Trennung und Nebenkostenabrechnung: Wer die Nachzahlung schuldet, wenn einer auszieht

Kurz beantwortet

Nach einer Trennung zahlt die Nebenkostenabrechnung, wer im Mietvertrag steht, und zwar jeder für den ganzen Betrag. Mehrere Mieter sind Gesamtschuldner. Der Vermieter darf sich aussuchen, von wem er die Nachzahlung verlangt, bekommt sie aber nur einmal. Untereinander gilt halbe-halbe, soweit nichts anderes vereinbart ist oder sich aus den Umständen ergibt. Wer ausgezogen ist, bleibt Mieter, bis das Mietverhältnis für ihn endet. Eine Absprache, dass jeder nur für seine Wohnzeit zahlt, ist sinnvoll, bindet aber nur euch beide.

Entscheidend ist eine einzige Frage: Wer hat den Mietvertrag unterschrieben? Steht ihr beide als Mieter darin, schuldet ihr dem Vermieter Miete und Nebenkosten gemeinsam. Das Gesetz nennt das Gesamtschuld:

Für die Nebenkostenabrechnung heißt das: Der Vermieter kann die Nachzahlung vollständig von dir verlangen, auch wenn dein Ex-Partner die halbe Zeit dort gewohnt hat. Er kann sie genauso vom anderen verlangen oder von jedem einen Teil. Ob ihr getrennt seid, wer ausgezogen ist und wer mehr verbraucht hat, spielt für ihn keine Rolle.

Anders ist es, wenn nur einer von euch im Mietvertrag steht. Dann ist nur dieser Mieter. Der Vermieter kann die Nachzahlung nur von ihm verlangen. Der Partner, der nicht im Vertrag steht, haftet dem Vermieter nicht. Ob er dir intern etwas schuldet, hängt von euren Absprachen ab.

Ein Detail kann wichtig werden, wenn es Streit um die Zahlung gibt: Verzug wirkt grundsätzlich nur gegen den Gesamtschuldner, bei dem er eintritt, soweit sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt (§ 425 BGB). Manche Mietverträge enthalten allerdings Klauseln, mit denen sich Mieter gegenseitig zum Empfang von Erklärungen bevollmächtigen. Lies deshalb nach, was in deinem Vertrag steht.

Viele gehen davon aus, dass mit dem Auszug auch die Pflichten aus dem Mietvertrag enden. Das stimmt nicht. Ein Mietverhältnis mit mehreren Mietern kann wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Urteil vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04). Umgekehrt beenden auch die Mieter den Vertrag grundsätzlich nur gemeinsam.

Wer auszieht, ist dem anderen aber nicht ausgeliefert. Nach der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, die der BGH in derselben Entscheidung gebilligt hat, kann der ausziehende Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft verlangen, dass der andere an einer gemeinsamen Kündigung mitwirkt. Das gilt, sofern keine berechtigten Interessen des anderen entgegenstehen.

Will der Partner, der bleibt, die Wohnung behalten, muss er nicht kündigen. Er kann mit dem Vermieter vereinbaren, das Mietverhältnis allein fortzusetzen. Dann scheidet der andere aus dem Vertrag aus. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt ihr beide Mieter, mit allen Folgen für die Nebenkosten.

Für Eheleute hat das Familienrecht eigene Regeln zur Ehewohnung. Während des Getrenntlebens kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b Abs. 1 BGB). Wer die Wohnung allein nutzt, kann dem anderen eine Vergütung dafür schulden, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB).

Zieht ein Ehegatte nach der Trennung aus und bekundet er binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB). Am Mietvertrag ändert das zunächst nichts: Gegenüber dem Vermieter bleibt ihr beide Mieter.

Mit der Scheidung kann sich das ändern. Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung überlässt, wenn er mit Blick auf die Kinder und die Lebensverhältnisse stärker auf sie angewiesen ist oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht (§ 1568a Abs. 1 BGB). Dann gilt:

Für die Nebenkosten ist das der entscheidende Zeitpunkt: Ab dann ist nur noch einer Mieter. Für die Zeit davor bleibt es bei der gemeinsamen Haftung. Der Anspruch auf Eintritt oder Fortsetzung erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht wurde (§ 1568a Abs. 6 BGB). Wer die Wohnung behalten will, sollte die Mitteilung an den Vermieter deshalb nicht aufschieben.

Hat einer von euch die ganze Nachzahlung bezahlt, kann er vom anderen einen Ausgleich verlangen. Wie viel, regelt das Gesetz nur als Auffangregel:

„Soweit nicht ein anderes bestimmt ist“ ist der wichtige Teil. Eine andere Bestimmung kann eine ausdrückliche Absprache sein, aber auch die Art, wie ihr bisher gezahlt habt. Ob sich eine Aufteilung nach Wohnzeit ohne Einigung durchsetzen lässt, hängt vom Einzelfall ab. Als Einigung ist sie naheliegend, weil jeder nur für die Zeit zahlt, in der er die Wohnung genutzt hat.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Abrechnungsjahr 2025, auf die Wohnung entfallen 2.400,00 € Nebenkosten. Die Vorauszahlungen betrugen 180,00 € im Monat, zusammen 2.160,00 €. Die Nachzahlung beträgt also 240,00 €. Partner B zieht am 30. Juni aus. Bis dahin haben beide die Vorauszahlung je zur Hälfte getragen, danach zahlt A allein.

Nach Wohnzeit trägt A 184,93 € und B 55,07 €, zusammen genau die Nachzahlung von 240,00 €. Bei halbe-halbe wären es je 120,00 €. Die Aufteilung nach Tagen ist eine Vereinfachung: Heizung und Warmwasser fallen im Winter stärker an als im Sommer. Wer es genauer will, teilt die Heizkosten nach Gradtagszahlen auf.

Auch die monatlichen Vorauszahlungen gehören zur gemeinsamen Schuld. Der Vermieter kann sie von jedem Mieter verlangen, solange beide im Vertrag stehen. Zahlt nach dem Auszug nur noch einer, sollte das intern geklärt sein. Sonst entsteht mit jedem Monat ein neuer Streitpunkt.

Wohnt einer allein in der Wohnung, verbraucht er oft weniger Wasser und Heizenergie. Die Vorauszahlungen passen dann nicht mehr. Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Wer allein weiterwohnt, kann so verhindern, dass sich ein großes Guthaben aufbaut.

Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, überweist der Vermieter es meist auf das Konto, von dem die Miete kam. Wem es intern zusteht, richtet sich danach, wer die Vorauszahlungen getragen hat und wie lange er dort gewohnt hat. Rechnet es wie im Beispiel oben, nur mit umgekehrtem Vorzeichen. Haltet schriftlich fest, wem welcher Teil zusteht, bevor das Geld da ist.

Nach einer Trennung landet die Abrechnung oft nur bei dem, der in der Wohnung geblieben ist. Wer ausgezogen ist, erfährt davon erst, wenn der andere sie weitergibt. Teile dem Vermieter deshalb deine neue Anschrift mit, solange du noch im Mietvertrag stehst. Und gebt euch die Abrechnung gegenseitig sofort weiter, denn ab Zugang laufen die Fristen.

Einwendungen gegen die Abrechnung müsst ihr dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Am sichersten erhebt ihr sie gemeinsam oder einer von euch mit schriftlicher Vollmacht des anderen. So vermeidet ihr später Streit darüber, ob die Einwendungen für euch beide gelten.

Habt ihr Belegeinsicht verlangt und der Vermieter gewährt sie nicht, müsst ihr eine Nachzahlung bis dahin nicht leisten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Gerade wenn ihr euch über die Aufteilung uneinig seid, lohnt es sich, erst die Abrechnung selbst zu prüfen. Jeder Euro, der zu Unrecht berechnet wurde, muss gar nicht erst verteilt werden.

• Auszug für Vertragsende gehalten

  Der Ausziehende geht davon aus, mit dem Auszug sei er raus. Ohne gemeinsame Kündigung oder Vereinbarung mit dem Vermieter haftet er weiter für Miete und Nebenkosten.

• Absprache nur mündlich

  „Ab Juli zahlst du allein“ wurde nur gesagt. Kommt später eine hohe Nachzahlung, lässt sich die Absprache kaum beweisen. Dann bleibt es bei halbe-halbe.

• Personenzahl nicht angepasst

  Werden Müll oder Wasser nach Personen verteilt, zählt der ausgezogene Partner weiter mit. Der Bleibende zahlt dann für zwei.

• Neue Adresse nicht mitgeteilt

  Die Abrechnung geht nur an die alte Anschrift. Wer ausgezogen ist, erfährt zu spät davon und verpasst womöglich die Frist für Einwendungen.

• Abrechnung nicht geprüft

  Ihr streitet über die Aufteilung, aber niemand sieht in die Abrechnung. Fehler wie nicht umlagefähige Kosten oder ein falscher Verteilerschlüssel bleiben unentdeckt.

• Vorauszahlungen nicht angepasst

  Nach dem Auszug läuft die alte Vorauszahlung weiter, obwohl nur noch einer verbraucht. Das Geld steckt dann bis zur nächsten Abrechnung beim Vermieter.

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   Mietvertrag ansehen

   Wer steht als Mieter darin? Gibt es eine Klausel zur gegenseitigen Vollmacht? Welche Verteilerschlüssel sind vereinbart?

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   Zeiträume festhalten

   Notiert den Abrechnungszeitraum, das Auszugsdatum und, falls es eine gibt, das Datum einer Vereinbarung mit dem Vermieter oder der Mitteilung nach § 1568a BGB.

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   Abrechnung prüfen

   Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, euer Anteil, angerechnete Vorauszahlungen. Stimmt die Personenzahl? Tauchen Kosten auf, die nicht umlagefähig sind?

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   Zahlungen auflisten

   Wer hat welche Vorauszahlungen getragen? Kontoauszüge sind der beste Beleg. Daraus ergibt sich, wer intern wie viel nachzahlen muss oder vom Guthaben bekommt.

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   Gemeinsam reagieren

   Einwendungen und Belegeinsicht gemeinsam oder mit Vollmacht, spätestens zwölf Monate nach Zugang. Den unstreitigen Teil zahlen, den Rest begründet zurückhalten.

Den Vertrag klären. Entscheidet früh, wer die Wohnung behält. Dann kündigt ihr gemeinsam oder der Bleibende vereinbart mit dem Vermieter die alleinige Fortsetzung. Eheleute können die Überlassung bei der Scheidung gemeinsam dem Vermieter mitteilen (§ 1568a Abs. 3 BGB).

Eine Absprache aufschreiben. Legt fest, ab wann jeder für welche Kosten aufkommt, wer die Vorauszahlungen trägt und wie ihr Nachzahlung und Guthaben der laufenden Abrechnung aufteilt. Eine kurze Vereinbarung reicht.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Gegenüber dem Vermieter ändert es nichts an der gemeinsamen Haftung.

Die Abrechnung prüfen lassen. Einwendungen sind bis zwölf Monate nach Zugang möglich (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Fordert Belege an, wenn euch Positionen unklar sind. Und lasst die Abrechnung prüfen, bevor ihr Geld hin und her überweist.