Warmwasser ohne Wärmezähler: Wann du Heizkosten um 15 % kürzen darfst

Kurz beantwortet

Ja, ohne Wärmezähler fürs Warmwasser darfst du in der Regel um 15 % kürzen. Werden Heizung und Warmwasser von einer gemeinsamen zentralen Anlage versorgt, schreibt die Heizkostenverordnung vor, die Wärmemenge fürs Warmwasser mit einem Wärmezähler zu messen. Ermittelt die Abrechnung sie stattdessen mit einer Formel oder einer Pauschale je Quadratmeter, darfst du deinen Anteil an den Kosten für Heizung und Warmwasser um 15 % kürzen. Einen konkreten Nachteil musst du dafür nicht nachweisen. Anders ist es nur, wenn eine Messung tatsächlich unzumutbar aufwendig wäre. Das muss dann aber der Vermieter begründen.

Erzeugt ein Heizkessel, eine Wärmepumpe oder ein Fernwärmeanschluss sowohl die Heizwärme als auch das Warmwasser, entstehen die Kosten zunächst in einem Topf. Bevor sie auf die Wohnungen verteilt werden, müssen sie deshalb zwischen Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden (§ 9 Abs. 1 HeizkostenV). Für diese Aufteilung braucht es die Wärmemenge, die aufs Warmwasser entfällt. Dazu sagt die Verordnung:

Diese Pflicht gilt seit dem 31. Dezember 2013, die Übergangsfrist aus der Neufassung von 2009 ist also seit über zwölf Jahren abgelaufen. Ersatzweise rechnen darf der Vermieter nur in zwei Fällen:

• Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, darf sie mit der Formel Q = 2,5 × V × (tw − 10) bestimmt werden. V ist das gemessene Warmwasservolumen in Kubikmetern, tw die mittlere Warmwassertemperatur (§ 9 Abs. 2 S. 2 und 3 HeizkostenV).
• Können in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Warmwasservolumen gemessen werden, gilt eine Pauschale von 32 kWh je Quadratmeter versorgter Wohnfläche im Jahr (§ 9 Abs. 2 S. 4 und 5 HeizkostenV).

Die Formel ist also die Ausnahme, nicht die Regel. Ist sie ohne tragfähigen Grund angewendet worden, wurde entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet. Dafür sieht die Heizkostenverordnung ein pauschales Kürzungsrecht vor:

Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden, dass dieses Kürzungsrecht auch greift, wenn die Wärmemenge fürs Warmwasser nicht mit einem Wärmezähler gemessen wurde, und zwar auf den Anteil an den Kosten für Heizung und Warmwasser (BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20). Die Verordnung geht abweichenden Regelungen im Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV). Eine Klausel, die eine Formel vereinbart, ändert daran also nichts.

Die Aufteilung zwischen Heizung und Warmwasser steht meist nicht auf der ersten Seite, sondern in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes, oft unter „Aufteilung der Energiekosten“, „Ermittlung der Warmwasserkosten“ oder in einer Fußnote. Ob ista, Techem, Brunata, KALO oder ein kleinerer Messdienst: Die Seite sieht überall etwas anders aus, die Hinweise ähneln sich aber.

Nicht verwechseln: Ein Wärmezähler fürs Warmwasser sitzt an der zentralen Anlage, nicht in deiner Wohnung. Die Warmwasserzähler in Bad und Küche messen nur Kubikmeter, also wie viel Warmwasser du verbrauchst. Sie ersetzen den Wärmezähler nicht, denn die Formel braucht gerade ein solches Volumen als Eingangswert. Und „geschätzt“ bei einzelnen Heizkörpern ist ein anderes Thema: Fällt ein Erfassungsgerät aus, regelt § 9a HeizkostenV die Schätzung.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Laut Heizkostenabrechnung entfallen auf deine Wohnung 1.120,40 € Heizkosten und 364,60 € Warmwasserkosten. Die Wärmemenge fürs Warmwasser wurde „lt. Formel § 9 Abs. 2“ berechnet.

Hast du für Heizung und Warmwasser 1.320,00 € vorausgezahlt, wird aus einer Nachzahlung von 165,00 € ein Guthaben von 57,75 €. Die übrigen Betriebskosten wie Kaltwasser, Müll oder Grundsteuer bleiben von der Kürzung unberührt.

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   Stelle in der Abrechnung finden

   Such die Seite, auf der die Wärmemenge fürs Warmwasser ermittelt wird, und markiere den Hinweis auf Formel oder Pauschale. Notiere Seite und Wortlaut.

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   Betrag ausrechnen

   15 % auf deinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten. Ziehe den Betrag von deiner Nachzahlung ab oder fordere ihn zurück, wenn du schon gezahlt hast.

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   Schriftlich widersprechen

   Teil dem Vermieter in Textform mit, dass und warum du kürzt: per Brief oder E-Mail, mit Verweis auf § 9 Abs. 2 und § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Den unstreitigen Rest der Nachzahlung zahlst du.

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   Frist im Blick behalten

   Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Das Zugangsdatum zählt, nicht das Datum auf der Abrechnung.

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   Antwort prüfen

   Beruft sich der Vermieter auf unzumutbar hohen Aufwand, bitte um eine nachvollziehbare Begründung. Bleibt es strittig, hilft ein Mieterverein oder eine Anwältin.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Prüfe vorher, ob die Voraussetzungen in deinem Fall vorliegen.

• Unzumutbar hoher Aufwand

  Nur dann erlaubt die Verordnung die Formel. Was unzumutbar ist, legt sie nicht genau fest. Denkbar ist etwa, dass sich ein Wärmezähler wegen der Leitungsführung nicht sinnvoll einbauen lässt. Beruft sich der Vermieter auf die Ausnahme, sollte er konkret begründen können, warum eine Messung bei eurer Anlage nicht zumutbar ist.

• Keine gemeinsame Anlage

  § 9 Abs. 2 gilt nur, wenn eine zentrale Anlage Heizung und Warmwasser gemeinsam versorgt. Kommt dein Warmwasser aus einem Durchlauferhitzer, einem Boiler oder einer Gastherme in der Wohnung, gibt es nichts aufzuteilen.

• Zweifamilienhaus mit Vermieter

  Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, können abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag vorgehen (§ 2 HeizkostenV).

• Besondere Gebäude

  Für einige Gebäudearten gilt die Verordnung nur eingeschränkt, etwa für Alters- und Pflegeheime oder Studentenwohnheime (§ 11 HeizkostenV).

• Wohnungseigentum

  Zwischen Wohnungseigentümern und ihrer Gemeinschaft gibt es das Kürzungsrecht nicht (§ 12 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV). Für dich als Mieter einer Eigentumswohnung zählt das Verhältnis zu deinem Vermieter.

• Mehrere Kürzungsrechte

  Ob sich die 15 % mit den 3-%-Kürzungen wegen fehlender Fernablesbarkeit oder fehlender monatlicher Verbrauchsinformation addieren, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Klär eine Mehrfachkürzung im Zweifel vorher ab.