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Gut zu wissen · Stand 2026

Betriebskostenabrechnung 2026Alle 17 Kostenarten & Fristen

„Betriebskosten“ ist der genaue Begriff aus § 556 BGB und der BetrKV. Hier die vollständige gesetzliche Kostenliste, die Fristen und was du bei Fehlern tun kannst.

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So funktioniert's

In drei Schritten Betriebskosten prüfen lassen

Von der Abrechnung bis zum fertigen Prüfbericht und Widerspruchsschreiben – schnell, einfach und digital.

1. Dokumente hochladen

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2. Kostenloser Vorab-Check

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Wie viel zahlst du eigentlich zu viel?

In wenigen Minuten zeigt dir unser Vorab-Check konkrete auffällige Positionen und deine voraussichtliche Ersparnis.

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Das Wichtigste in Kürze

  • § 2 BetrKV listet abschließend 17 Kostenarten auf, die umgelegt werden dürfen — alles andere nicht.
  • Kabelanschluss-Kosten sind seit dem 01.07.2024 grundsätzlich nicht mehr umlagefähig.
  • Dein Vermieter muss binnen 12 Monaten abrechnen, du hast 12 Monate Zeit zu widersprechen.
  • „Betriebskosten“ und „Nebenkosten“ meinen dasselbe Dokument — nur der Begriff unterscheidet sich.
Inhalt
  1. 1. Betriebskosten: die gesetzliche Definition
  2. 2. Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)
  3. 3. Fristen: Frist-Check-Tool
  4. 4. Was niemals Betriebskosten sind
  5. 5. Position nicht auf der Liste — was tun?
  6. 6. Häufige Fragen

Grundlagen

Betriebskosten: die gesetzliche Definition

§ 556 Abs. 1 BGB verweist auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

  • •Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer laufend durch Grundstück oder Gebäude entstehen.
  • •Einmalige Kosten — Reparaturen, Instandhaltung — zählen ausdrücklich nicht dazu.

Verständlichere, alltagssprachliche Einführung (unter dem Namen „Nebenkostenabrechnung“) auf unserer Nebenkostenabrechnung-Seite.

Kostenkatalog

Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)

Abschließende Liste — mehr Betriebskostenarten gibt es nicht.

  1. 1Grundsteuer
  2. 2Kosten der Wasserversorgung
  3. 3Kosten der Entwässerung
  4. 4Kosten der Heizungsanlage (Zentralheizung)
  5. 5Kosten der Warmwasserversorgung
  6. 6Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen
  7. 7Kosten des Aufzugs
  8. 8Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. 9Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. 10Kosten der Gartenpflege
  11. 11Kosten der Beleuchtung
  12. 12Kosten der Schornsteinreinigung
  13. 13Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. 14Kosten für den Hauswart
  15. 15Kosten der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. Kabelanschluss*
  16. 16Kosten der Wäschepflege-Einrichtungen
  17. 17Sonstige Betriebskosten (im Mietvertrag konkret benannt)

* Seit dem 01.07.2024 dürfen Kabelanschluss-Kosten wegen der TKG-Novelle grundsätzlich nicht mehr umgelegt werden — Position 15 ist damit meist faktisch nicht mehr nutzbar.

Fristen

Die zwei wichtigsten Termine

Direkt darunter kannst du deine eigenen Daten eintragen und in Sekunden sehen, wo du stehst.

  • •Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB): 12 Monate für den Vermieter.
  • •Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB): 12 Monate ab Zugang für deinen Widerspruch.

Fristen-Check

Läuft deine Frist schon?

In wenigen Sekunden weißt du: War die Abrechnung pünktlich — und wie lange kannst du noch widersprechen?

Beantworte eine oder beide Fragen — dein Ergebnis erscheint sofort, sobald du ein Datum einträgst.

Ende des Abrechnungszeitraums, z. B. 31.12.2025

Datum im Briefkasten oder per Mail

Beide Fristen ergeben sich aus § 556 Abs. 3 BGB. Diese Berechnung dient der ersten Orientierung.

Nebenkosten in Deutschland

So viel zahlst du zusätzlich zur Kaltmiete

Nebenkosten sind ein spürbarer Teil der Wohnkosten — und sie steigen Jahr für Jahr. Umso wichtiger, jede Abrechnung genau zu prüfen.

2,67 € / m² / Monat

Ø Nebenkosten in Deutschland · Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, Abrechnungsjahr 2024

80-m²-Wohnung: rund 214 € im Monat — zusätzlich zur Kaltmiete.

Über ein ganzes Jahr rund 2.563 €.

+17 % in nur zwei Jahren

Bundesweite Entwicklung der Nebenkosten pro m²/Monat (Deutscher Mieterbund)

2,17 €
2018
2,28 €
2022
2,51 €
2023
2,67 €
2024

Abgrenzung

Was niemals Betriebskosten sind

Weil die Liste abschließend ist, sind bestimmte Kosten immer ausgeschlossen — egal was im Mietvertrag steht.

Nie umlagefähig

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltung & Reparaturen
  • Kontoführungsgebühren der Verwaltung
  • Rechtsschutz-/Mietausfallversicherung des Vermieters
  • Leerstandskosten

Umlagefähig (wenn laufend)

  • Grundsteuer, Wasser, Heizung
  • Müllabfuhr, Hausmeister, Aufzug
  • Gebäudeversicherung, Beleuchtung

Ausführlicher: unser Artikel zu nicht umlagefähigen Kosten.

Nächste Schritte

Position nicht auf der Liste — was tun?

  1. 1Belegeinsicht zur Position anfordern (§ 556 Abs. 4 BGB).
  2. 2Selbst Widerspruch einlegen — oder
  3. 3Von uns prüfen lassen: Prüfbericht mit Rechtsgrundlage plus personalisiertes Widerspruchsschreiben, in 48 Stunden.

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So sieht ein beispielhafter Prüfbericht aus

Wir prüfen jede einzelne Position deiner Betriebskostenabrechnung – formal und inhaltlich, mit Rechtsgrundlage zu jedem Fund.

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Kundenstimmen

Warum Mieter uns vertrauen

Die aktuellsten Bewertungen von Kunden, die nebify genutzt haben.

Sehr zufriedenstellend

Ich bin sehr zufrieden mit dem gesamten Ablauf. Man wird Schritt für Schritt durch den Prozess geführt und die Prüfung der Nebenkostenabrechnung ist wirklich einfach und unkompliziert. Ich habe schnell ein Ergebnis bekommen und jederzeit nette und hilfsbereite Ansprechpartner, die mir weitergeholfen haben. Erfreulich war schlussendlich auch das Ergebnis: Ich konnte tatsächlich Geld von meinem Vermieter zurückfordern. Ich kann den Service definitiv weiterempfehlen!

J. G.1. September 2026

Hat sich echt gelohnt!

Nach knapp einem Tag hatte ich schon meinen Prüfbericht. Dabei wurden rund 120 € gefunden, die ich bei meiner Nebenkostenabrechnung zu viel gezahlt hätte. Auch der Austausch mit Johann und Phil war super unkompliziert und ich habe mich gut begleitet gefühlt. Würde nebify auf jeden Fall weiterempfehlen!

alekepp19. August 2026

Einfach und schnell

Sehr guter Service! Gute und einfache Abwicklung, die mir geholfen hat, meine Nebenkostenabrechnung zu korrigieren und mir Geld zurückzuholen!

Lara12. August 2026
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Warmwasser komplett nach Quadratmetern verteilt, obwohl Zähler vorhanden sind

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17. Sept. 2026KarlsruheFall lesen

Die Hausmeisterkosten haben sich in einem Jahr mehr als verdreifacht

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basierend auf einer Nachzahlung von 378,35 €

04. Sept. 2026HannoverFall lesen
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Aktuelle Studie

September 2026

47 %

der Mieter:innen in Deutschland machen sich (sehr) große Sorgen, dass ihre Nebenkosten stark steigen.

Quelle: Deutscher Mieterbund, tagesschau.de, Mietenreport 2026

Mehr zur aktuellen Studie

FAQ

Häufige Fragen

Alles Wichtige auf einen Blick.

Ist Betriebskostenabrechnung dasselbe wie Nebenkostenabrechnung?
Ja. „Betriebskosten“ ist der Begriff aus dem Gesetz (§ 556 BGB, Betriebskostenverordnung), „Nebenkosten“ die umgangssprachliche Bezeichnung für exakt dasselbe Dokument. Eine leichter verständliche Einführung findest du auf unserer Seite zur Nebenkostenabrechnung.
Was zählt zu den Betriebskosten nach § 2 BetrKV?
Die Verordnung listet abschließend 17 Kostenarten auf — von Grundsteuer über Wasser, Heizung und Müllabfuhr bis zum Hauswart. Alles, was auf dieser Liste nicht steht (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung), darf niemals als Betriebskosten umgelegt werden, egal was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Darf der Kabelanschluss noch als Betriebskosten abgerechnet werden?
Seit dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr. Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse wurde durch die TKG-Novelle abgeschafft — Kosten für Kabelfernsehen dürfen seitdem nicht mehr pauschal über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.
Wie lange hat mein Vermieter Zeit für die Betriebskostenabrechnung?
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Danach ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen — außer dein Vermieter hat die Verspätung nachweislich nicht zu vertreten.
Was mache ich, wenn eine Position nicht auf der Liste der 17 Kostenarten steht?
Fordere die zugrunde liegende Rechnung an (Belegeinsicht, § 556 Abs. 4 BGB) und widersprich schriftlich — dafür hast du ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Betriebskostenabrechnung 2026

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Ursache finden

Unser Antrieb

Nebenkosten sollen fair sein
– für jeden Mieter

Phil und Johann, die Gründer von nebifyGründer nebify

„Jeder Mieter hat das Recht, nur das zu zahlen, was wirklich stimmt. Wir machen das für alle zugänglich.“

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