Geprüfte Abrechnung · Berlin
Die Wärme fürs Warmwasser wurde berechnet, nicht gemessen: 15 Prozent weniger
Die Abrechnung war sauber gerechnet. Nur die Wärme fürs Warmwasser hatte der Messdienst mit einer Formel geschätzt, statt sie mit einem Wärmezähler zu messen. Das berechtigt die Mieterin, ihre Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent zu kürzen: 286,44 Euro.
- Abrechnungsjahr
- 2025
- Gefordert
- 745,99 €
- Nach Prüfung
- 459,55 €
- Auffälligkeiten
- 2
26. Oktober 2026 · 286,44 € weniger Nachzahlung
Eine Mieterin bekam für 2025 zwei Nachzahlungen: 131,97 Euro für die Betriebskosten und 614,02 Euro für Heizung und Wasser, zusammen 745,99 Euro. Die Hausverwaltung hatte alles ordentlich aufbereitet, mit Gesamtkosten, Schlüsseln und der vollständigen Abrechnung des Messdienstes. Wir haben jede Position nachgerechnet. Die Zahlen stimmten.
Der Fehler steckte nicht in einer Zahl, sondern in einer Formel. Der Messdienst hatte sie selbst auf die Abrechnung gedruckt.
- 1Die Wärme fürs Warmwasser wurde nicht gemessen, sondern mit dieser Formel geschätzt
- 2Daraus ergab sich ein Warmwasseranteil von 16,51 Prozent an allen Heizungskosten
- 3So wurden 4.788,36 Euro dem Warmwasser zugeordnet, der Rest der Heizung
Der Ausgangspunkt
Eine Heizung für Wärme und Warmwasser
Im Haus erzeugt eine zentrale Gasheizung beides, die Wärme für die Heizkörper und das warme Wasser. Die Kosten der Anlage, hier 28.141,24 Euro, müssen deshalb zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden. Erst danach wird jeder Teil nach Verbrauch auf die Wohnungen verteilt. Für diese erste Aufteilung schreibt die Heizkostenverordnung seit 2014 vor, die Wärme fürs Warmwasser mit einem Wärmezähler zu messen.
Fehler
Wärme fürs Warmwasser berechnet statt gemessen
286,44 Euro
Auf der Abrechnung stand kein gemessener Wert. Stattdessen hatte der Messdienst die Warmwasser-Wärme aus dem Wasserverbrauch des Hauses geschätzt: 276,9 Kubikmeter, erwärmt von angenommenen 10 auf 55 Grad, mal 2,5 und mal 1,11. Heraus kamen 34.577,89 kWh, also 16,51 Prozent der gesamten Energie.
Diese Formel ist nur noch erlaubt, wenn ein Wärmezähler nur mit unzumutbar hohem Aufwand einzubauen wäre. Bei einer zentralen Gasheizung ist das selten so, und auf der Abrechnung war kein Grund genannt. Fehlt die Messung, dürfen Mieter ihren Anteil an den Kosten für Heizung und Warmwasser um 15 Prozent kürzen. Das hat der Bundesgerichtshof 2022 bestätigt.
Heizkosten der Wohnung
1.704,22 €
Warmwasserkosten der Wohnung
205,41 €
Kürzung 15 % von 1.909,63 €
286,44 €
Gekürzt wird der Anteil der Wohnung, nicht die Kosten des Hauses. Der Betrag ist deshalb genau berechenbar, auch ohne zu wissen, was ein Wärmezähler gemessen hätte.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 2, § 12 Abs. 1 HeizkostenV; BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20
Die Kürzung ist ein Recht der Mieterin, kein Rechenfehler der Verwaltung. Sie greift nur, wenn sie sich darauf beruft, und entfällt, falls im Haus doch ein Wärmezähler eingebaut ist oder der Einbau unzumutbar wäre. Eine Antwort der Verwaltung steht noch aus.
Häufige Fehlerquelle
Warum die Formel so oft noch auftaucht
Viele Heizanlagen sind älter als die Pflicht zum Wärmezähler. Nachgerüstet wurde oft nicht, und die Messdienste rechnen weiter mit der Formel, weil sie die Daten dafür haben: Wasserverbrauch und Gasmenge. Auf der Abrechnung steht das meist ganz offen, unter Erläuterungen oder Hinweisen. Man muss nur wissen, wonach man sucht.
Wie die Kürzung genau funktioniert und wann sie nicht greift, steht in unserem Ratgeber Warmwasser ohne Wärmezähler.
So findest du diesen Fehler in deiner eigenen Abrechnung
Such in der Heizkostenabrechnung nach dem Abschnitt, in dem die Kosten auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden. Steht dort eine Formel mit 2,5, einer Temperatur wie 55 oder 60 Grad und dem Wasserverbrauch in Kubikmetern, wurde nicht gemessen. Steht dort ein Wärmezähler mit Zählerstand, ist alles in Ordnung. Das gilt nur, wenn die Heizung im Haus auch das Warmwasser bereitet.
Was sonst noch auffiel
Angerechnet waren 3.114,60 Euro Vorauszahlungen, nach den Unterlagen der Verwaltung könnten es 3.120 Euro gewesen sein. Es geht um höchstens 5,40 Euro, wir haben trotzdem nachgefragt. In der Steuerbescheinigung nach § 35a EStG fehlten außerdem Hausmeister und Reinigung. Das ändert nichts an der Nachzahlung, kann aber bei der Steuererklärung Geld bringen.
Was wir der Mieterin empfohlen haben
Das vorbereitete Schreiben per E-Mail schicken
Mit der Frage, ob im Haus ein Wärmezähler fürs Warmwasser vorhanden ist, und der Bitte, die Kürzung um 286,44 Euro zu bestätigen. Dazu die Vorauszahlungen und die Steuerbescheinigung.
Die Kontoauszüge prüfen
Welche Vorauszahlungen tatsächlich abgebucht wurden, zeigen die Auszüge. Damit lässt sich die Differenz von 5,40 Euro schnell klären.
Die Antwort weiterleiten
Beruft sich die Verwaltung auf einen unzumutbaren Aufwand, muss sie das begründen. Diese Begründung prüfen wir.
Nicht nur hier
Kein Einzelfall
In einem anderen von uns geprüften Fall waren Wasserzähler vorhanden, das Warmwasser wurde trotzdem nach Quadratmetern verteilt. Auch dort half das Kürzungsrecht aus § 12 der Heizkostenverordnung.
Solche Fehler fallen oft erst auf, wenn jemand die Abrechnung Position für Position mit dem Mietvertrag und den Belegen abgleicht. Unsicher, ob alles stimmt? Du kannst deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, zuerst kostenlos im Vorab-Check und danach gründlich für 24,90 €.
Steht in deiner Heizkostenabrechnung eine Formel?
Lade deine Heizkostenabrechnung hoch. Wir sehen nach, ob die Wärme fürs Warmwasser gemessen wurde, und rechnen dir die Kürzung aus.
Geld-zurück-Garantie: Finden wir nichts Auffälliges, bekommst du dein Geld zurück.