Geprüfte Abrechnung · Karlsruhe
Zehn Prozent Sicherheitszuschlag auf die Vorauszahlung, bei der Heizung sogar zwanzig
Ein Wohnungsunternehmen schlug auf die neuen Vorauszahlungen pauschal 10 Prozent bei den Betriebskosten und 20 Prozent bei der Heizung auf. Solche Sicherheitszuschläge hat der Bundesgerichtshof abgelehnt. Nach dem Widerspruch passte das Unternehmen beide Beträge an.
- Abrechnungsjahr
- 2025
- Neue Vorauszahlung im Jahr
- 2.820,00 €
- Nach Widerspruch
- 2.475,72 €
- Gefundene Fehler
- 2
2. November 2026 · 344,28 € weniger Vorauszahlung im Jahr
Ein Mieter bekam im Sommer 2026 von einem großen Wohnungsunternehmen zwei Abrechnungen für 2025: die Betriebskosten mit 339,83 Euro Nachzahlung, die Heizkosten mit 69,14 Euro Guthaben. Beide waren rechnerisch in Ordnung. Auffällig war, was danach kam: die neuen monatlichen Vorauszahlungen.
Das Unternehmen rechnete sie in beiden Abrechnungen offen vor. Genau in dieser Rechnung stand der Fehler, zweimal.
- 1Betriebskosten: 10 Prozent Aufschlag auf die Kosten des Vorjahres, ergibt 142,00 statt 128,74 Euro
- 2Heizkosten: sogar 20 Prozent Aufschlag, ergibt 93,00 statt 77,57 Euro
- 3Die Gesamtmiete steigt auf 827,95 Euro, ohne Aufschläge wären es 799,26 Euro
Der Ausgangspunkt
Ein Aufschlag für „erwartete Kostensteigerung“
Bei den Betriebskosten nahm das Unternehmen die Kosten laut Abrechnung, 1.544,83 Euro, und schlug 10 Prozent für eine erwartete Kostensteigerung auf. Heraus kamen 142,00 Euro im Monat. Bei den Heizkosten waren es sogar 20 Prozent: aus 930,86 Euro wurden 93,00 Euro im Monat, bisher waren es 75,00 Euro. Welche Kosten konkret steigen sollten, stand in keiner der beiden Abrechnungen.
Fehler
Pauschaler Sicherheitszuschlag auf beide Vorauszahlungen
28,69 Euro im Monat
Nach einer Abrechnung dürfen Vermieter und Mieter die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen. Maßstab ist das Ergebnis der letzten Abrechnung. Konkret absehbare Steigerungen dürfen einfließen, etwa eine angekündigte Gebührenerhöhung. Einen pauschalen Aufschlag von 10 Prozent „zur Sicherheit“ hat der Bundesgerichtshof dagegen abgelehnt. Für die Heizkosten gilt dasselbe, sie sind ebenfalls Betriebskosten.
Betriebskosten ohne Aufschlag
128,74 €
Betriebskosten mit 10 %
142,00 €
Heizkosten ohne Aufschlag
77,57 €
Heizkosten mit 20 %
93,00 €
Ohne Aufschlag ergeben sich 1.544,83 Euro geteilt durch zwölf, also 128,74 Euro, und 930,86 Euro geteilt durch zwölf, also 77,57 Euro. Die Betriebskostenvorauszahlung lag damit sogar unter den bisherigen 133,00 Euro, statt um 9 Euro zu steigen.
Rechtsgrundlage: § 560 Abs. 4 BGB; BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10
Die neuen Vorauszahlungen je Monat
Am 11. September 2026 teilte das Unternehmen schriftlich mit, beide Vorauszahlungen auf genau diese Beträge angepasst zu haben. Eine Woche später zeigte das Mieterkonto noch die alten Beträge. Der Mieter hat nachgefragt, ab welchem Monat die neuen gelten.
Was das bringt
Kein Geschenk, aber 344,28 Euro im Jahr
Eine niedrigere Vorauszahlung spart keine Kosten. Abgerechnet wird am Ende, was tatsächlich angefallen ist. Aber das Geld bleibt bis dahin beim Mieter statt als zinsloses Polster beim Vermieter: 28,69 Euro im Monat, 344,28 Euro im Jahr. Steigen die Kosten wirklich, kommt das mit der nächsten Abrechnung.
Wann eine Erhöhung der Vorauszahlung zulässig ist und wie du widersprichst, steht in unserem Ratgeber Nebenkostenvorauszahlung erhöhen.
So erkennst du einen Sicherheitszuschlag
Such in der Abrechnung den Abschnitt zur neuen Vorauszahlung. Steht dort ein Prozentaufschlag für eine „erwartete Kostensteigerung“, ohne dass gesagt wird, welche Kosten steigen, teile die Kosten laut Abrechnung durch zwölf. Liegt die neue Vorauszahlung deutlich darüber, lohnt ein kurzer Widerspruch. Schau auch in die Heizkostenabrechnung: Dort kann ein eigener Aufschlag stehen, hier war er doppelt so hoch.
Was sonst in der Abrechnung stand
Die Nachzahlung von 339,83 Euro selbst war rechnerisch korrekt. Zu einigen Positionen, etwa der Gebäudeversicherung und der Müllabfuhr, hat der Mieter Belege angefordert. Ein Ergebnis dazu liegt uns noch nicht vor.
Was wir dem Mieter empfohlen haben
Der Anpassung widersprechen und den richtigen Betrag nennen
Im Schreiben stand die Rechnung ohne Aufschlag: 1.544,83 Euro geteilt durch zwölf ergibt 128,74 Euro. Dazu die Bitte, bei der Heizkostenvorauszahlung genauso zu verfahren.
Einen Mehrbetrag nur unter Vorbehalt zahlen
Bis zur Antwort wird ein höherer Betrag nur unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlt. So gerät der Mieter nicht in Verzug und kann zu viel Gezahltes zurückverlangen.
Die Umsetzung im Mieterkonto prüfen
Eine Zusage allein reicht nicht. Als das Konto eine Woche später noch die alten Beträge zeigte, hat der Mieter nachgefragt, ab welchem Monat die neuen abgebucht werden.
Nicht nur hier
Ein zweiter Fehler im selben Haushalt
In derselben Heizkostenabrechnung fanden wir noch einen Fehler: Die Warmwasserkosten waren komplett nach Quadratmetern verteilt, obwohl Zähler vorhanden waren. Auch diesen Einwand hat das Unternehmen anerkannt.
Solche Fehler fallen oft erst auf, wenn jemand die Abrechnung Position für Position mit dem Mietvertrag und den Belegen abgleicht. Unsicher, ob alles stimmt? Du kannst deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, zuerst kostenlos im Vorab-Check und danach gründlich für 24,90 €.
Ist deine neue Vorauszahlung deutlich gestiegen?
Lade deine Abrechnung hoch. Wir rechnen nach, ob die neue Vorauszahlung zu den Kosten passt oder ob ein Aufschlag drinsteckt.
Geld-zurück-Garantie: Finden wir nichts Auffälliges, bekommst du dein Geld zurück.