — mehr Betriebskostenarten gibt es nicht.
- 1Grundsteuer
- 2Kosten der Wasserversorgung
- 3Kosten der Entwässerung
- 4Kosten der Heizungsanlage (Zentralheizung)
- 5Kosten der Warmwasserversorgung
- 6Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen
- 7Kosten des Aufzugs
- 8Straßenreinigung und Müllabfuhr
- 9Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- 10Kosten der Gartenpflege
- 11Kosten der Beleuchtung
- 12Kosten der Schornsteinreinigung
- 13Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- 14Kosten für den Hauswart
- 15Kosten der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. Kabelanschluss*
- 16Kosten der Wäschepflege-Einrichtungen
- 17Sonstige Betriebskosten (im Mietvertrag konkret benannt)
* Seit dem 01.07.2024 dürfen Kabelanschluss-Kosten wegen der TKG-Novelle grundsätzlich nicht mehr umgelegt werden — Position 15 ist damit meist faktisch nicht mehr nutzbar.
Was genau zu jeder Kostenart gehört und was nicht, mit Prüf-Werkzeug für einzelne Positionen: Umlagefähige Nebenkosten — die vollständige Liste.
Fristen
Die zwei wichtigsten Termine
Direkt darunter kannst du deine eigenen Daten eintragen und in Sekunden sehen, wo du stehst.
- •Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB): 12 Monate für den Vermieter.
- •Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB): 12 Monate ab Zugang für deinen Widerspruch.
Termin 2026
Wann kommt die Betriebskostenabrechnung 2026?
Entscheidend ist das Ende deines Abrechnungszeitraums — 12 Monate danach muss die Abrechnung bei dir sein.
| Abrechnungszeitraum | Abrechnung muss bei dir sein bis |
|---|---|
| 01.01.–31.12.2025 (Kalenderjahr) | 31.12.2026 |
| 01.07.2024–30.06.2025 | 30.06.2026 |
| 01.10.2024–30.09.2025 | 30.09.2026 |
| 01.01.–31.12.2024 | war fällig bis 31.12.2025 |
Die meisten Vermieter rechnen nach Kalenderjahr ab — die Abrechnung für 2025 kommt deshalb im Laufe des Jahres 2026 und muss spätestens am 31.12.2026 bei dir sein (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Kommt sie später, ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bekommst du trotzdem. Alle Fristen im Detail: Fristen der Nebenkostenabrechnung · Abrechnung bleibt aus? So forderst du sie ein.
Fristen-Check
Läuft deine Frist schon?
In wenigen Sekunden weißt du: War die Abrechnung pünktlich — und wie lange kannst du noch widersprechen?
Beantworte eine oder beide Fragen — dein Ergebnis erscheint sofort, sobald du ein Datum einträgst.
Ende des Abrechnungszeitraums, z. B. 31.12.2025
Datum im Briefkasten oder per Mail
Beide Fristen ergeben sich aus § 556 Abs. 3 BGB. Diese Berechnung dient der ersten Orientierung. Mit Verjährung, Wochenenden und Feiertagen: ausführlicher Fristenrechner.
Nebenkosten in Deutschland
So viel zahlst du zusätzlich zur Kaltmiete
Nebenkosten sind ein spürbarer Teil der Wohnkosten — und sie steigen Jahr für Jahr. Umso wichtiger, jede Abrechnung genau zu prüfen.
2,67 € / m² / Monat
Ø Nebenkosten in Deutschland · Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, Abrechnungsjahr 2024
80-m²-Wohnung: rund 214 € im Monat — zusätzlich zur Kaltmiete.
Über ein ganzes Jahr rund 2.563 €.
+17 % in nur zwei Jahren
Bundesweite Entwicklung der Nebenkosten pro m²/Monat (Deutscher Mieterbund)
2,17 €
20182,28 €
20222,51 €
20232,67 €
2024Abgrenzung
Was niemals Betriebskosten sind
Weil die Liste abschließend ist, sind bestimmte Kosten immer ausgeschlossen — egal was im Mietvertrag steht.
Nie umlagefähig
- Verwaltungskosten
- Instandhaltung & Reparaturen
- Kontoführungsgebühren der Verwaltung
- Rechtsschutz-/Mietausfallversicherung des Vermieters
- Leerstandskosten
Umlagefähig (wenn laufend)
- Grundsteuer, Wasser, Heizung
- Müllabfuhr, Hausmeister, Aufzug
- Gebäudeversicherung, Beleuchtung
Ausführlicher: unser Artikel zu nicht umlagefähigen Kosten.
Nächste Schritte
Position nicht auf der Liste — was tun?
- 1Belegeinsicht zur Position anfordern (§ 556 Abs. 4 BGB).
- 2Selbst Widerspruch einlegen — oder
- 3Von uns prüfen lassen: Prüfbericht mit Rechtsgrundlage plus personalisiertes Widerspruchsschreiben, in 48 Stunden.
nebify Prüfung
So sieht ein beispielhafter Prüfbericht aus
Wir prüfen jede einzelne Position deiner Betriebskostenabrechnung – formal und inhaltlich, mit Rechtsgrundlage zu jedem Fund.
Vollständiger Prüfbericht herunterladen BeispielVollständiger Prüfbericht herunterladenBeispiel
Widerspruchsschreiben herunterladen BeispielWiderspruchsschreiben herunterladenBeispiel
Videocall zur Besprechung buchen Beispiel OptionalVideocall zur Besprechung buchenBeispielOptional
Kundenstimmen
Warum Mieter uns vertrauen
Die aktuellsten Google-Bewertungen von Kunden, die nebify genutzt haben.
Freundlich, zuverlässig und professionell, Nebify empfehle ich aufjedenfall weiter.
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Aus unserer Prüfpraxis
Echte Ergebnisse, echte Zahlen
Dokumentierte Prüfungen aus unserer Praxis — anonymisiert veröffentlicht, mit Fundstellen und Rechtsgrundlagen.
Aktuelle Studie
September 2026
47 %
der Mieter:innen in Deutschland machen sich (sehr) große Sorgen, dass ihre Nebenkosten stark steigen.
Quelle: Deutscher Mieterbund, tagesschau.de, Mietenreport 2026
Mehr zur aktuellen StudieFAQ
Häufige Fragen
Alles Wichtige auf einen Blick.
Ist Betriebskostenabrechnung dasselbe wie Nebenkostenabrechnung?
Ja. „Betriebskosten“ ist der Begriff aus dem Gesetz (§ 556 BGB, Betriebskostenverordnung), „Nebenkosten“ die umgangssprachliche Bezeichnung für exakt dasselbe Dokument. Eine leichter verständliche Einführung findest du auf unserer Seite zur Nebenkostenabrechnung.
Was zählt zu den Betriebskosten nach § 2 BetrKV?
Die Verordnung listet abschließend 17 Kostenarten auf — von Grundsteuer über Wasser, Heizung und Müllabfuhr bis zum Hauswart. Alles, was auf dieser Liste nicht steht (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung), darf niemals als Betriebskosten umgelegt werden, egal was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Darf der Kabelanschluss noch als Betriebskosten abgerechnet werden?
Seit dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr. Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse wurde durch die TKG-Novelle abgeschafft — Kosten für Kabelfernsehen dürfen seitdem nicht mehr pauschal über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.
Wie lange hat mein Vermieter Zeit für die Betriebskostenabrechnung?
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Danach ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen — außer dein Vermieter hat die Verspätung nachweislich nicht zu vertreten.
Was mache ich, wenn eine Position nicht auf der Liste der 17 Kostenarten steht?
Fordere die zugrunde liegende Rechnung an (Belegeinsicht, § 556 Abs. 4 BGB) und widersprich schriftlich — dafür hast du ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Betriebskostenabrechnung 2026
Betriebskosten 2026 plötzlich viel höher als erwartet?
Steigende Energiepreise, neue CO₂-Kosten und veränderte Verteilerschlüssel lassen die Betriebskostenabrechnung 2026 für viele Mieter deutlich teurer ausfallen. Wir zeigen dir, wie du die Ursache findest — und ob dahinter ein Fehler steckt.
Ursache findenUnser Antrieb
Nebenkosten sollen fair sein
– für jeden Mieter
Gründer nebify„Jeder Mieter hat das Recht, nur das zu zahlen, was wirklich stimmt. Wir machen das für alle zugänglich.“
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