Heizkostenabrechnung prüfen lassen

Von den Heizkosten müssen mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest als Grundkosten nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum. Für das Warmwasser gilt dieselbe Spanne, die Grundkosten dort nach Wohn- oder Nutzfläche. Welchen Anteil innerhalb der Spanne dein Vermieter wählt, ist seine Sache — er darf ihn aber nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums und aus sachgerechtem Grund ändern (§ 6 Abs. 4).

Was daraus folgt: Liegt der Verbrauchsanteil außerhalb der Spanne, muss neu berechnet werden.

Drei Bedingungen zusammen: Das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994, es wird mit Öl oder Gas beheizt, und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt. Dann sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen. Die Pflicht betrifft nur die Heizung, nicht das Warmwasser — und nicht die Wärmelieferung, etwa Fernwärme (§ 7 Abs. 3 verweist nicht auf Satz 2).

Was daraus folgt: Ob die Bedingungen vorliegen, lässt sich oft nur mit Angaben des Vermieters klären. Wer sparsamer heizt als der Durchschnitt im Haus, profitiert vom höheren Verbrauchsanteil.

Werden Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du deinen Anteil an diesen Kosten um 15 % kürzen — pauschal, ohne nachzuweisen, dass du schlechter gestellt wurdest. Eine abweichende Klausel im Mietvertrag ändert daran nichts, denn die Verordnung geht vor (§ 2). Ausnahmen: In Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, darf der Mietvertrag Abweichendes regeln; dazu kommen die Sonderfälle in § 11, etwa sehr niedriger Heizwärmebedarf.

Was daraus folgt: Ob auch ein bloß falscher Verbrauchsanteil (etwa 40 statt mindestens 50 %) die Kürzung auslöst, ist nicht eindeutig geklärt.

Fällt ein Gerät aus oder lässt sich der Verbrauch aus anderen zwingenden Gründen nicht erfassen, muss der Vermieter schätzen: anhand deines Verbrauchs in vergleichbaren Zeiträumen, vergleichbarer Räume im selben Zeitraum oder des Durchschnitts von Gebäude oder Nutzergruppe. Betrifft die Schätzung mehr als 25 % der gesamten Wohn- oder Nutzfläche (oder des umbauten Raums), wird überhaupt nicht mehr nach Verbrauch verteilt, sondern ausschließlich nach dem Maßstab der Grundkosten, also nach Fläche oder umbautem Raum.

Was daraus folgt: Schätzungen müssen erkennbar und nachvollziehbar sein. Eine Verteilung nach § 9a Abs. 2 ist an sich verordnungsgemäß — ob dann zusätzlich gekürzt werden darf, hängt vom Einzelfall ab.

Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser zusammen, muss die Energie zuerst zwischen beiden aufgeteilt werden. Die Wärmemenge fürs Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen. Formeln wie 2,5 × V × (t_w − 10) sind nur bei unzumutbar hohem Messaufwand erlaubt, die Pauschale 32 × Wohnfläche nur, wenn weder Wärmemenge noch Warmwasservolumen messbar sind.

Was daraus folgt: Eine falsche Aufteilung verschiebt Kosten zwischen Heizung und Warmwasser — und damit zwischen allen Mietparteien.

Ziehst du im Laufe des Abrechnungszeitraums ein oder aus, muss abgelesen werden. Die Verbrauchskosten werden nach dieser Zwischenablesung verteilt, die übrigen Heizkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig. Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag bleiben möglich. Eine gesonderte „Nutzerwechselgebühr“ ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 19/07) keine Betriebskostenposition — ohne ausdrückliche Vereinbarung trägt sie der Vermieter.

Was daraus folgt: Nur wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist, wird alles nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt (§ 9b Abs. 3). Volle Jahreswerte für ein halbes Mietjahr sind ein Warnsignal.

Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen fernablesbar sein; ältere müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder getauscht werden, Ausnahmen gibt es nur in engen Grenzen. Sind fernablesbare Geräte installiert, steht dir seit dem 1. Januar 2022 jeden Monat eine Verbrauchsinformation zu. Details in unseren Ratgebern zu fernablesbaren Messgeräten und zur monatlichen Verbrauchsinformation.

Was daraus folgt: Fehlt die vorgeschriebene Funktechnik oder die monatliche Information, sieht § 12 jeweils 3 % Kürzung vor.

Für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen, teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten von Öl, Gas und Fernwärme. Ein zehnstufiges Modell legt den Vermieteranteil fest — von 0 % bei sehr effizienten Gebäuden bis 95 % bei den schlechtesten. Anteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen müssen in der Heizkostenabrechnung stehen. Mehr dazu im Ratgeber CO₂-Kostenaufteilung 2026.

Was daraus folgt: Fehlen Aufteilung oder Angaben, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4). Steht der Vermieteranteil zwar drin, wird aber nicht verrechnet, steht er dir zu.

Umgelegt werden die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung. Bei Heizöl oder Pellets zählt also nicht, was im Jahr gekauft wurde, sondern Anfangsbestand plus Zukäufe minus Restbestand. Bei Gas oder Fernwärme sollten die Versorgerrechnungen zum Abrechnungszeitraum passen. Einsicht in die Rechnungen kannst du über die Belegeinsicht verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Was daraus folgt: Fehlt die Bestandsrechnung oder passen die Zeiträume nicht, ist das ein Ansatzpunkt für Rückfragen.

Umlagefähig sind Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung samt Einstellung durch eine Fachkraft, die Reinigung, Immissionsschutz-Messungen, Betriebsstrom, Miete und Nutzung der Messgeräte sowie Ablesung und Abrechnung. Reparaturen, Ersatzteile und Austausch defekter Teile sind dagegen Instandsetzung, Verwaltungsaufwand gehört ebenfalls nicht dazu. Will der Vermieter die Messgeräte mieten, muss er das vorher mit den Kosten ankündigen; widerspricht die Mehrheit der Mieter binnen eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2).

Was daraus folgt: Reparatur- und Verwaltungsanteile in Wartungsrechnungen müssen herausgerechnet werden.

Die Grundkosten werden nach der Fläche aller versorgten Wohnungen verteilt — auch der leerstehenden. Deren Anteil trägt der Vermieter. Taucht in der Abrechnung eine Gesamtfläche auf, die kleiner ist als die des Hauses, fehlen Einheiten in der Verteilung. Ein Beispiel zeigt unser Fall zum Leerstand.

Was daraus folgt: Leerstandskosten dürfen nicht auf die bewohnten Wohnungen verteilt werden.