Untermiete: So rechnet der Hauptmieter die Nebenkosten ab

Kurz beantwortet

Als Untermieter bekommst du deine Nebenkostenabrechnung vom Hauptmieter, und nur dann, wenn ihr Vorauszahlungen vereinbart habt. Die Untermiete einer Wohnung oder eines Zimmers ist ein ganz normales Wohnraummietverhältnis. Deshalb gelten die Abrechnungsregeln des § 556 BGB auch zwischen dir und dem Hauptmieter: jährlich abrechnen, Frist von zwölf Monaten, Belegeinsicht. Steht in deinem Vertrag dagegen eine Pauschale oder „Miete inklusive Nebenkosten“, gibt es keine Abrechnung und keine Nachzahlung.

Ob überhaupt abgerechnet wird, entscheidet allein dein Untermietvertrag. Das Gesetz lässt beide Varianten zu:

Diese Regeln gelten auch für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, die der Hauptmieter selbst bewohnt. Für solche Zimmer schließt § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB zwar einige Mieterschutzvorschriften aus, etwa zur Mieterhöhung und zum Kündigungsschutz. Die Vorschrift über Betriebskosten und ihre Abrechnung, § 556 BGB, gehört aber nicht dazu.

Für den Hauptmieter läuft dieselbe Frist wie für jeden Vermieter: Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB). Ein Guthaben musst du dagegen auch aus einer verspäteten Abrechnung bekommen.

Das kann für den Hauptmieter eng werden: Er braucht für seine Abrechnung an dich in der Regel die Hauptabrechnung des Eigentümers. Kommt die spät, bleibt ihm wenig Zeit. Ob eine verspätete Hauptabrechnung ihn entlastet, ist eine Frage des Einzelfalls. Am einfachsten ist es, im Untermietvertrag denselben Abrechnungszeitraum wie im Hauptmietvertrag zu wählen und die Abrechnung zügig weiterzugeben.

Für dich gilt die Einwendungsfrist: Fehler musst du dem Hauptmieter spätestens zwölf Monate nach Zugang seiner Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Grundlage sind die Kosten, die der Hauptmieter laut seiner eigenen Abrechnung für die Wohnung tragen muss. Daraus wird dein Anteil nach dem Schlüssel berechnet, den ihr im Untermietvertrag vereinbart habt. Fehlt eine Vereinbarung, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB grundsätzlich der Anteil an der Wohnfläche. Wie gemeinsam genutzte Küche und Bad dabei zu zählen sind, regelt das Gesetz nicht. Deshalb gehört der Schlüssel in den Vertrag.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Die Wohnung hat 75 m², dein Zimmer 15 m², Küche, Bad und Flur zusammen 25 m². Ihr seid 2 Personen. Laut Hauptabrechnung kosten die Betriebskosten der Wohnung 2.400,00 € im Jahr. Du hast 70 € im Monat vorausgezahlt.

Positive Werte sind eine Nachzahlung. Je nach Schlüssel liegt dein Ergebnis hier bei 40,00 € oder 360,00 €. Beides kann richtig sein. Falsch ist nur, einen Schlüssel zu verwenden, der nicht vereinbart ist, oder dir Kosten zu berechnen, die der Hauptmieter selbst gar nicht zahlen muss.

• Abrechnung trotz Pauschale

  Steht im Vertrag eine Pauschale oder Inklusivmiete, darf der Hauptmieter keine Nachzahlung verlangen, auch wenn seine eigene Abrechnung hoch ausfällt.

• Ganze Hauptabrechnung weitergereicht

  Der Hauptmieter schickt dir nur die Abrechnung des Eigentümers und verlangt einen Betrag ohne Rechenweg. Dein Anteil und der Abzug deiner Vorauszahlungen müssen nachvollziehbar sein.

• Kosten außerhalb der Hauptabrechnung

  Strom, Internet oder Möbelnutzung werden mit in die Nebenkosten gerechnet, ohne dass das vereinbart ist.

• Fehler aus der Hauptabrechnung übernommen

  Enthält schon die Abrechnung des Eigentümers nicht umlagefähige Kosten, etwa Verwaltung oder Reparaturen, zahlst du sie anteilig mit. Weise den Hauptmieter darauf hin. Rügen kann er sie gegenüber seinem Vermieter nur innerhalb seiner eigenen Einwendungsfrist.

• Abrechnung zu spät

  Geht dir die Abrechnung erst nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist zu, ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen.

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   Vertrag lesen

   Prüfe zuerst, ob dein Untermietvertrag Vorauszahlungen oder eine Pauschale vorsieht und welcher Schlüssel vereinbart ist.

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   Hauptabrechnung anfordern

   Bitte den Hauptmieter um eine Kopie der Abrechnung des Eigentümers. Du darfst die Belege einsehen, die seiner Abrechnung an dich zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB).

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   Anteil nachrechnen

   Übernimm die Kosten der Wohnung aus der Hauptabrechnung, wende den vereinbarten Schlüssel an und zieh deine Vorauszahlungen ab.

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   Hauptabrechnung mitprüfen

   Sind dort Positionen auffällig, sag es dem Hauptmieter rechtzeitig. Nur er kann beim Eigentümer widersprechen.

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   Einwände schriftlich mitteilen

   Schreib dem Hauptmieter in Textform, welche Punkte du beanstandest. Den unstreitigen Teil zahlst du.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung.