Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung: Pflege ja, Neuanlage nein

Ist Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?

Ja, die laufende Pflege schon. Wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht, darf der Vermieter die Kosten für Rasenmähen, Heckenschnitt, Laub, Unkraut, Bewässerung und den Ersatz eingegangener Pflanzen auf die Mieter verteilen. Das gilt auch für die Pflege von Spielplätzen und Zugangswegen. Nicht umlagefähig sind die erstmalige Anlage oder Umgestaltung einer Fläche, Anschaffungen wie Spiel- oder Gartengeräte und Reparaturen. Für gemeinschaftliche Gartenflächen zahlst du in der Regel auch dann, wenn du sie selbst nicht nutzt.

Die Betriebskostenverordnung beschreibt die Gartenpflege in Nummer 10 recht genau. Zu den Kosten der Gartenpflege gehören:

„die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“§ 2 Nr. 10 BetrKV

Damit sind drei Bereiche gemeint: die eigentlichen Grünflächen, die Spielplätze und die befestigten Flächen des Grundstücks wie Hof, Wege und Zufahrten. Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten, dass die Kosten laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Laufend heißt dabei nicht zwingend jährlich: Auch Arbeiten, die nur alle paar Jahre anfallen, können dazugehören.

Der Deutsche Mieterbund zählt übrigens auch die Neuanlegung des Rasens zur umlagefähigen Gartenpflege, also das Erneuern eines abgenutzten Rasens. Entscheidend ist der Unterschied zwischen dem Erneuern dessen, was schon da ist, und dem Schaffen von etwas Neuem.

Der häufigste Fehler in dieser Position: Eine Gartenbaufirma rechnet nach Auftrag ab, nicht nach Kostenart. Wird im selben Zug ein Beet angelegt, ein Hof neu bepflanzt oder ein Weg gepflastert, landet oft die ganze Rechnung unter „Gartenpflege“. Der Teil, der eine Fläche neu schafft oder grundlegend verändert, ist aber keine Pflege, sondern eine Investition des Vermieters.

Ob der Vermieter das Fällen eines Baums umlegen darf, war lange umstritten. Manche Gerichte sahen darin keine laufenden Kosten, andere hielten es für Instandsetzung, weil der Vermieter damit seine Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Für den wichtigsten Fall hat der Bundesgerichtshof 2021 entschieden:

Die Begründung: Zur Gartenpflege gehört auch das Entfernen kranker, abgestorbener oder nicht mehr standsicherer Pflanzen, und die „Erneuerung“ von Gehölzen setzt deren Entfernung regelmäßig voraus. Dass solche Kosten nur in größeren Abständen anfallen, ändert nichts. Für laufende Kosten reicht ein mehrjähriger Turnus. In dem entschiedenen Fall kostete die Fällung einer morschen Birke 2.494,24 €, auf die klagende Mieterin entfielen 415,29 €.

Was das Urteil nicht klärt, und wo es deshalb auf den Einzelfall ankommt:

• Gesunde Bäume: Muss ein gesunder Baum weichen, etwa für einen Anbau, Stellplätze oder eine neue Gestaltung, hat der BGH das nicht entschieden. Dann spricht viel dafür, dass es um eine Umgestaltung geht und nicht um Pflege.
• Verteilung auf mehrere Jahre: Ob der Vermieter besonders hohe Fällkosten auf mehrere Abrechnungsjahre verteilen muss, hat der BGH ausdrücklich offengelassen.
• Regelmäßiger Rückschnitt und das Ausasten von Baumkronen sind dagegen ganz normale Pflege.

Eine der häufigsten Fragen: Muss ich für einen Garten zahlen, den ich gar nicht betreten darf? Die Antwort hängt davon ab, wem die Fläche zur Verfügung steht.

Gartenpflege wird nicht nach Verbrauch erfasst. Verteilt wird deshalb nach dem Schlüssel, den dein Mietvertrag vorsieht. Ist dort nichts vereinbart, gilt der Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).

• Prüfe deine Wohnfläche und die Gesamtfläche, auf die verteilt wird. Fehlen Wohnungen in der Gesamtfläche, zahlst du zu viel.
• Gibt es Gärten zur alleinigen Nutzung einzelner Wohnungen, muss deren Pflege aus der gemeinsamen Position herausgehalten werden.
• Gewerbe im Haus muss nur dann vorab herausgerechnet werden, wenn es zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Einen Anhaltspunkt liefert der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Er beruht auf tausenden Abrechnungen mit rund 12,4 Millionen Quadratmetern Wohnfläche und nennt für das Abrechnungsjahr 2024:

Der Mieterbund betont selbst, dass sich mit diesen Werten keine verbindliche Prüfung durchführen lässt. Gerade bei der Gartenpflege schwanken die Kosten stark: Ein Haus mit großem Grundstück, altem Baumbestand und Spielplatz kostet mehr als ein Stadthaus mit kleinem Vorgarten. Anders als bei Müll oder Wasser gibt es für Gartenpflege keine amtlichen Gebühren, die sich zwischen Städten vergleichen ließen. Eine Städtetabelle wie in unseren Artikeln zu Müllgebühren und Wasserkosten gibt es hier deshalb nicht.

Aussagekräftiger ist der Vergleich mit dem Vorjahr. Hat sich die Gartenpflege verdoppelt, ohne dass du draußen etwas bemerkt hast, steckt oft eine einmalige Maßnahme dahinter. Hat sich etwas sichtbar verändert, etwa ein neu gestalteter Hof, ist das ein Grund, die Rechnung anzufordern.

Leg die Abrechnung, deinen Mietvertrag und die Abrechnung des Vorjahres nebeneinander. Dann gehst du diese Schritte durch:

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   Mit dem Vorjahr vergleichen

   Wie stark haben sich die Gesamtkosten des Hauses für Gartenpflege verändert, in Euro und in Prozent? Ein deutlicher Sprung ist noch kein Fehler, aber ein Grund nachzufragen.

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   Rechnungen und Vertrag anfordern

   Du hast das Recht, die Belege einzusehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Fordere die Rechnungen der Gartenfirma und, falls vorhanden, den Pflegevertrag mit Leistungsverzeichnis an. Der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen.

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   Material und Arbeitsstunden trennen

   Pflanzen in großer Stückzahl, Substrat, Erdaushub, Randsteine oder Pflaster sprechen für eine Neuanlage. Markiere diese Posten und die zugehörige Arbeitszeit.

4. 4

   Welche Flächen werden gepflegt?

   Gehört ein Teil des Gartens nur einer Wohnung oder dem Vermieter? Ist eine Fläche öffentlich zugänglich gewidmet? Dann darf ihre Pflege nicht auf dich umgelegt werden.

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   Baumfällung und Doppelungen prüfen

   Bei einer Baumfällung: Warum musste der Baum weg? Und erledigt der Hauswart Gartenarbeiten, dürfen dieselben Arbeiten nicht noch einmal als Gartenpflege abgerechnet sein.

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   Frist im Blick behalten

   Einwendungen musst du deinem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), am besten schriftlich und mit Begründung.

Genau dieses Muster haben wir in einer Prüfung gefunden. Die Gartenpflege hatte sich gegenüber dem Vorjahr verdoppelt, weil der Hof neu bepflanzt worden war. Die Rechnung wies neben Arbeitsstunden auch Pflanzen, Substrat und Randsteine aus. Der Anteil für die Neuanlage wurde herausgerechnet, der regelmäßige Schnitt blieb in der Abrechnung.