Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel: Was du nach dem Einzug zahlst

Kurz beantwortet

Bei einem Mieterwechsel zahlst du nur für deine eigene Mietzeit. Der Vermieter rechnet die Kosten des Hauses weiter für den üblichen Abrechnungszeitraum ab, meist das Kalenderjahr. Dein Anteil wird dann auf die Tage ab deinem Mietbeginn begrenzt. Für Heizung und Warmwasser gilt eine Sonderregel: Der Verbrauch wird über eine Zwischenablesung getrennt, die Grundkosten der Heizung werden oft nach Gradtagszahlen verteilt, die Wintermonate also stärker gewichtet. Steht in deiner Abrechnung kein eigener Nutzungszeitraum, ist das ein Warnsignal.

Der Abrechnungszeitraum gilt für das ganze Haus und ändert sich durch deinen Einzug nicht. Der Vermieter muss für dich auch keine eigene Abrechnung zum Einzugstag erstellen. Stattdessen bekommen Vormieter und Nachmieter nach Ende des Abrechnungsjahres jeweils eine eigene Abrechnung über ihren Teil des Jahres:

Die Abrechnungsfrist läuft ab dem Ende des Abrechnungszeitraums: Die Abrechnung muss dir spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats danach zugehen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Ziehst du am 1. Juli 2025 ein und rechnet der Vermieter nach Kalenderjahr ab, ist das der 31. Dezember 2026. Kommt die Abrechnung später, darf er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen.

Für die meisten Positionen gibt es keine Messung pro Wohnung. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege und Allgemeinstrom werden zuerst nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Wohnungen verteilt, meist nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Der so ermittelte Jahresanteil deiner Wohnung wird dann nach Tagen geteilt: Wohnst du 184 von 365 Tagen dort, trägst du 184/365 davon.

• Nach Tagen

  Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Garten, Allgemeinstrom, Aufzug und Müll nach Fläche. In der Abrechnung steht dann etwa „184/365 Tage“ oder „6/12 Monate“.

• Nach Personen

  Wird Müll oder Wasser nach Köpfen verteilt, zählen Personentage oder Personenmonate. Deine Haushaltsgröße darf nur für deine Mietzeit angesetzt werden.

• Nach Verbrauch

  Kalt- und Warmwasser mit eigenem Zähler: Maßgeblich ist der Zählerstand bei deinem Einzug. Ohne Zwischenstand bleibt nur eine Schätzung.

Bei Heizung und Warmwasser wäre eine reine Aufteilung nach Tagen ungenau, denn im Januar wird viel mehr geheizt als im Juli. Die Heizkostenverordnung verlangt deshalb beim Nutzerwechsel eine Ablesung:

Die Verbrauchskosten werden nach dieser Zwischenablesung aufgeteilt. Für die Grundkosten der Heizung erlaubt § 9b Abs. 2 HeizkostenV zwei Wege: nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig. Die Grundkosten des Warmwassers werden immer zeitanteilig verteilt. War eine Zwischenablesung nicht möglich oder technisch zu ungenau, werden alle Heiz- und Warmwasserkosten nach diesen Ersatzmaßstäben aufgeteilt (§ 9b Abs. 3). Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag bleiben möglich (§ 9b Abs. 4).

Gradtagszahlen gewichten jeden Monat danach, wie viel im Durchschnitt geheizt wird. Üblich ist diese Tabelle in Promille des Jahres:

Ziehst du im Sommer ein, übernimmst du damit einen kleineren Teil der Heizsaison, als der Kalender vermuten lässt: Juli bis Dezember sind die Hälfte des Jahres, aber nur 41,7 % der Gradtage. Ziehst du dagegen im Oktober ein, entfallen auf Oktober bis Dezember 36 % der Heiz-Grundkosten, obwohl es nur ein Viertel des Jahres ist.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr, du ziehst am 1. Juli ein und wohnst 184 von 365 Tagen in der Wohnung. Auf die Wohnung entfallen im ganzen Jahr 240,00 € Grundsteuer und 300,00 € Heiz-Grundkosten.

Bei einem Sommereinzug fallen die Heiz-Grundkosten nach Gradtagen etwas niedriger aus als nach Tagen. Bei einem Einzug im Herbst ist es umgekehrt. Beide Methoden sind erlaubt. Nicht erlaubt ist es, dir die Kosten des ganzen Jahres zu berechnen: Allein bei der Grundsteuer wären das hier 119,01 € zu viel.

• Zwölf Monate statt deiner Mietzeit

  Der Klassiker: Der Anteil der Wohnung wird für das ganze Jahr berechnet, obwohl du erst im Juli eingezogen bist. Es fehlt ein Nutzungszeitraum oder ein Faktor wie „184/365“.

• Vorauszahlungen falsch angerechnet

  Abgezogen werden dürfen nur deine eigenen Vorauszahlungen, also etwa sechs Monatsbeträge. Prüfe, ob alle angerechnet sind, die du tatsächlich gezahlt hast.

• Leerstand auf dich verschoben

  Stand die Wohnung vor deinem Einzug leer, trägt der Vermieter diese Zeit. Sie darf weder dir noch den anderen Mietern im Haus zugeschlagen werden.

• Keine Zwischenablesung

  Wird der Heizverbrauch einfach nach Tagen geteilt, obwohl eine Ablesung möglich gewesen wäre, frag nach dem Grund. Die Ersatzverteilung ist nur vorgesehen, wenn die Zwischenablesung nicht möglich oder zu ungenau war.

• Nutzerwechselgebühr auf dich umgelegt

  Die Gebühr des Messdienstes für die Zwischenablesung ist nach dem BGH keine Betriebskostenposition (Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07). Du zahlst sie nur, wenn dein Mietvertrag das ausdrücklich regelt.

• Personenzahl für das ganze Jahr

  Bei einer Verteilung nach Personen darf dein Haushalt nur für deine Monate zählen.

1. 1

   Zeiträume vergleichen

   Such in der Abrechnung den Abrechnungszeitraum und deinen Nutzungszeitraum. Der Nutzungszeitraum muss mit deinem Mietbeginn laut Vertrag anfangen.

2. 2

   Faktor nachrechnen

   Nimm eine Position ohne Verbrauchsmessung, etwa die Grundsteuer. Teil deinen Anteil durch den Anteil fürs ganze Jahr. Das Ergebnis sollte deinem Zeitanteil entsprechen, bei Einzug am 1. Juli also rund 0,5.

3. 3

   Heizkostenabrechnung ansehen

   Auf der Seite des Messdienstes steht meist „Nutzerwechsel“ mit Ablesedatum. Gleich die Zwischenstände mit deinem Übergabeprotokoll ab.

4. 4

   Vorauszahlungen zählen

   Rechne nach, wie viele Monatsbeträge du bis zum Ende des Abrechnungszeitraums gezahlt hast, und vergleiche mit dem abgezogenen Betrag.

5. 5

   Einwände schriftlich mitteilen

   Stimmt etwas nicht, schreib dem Vermieter in Textform, welche Position du beanstandest. Dafür hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Prüfe vorher, ob die Voraussetzungen in deinem Fall vorliegen.