Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: Wer die Kosten trägt

Kurz beantwortet

Die Nebenkosten leerer Wohnungen zahlt der Vermieter, nicht du. Ihr Anteil an Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Reinigung oder Allgemeinstrom bleibt beim Vermieter. Rechnet die Abrechnung nur mit der Fläche der vermieteten Wohnungen, wird dieser Anteil auf alle anderen verteilt, und dein Betrag steigt. Bei Kosten nach gemessenem Verbrauch ist eine Verschiebung dagegen bis zu einer Grenze hinzunehmen.

Haben du und dein Vermieter keinen anderen Schlüssel vereinbart, werden die Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt:

Gemeint ist der Anteil deiner Wohnung an der Fläche aller Wohnungen der Abrechnungseinheit, nicht nur der vermieteten. Der Bundesgerichtshof hat das klar entschieden: Sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kosten grundsätzlich selbst zu tragen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten, die mangels Zähler nach Fläche verteilt werden (Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05).

Der Vermieter kann den vereinbarten Schlüssel deshalb nicht einfach ändern, wenn mehrere Wohnungen leer stehen. Eine Anpassung kommt laut BGH nur unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (§ 313 BGB). Das ist eine hohe Hürde, denn das Leerstandsrisiko trägt nach der gesetzlichen Verteilung gerade der Vermieter.

Bei Kosten, die nach gemessenem Verbrauch verteilt werden, sieht es anders aus. In einer leeren Wohnung wird kaum Wasser verbraucht. Die Kosten verteilen sich deshalb automatisch auf die Wohnungen mit Verbrauch. Für das Wasser hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten im Normalfall, wenn die Wohnungen im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umgelegt werden dürfen, auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete. Die Grenze liegt dort, wo erheblicher Leerstand zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit diesen Fixkosten führt (Urteil vom 06.10.2010, VIII ZR 183/09).

Bei Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung eine Aufteilung vor: bei Heizung und Warmwasser jeweils mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV). Den Flächenanteil der leeren Wohnungen trägt der Vermieter. Auch bei hohem Leerstand bleibt es grundsätzlich bei der verbrauchsabhängigen Verteilung. Im Einzelfall kann der Vermieter aber verpflichtet sein, den Verbrauchsanteil auf das gesetzliche Minimum von 50 % abzusenken, und leerstandsbedingte Kostenverschiebungen können nach Treu und Glauben begrenzt werden (BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 9/14).

Leerstand steht fast nie als eigene Zeile in der Abrechnung. Du erkennst ihn am Verteilerschlüssel, also an den Gesamtwerten, durch die geteilt wird:

• Die Gesamtwohnfläche ist kleiner als im Vorjahr, obwohl am Haus nichts umgebaut wurde.
• Die Zahl der Wohneinheiten im Schlüssel ist kleiner als die Zahl der Klingelschilder oder Briefkästen.
• Hinweise wie „vermietete Fläche“, „nur bewohnte Einheiten“ oder „abzüglich Leerstand“ im Schlüssel.
• Dein Anteil in Prozent ist gestiegen, obwohl deine Wohnung gleich groß geblieben ist.

Ein unklarer oder falscher Verteilerschlüssel fällt bei Prüfungen häufig auf, und Leerstand ist eine der typischen Ursachen. Weil der Fehler in jeder Position steckt, die nach Fläche verteilt wird, lohnt es sich, die Gesamtfläche in der Abrechnung mit dem Vorjahr zu vergleichen.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Ein Haus hat 1.000 m² Wohnfläche, 200 m² davon stehen das ganze Jahr leer. Die nach Fläche verteilten Betriebskosten betragen 18.000,00 €. Richtig sind 18,00 € je m² (geteilt durch 1.000 m²). Verteilt der Vermieter nur auf die vermieteten 800 m², werden daraus 22,50 € je m².

Bei 20 % Leerstand zahlt jeder Mieter also ein Viertel mehr, als er müsste. Der Fehler wirkt in jeder Position, die nach Fläche verteilt wird, und summiert sich entsprechend.

• Nur vermietete Fläche im Schlüssel

  Der klassische Fehler: Die Gesamtfläche enthält nur die vermieteten Wohnungen. Der Anteil der leeren Wohnungen landet bei allen anderen.

• Schlüssel einseitig geändert

  Statt nach Fläche wird plötzlich nach „bewohnten Einheiten“ verteilt. Ohne Vereinbarung oder eine Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB, die nur für verbrauchs- oder verursachungsabhängige Maßstäbe gilt, ist das nicht zulässig.

• Leerstand bei Mieterwechsel

  Steht deine Wohnung vor deinem Einzug oder nach deinem Auszug leer, gehören diese Monate nicht in deine Abrechnung.

• Renovierung leerer Wohnungen

  Strom, Wasser oder Reinigung für die Sanierung einer leeren Wohnung stehen im Allgemeinstrom oder in der Hausreinigung. Das sind Kosten des Vermieters.

1. 1

   Gesamtwerte notieren

   Schreib für jede Position die Gesamtfläche, die Einheiten oder Personen auf, durch die geteilt wird, und vergleiche sie mit dem Vorjahr.

2. 2

   Mit dem Haus abgleichen

   Wie viele Wohnungen hat das Haus, wie groß ist es? Exposé, Mietvertrag, Briefkästen oder frühere Abrechnungen helfen.

3. 3

   Leerstand erfragen

   Frag schriftlich, ob und wie lange Wohnungen leer standen und wie sie in der Abrechnung berücksichtigt wurden. Über die Belegeinsicht kannst du die Flächenaufstellung verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).

4. 4

   Nachrechnen

   Teile die Gesamtkosten durch die volle Fläche und multipliziere mit deiner Fläche. Die Differenz zu deinem Betrag ist das, was du zu viel zahlst.

5. 5

   Schriftlich widersprechen

   Verlange eine korrigierte Abrechnung mit der Gesamtfläche aller Wohnungen. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).