Gasetagenheizung: Welche Nebenkosten trotzdem in deine Abrechnung gehören

Prüfwissen Heizkosten

Rechtsstand: Oktober 2026

Gasetagenheizung: Welche Nebenkosten trotzdem in deine Abrechnung gehören

Mit einer Gasetagenheizung hast du deinen eigenen Gasvertrag und bekommst keine Heizkostenabrechnung vom Vermieter. Trotzdem tauchen in der Nebenkostenabrechnung Posten zur Heizung auf: Wartung, Abgasmessung, Schornsteinfeger. Welche davon erlaubt sind, wer Reparaturen zahlt und wie du dir CO₂-Kosten vom Vermieter zurückholst.

Phil Holthaus und Johann Slawski, die Gründer von nebify

Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 19.10.2026

Das Wichtigste in Kürze

Bei einer Gasetagenheizung zahlst du das Gas direkt an deinen Versorger. Die Heizkostenverordnung spielt dann meist keine Rolle.
In die Nebenkosten dürfen Reinigung, Wartung, Prüfung, Einstellung und Abgasmessung der Therme (§ 2 Nr. 4 d BetrKV), wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Schornsteinfeger-Gebühren sind eigene Betriebskosten (§ 2 Nr. 12 BetrKV), dürfen aber nicht doppelt mit der Wartung abgerechnet werden.
Reparaturen, Ersatzteile und eine neue Therme zahlt immer der Vermieter.
Den Vermieteranteil an den CO₂-Kosten deines Gases kannst du dir erstatten lassen. Frist: zwölf Monate nach der Gasabrechnung.

Abrechnung schon im Briefkasten? Steht die Wartung deiner Therme in der Nebenkostenabrechnung? Lade sie im kostenlosen Vorab-Check hoch und sieh in 2 Minuten, ob sich eine Prüfung lohnt.

Inhalt

1. Kurz beantwortet
2. Gasetagenheizung oder Zentralheizung: der Unterschied
3. Was bei der Gasetagenheizung in die Nebenkosten darf
4. Etagenheizung Wartung: was Mieter zahlen und was nicht
5. Schornsteinfeger und Abgasmessung
6. Was im Mietvertrag stehen muss
7. CO₂-Kosten: dein Erstattungsanspruch
8. Deine Gasrechnung: was du selbst prüfst
9. Typische Fehler bei Gasetagenheizungen
10. So prüfst du die Nebenkosten zur Gastherme
11. Häufige Fragen

Kurz beantwortet

Bei einer Gasetagenheizung zahlst du das Gas selbst, in die Nebenkostenabrechnung dürfen nur Reinigung, Wartung, Prüfung und Abgasmessung der Therme sowie der Schornsteinfeger. Voraussetzung ist, dass dein Mietvertrag diese Kosten als Betriebskosten vorsieht. Die Betriebskostenverordnung nennt sie ausdrücklich in § 2 Nr. 4 d. Reparaturen, Ersatzteile und eine neue Therme zahlt der Vermieter. Und weil du dein Gas selbst kaufst, steht dir ein eigener Anspruch zu: Der Vermieter muss dir seinen Anteil an den CO₂-Kosten erstatten.

Gasetagenheizung oder Zentralheizung: der Unterschied

Eine Gasetagenheizung, oft Gastherme genannt, versorgt nur deine Wohnung. Sie hängt meist in Küche, Bad oder Flur und hat einen eigenen Gaszähler. Den Gasvertrag schließt du selbst ab und zahlst Abschläge direkt an den Versorger.

Bei einer Zentralheizung kauft der Vermieter den Brennstoff für das ganze Haus und verteilt die Kosten nach der Heizkostenverordnung. Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Bei deiner eigenen Therme gibt es nichts zu verteilen: Du zahlst deinen gemessenen Verbrauch.

Läuft der Gaszähler ausnahmsweise auf den Vermieter und rechnet er das Gas mit dir ab, sollte der Mietvertrag genau regeln, wie. Lass dir dann die Gasrechnung und die Zählerstände zeigen.

Was bei der Gasetagenheizung in die Nebenkosten darf

„der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz“

§ 2 Nr. 4 d BetrKV

Bereitet die Therme auch dein Warmwasser, gilt dasselbe über § 2 Nr. 6 c BetrKV für verbundene Etagenheizungen und Warmwasseranlagen. Für einzelne Warmwassergeräte wie einen Gas-Durchlauferhitzer nennt § 2 Nr. 5 c BetrKV die Reinigung und Wartung. Gemeint sind in allen Fällen nur laufende Leistungen.

Ausdrücklich genannt sind auch Gaseinzelfeuerstätten, also Gasöfen in einzelnen Räumen. Für sie gelten dieselben Regeln.

Etagenheizung Wartung: was Mieter zahlen und was nicht

Wartung (umlagefähig, wenn vereinbart)

Reinigung von Brenner und Wärmetauscher
Entfernen von Kalk und Verbrennungsrückständen
Prüfung der Betriebssicherheit
Einstellung durch eine Fachkraft
Abgasmessung nach dem Immissionsschutzrecht

Instandsetzung (zahlt der Vermieter)

Ersatzteile wie Pumpe, Zündelektrode, Ventil
Störungseinsatz oder Notdienst wegen Defekt
Austausch der Therme
Reparatur nach einem Wasserschaden
Anfahrtskosten einer Reparatur

Die Grenze zieht § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV: Kosten, die nötig sind, um Mängel durch Abnutzung, Alterung oder Witterung zu beseitigen, sind Instandhaltung. Außerdem muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Fällt deine Therme aus, ist die Reparatur also seine Sache.

In der Praxis wird bei der Wartung oft gleich ein Verschleißteil getauscht. Dann sind auf derselben Rechnung umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Der Vermieter muss den Reparaturanteil herausrechnen. Einen Durchschnittswert für die Wartung von Etagenheizungen veröffentlicht der Mieterbund nicht. Dein bester Maßstab ist der Vorjahresbetrag.

Achte auch auf die Verteilung. Lässt der Vermieter alle Thermen im Haus an einem Tag warten und bekommt eine Sammelrechnung, verteilt er die Kosten oft nach Wohnfläche. Das ist der gesetzliche Regelfall, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Sinnvoller ist bei gleichen Geräten eine Verteilung je Wohnung, weil jede Therme ungefähr gleich viel Arbeit macht. Haben einzelne Wohnungen gar keine Therme, etwa weil sie an eine andere Heizung angeschlossen sind, dürfen ihnen keine Thermenkosten zugeordnet werden, und du darfst nicht ihren Anteil mittragen. Frag im Zweifel nach der Liste der gewarteten Geräte.

→ Heizungswartung in den Nebenkosten → Reparaturkosten in den Nebenkosten erkennen

Schornsteinfeger und Abgasmessung

„die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind“

§ 2 Nr. 12 BetrKV

Bei einer Gasetagenheizung gibt es also zwei Stellen, an denen Schornsteinfeger-Leistungen auftauchen können: die Abgasmessung als Teil der Wartung nach Nr. 4 d und die Kehr- und Überprüfungsgebühren nach Nr. 12. Beides darf umgelegt werden, aber jede Leistung nur einmal. Vergleiche das Datum auf den Rechnungen: Steht dieselbe Messung einmal bei der Wartung und einmal beim Schornsteinfeger, wurde doppelt abgerechnet.

Für die Schornsteinreinigung insgesamt nennt der Deutsche Mieterbund für 2024 einen Durchschnitt von 0,04 € je m² und Monat, bei 70 m² rund 33,60 € im Jahr. Das ist ein Mittelwert über alle Heizungsarten, kein Grenzwert.

→ Schornsteinfeger in der Nebenkostenabrechnung

Was im Mietvertrag stehen muss

Betriebskosten zahlst du nur, wenn sie vereinbart sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Verweist dein Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung oder zählt er die Kosten der Etagenheizung auf, ist die Wartung umlagefähig. Fehlt jeder Hinweis auf Betriebskosten, gilt das nicht.

Wartung über die Nebenkosten
Der Vermieter beauftragt die Wartung und rechnet sie in der Betriebskostenabrechnung ab. Du kannst die Rechnung einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).
Wartung selbst beauftragen
Manche Verträge verpflichten dich, die Wartung selbst zu beauftragen. Dann zahlst du direkt an den Fachbetrieb, und dieselbe Wartung darf nicht zusätzlich in der Nebenkostenabrechnung stehen.
Pauschale
Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung. Erhöhungen sind nur unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB möglich.

→ Nicht vereinbarte Kosten in der Abrechnung → Nebenkostenpauschale: was gilt

CO₂-Kosten: dein Erstattungsanspruch

Auch wenn du dein Gas selbst kaufst, muss sich der Vermieter an den CO₂-Kosten beteiligen. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz dreht dafür die Rollen um: Du ermittelst den CO₂-Ausstoß deiner Wohnung und forderst den Anteil des Vermieters an.

„Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, so hat der Vermieter dem Mieter den Anteil der Kosten zu erstatten, den der Vermieter nach § 5 Absatz 3, § 5a Absatz 3 oder § 5b zu tragen hat. … Der Mieter muss den Erstattungsanspruch nach Satz 1 innerhalb von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Lieferant der Brennstoffe oder der Wärmelieferant die Lieferung gegenüber dem Mieter abgerechnet hat, in Textform geltend machen.“

§ 6 Abs. 2 S. 1 und 3 CO2KostAufG

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Deine Wohnung hat 70 m², laut Gasrechnung hast du 10.000 kWh verbraucht. Nach den amtlichen Standardwerten verursacht eine Kilowattstunde Erdgas, wie sie auf der Rechnung steht, rund 0,181 kg CO₂.

CO₂-Erstattung bei einer Gasetagenheizung (Abrechnungsjahr 2025)
CO₂ im Jahr	10.000 kWh × 0,181 kg = 1.814 kg
CO₂ je m² und Jahr	25,9 kg
Anteil Vermieter laut Stufenmodell	30 %
CO₂-Kosten bei 55 € je Tonne mit Umsatzsteuer	118,73 €
Erstattung durch den Vermieter	35,62 €

Einfacher geht es mit deiner Gasrechnung: Der Versorger muss die CO₂-Emissionen in Kilogramm und den Preisbestandteil der CO₂-Kosten ausweisen und auf den Erstattungsanspruch hinweisen (§ 3 Abs. 1 CO2KostAufG). Den Anteil des Vermieters liest du in der Tabelle des Gesetzes ab. Habt ihr eine Vorauszahlung auf Betriebskosten vereinbart, darf der Vermieter die Erstattung mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Sonst muss er spätestens zwölf Monate nach deiner Anzeige zahlen.

→ CO₂-Kostenaufteilung: das Stufenmodell im Detail

Deine Gasrechnung: was du selbst prüfst

Die Gasrechnung bekommst du nicht vom Vermieter, sondern vom Versorger. Für sie gelten die Regeln deines Liefervertrags, nicht das Mietrecht. Prüfe trotzdem drei Dinge, die auch für die Nebenkosten wichtig sind:

Zählerstände
Stimmen Anfangs- und Endstand mit deinem Zähler überein? Beim Einzug sollte der Zählerstand im Übergabeprotokoll stehen.
CO₂-Angaben
Emissionen in Kilogramm, CO₂-Preisbestandteil und Hinweis auf den Erstattungsanspruch. Ohne diese Angaben fehlt dir die Grundlage für die Forderung an den Vermieter.
Abrechnungsdatum
Ab dem Datum der Gasabrechnung läuft deine Frist von zwölf Monaten für die CO₂-Erstattung. Notiere es dir.

Typische Fehler bei Gasetagenheizungen

Reparatur in der Wartung
Auf der Wartungsrechnung stehen Ersatzteile oder ein Störungseinsatz, und der ganze Betrag wird umgelegt.
Doppelte Abgasmessung
Die Messung steht bei der Wartung und noch einmal beim Schornsteinfeger.
Nicht vereinbart
Der Mietvertrag sieht keine Betriebskosten für die Therme vor, trotzdem wird die Wartung abgerechnet.
Wartung doppelt bezahlt
Du beauftragst die Wartung laut Vertrag selbst, und der Vermieter rechnet zusätzlich eine Wartung ab.
Kosten anderer Wohnungen
Die Wartung aller Thermen im Haus wird nach Fläche verteilt, obwohl die Geräte unterschiedlich sind oder einzelne Wohnungen gar keine Therme haben.
CO₂-Erstattung vergessen
Kein Fehler des Vermieters, aber bares Geld: Wer die zwölf Monate verstreichen lässt, verliert den Anspruch.

Weißt du, ob in der Wartungsposition eine Reparatur steckt?

Das zeigt nur die Rechnung des Fachbetriebs, nicht die Nebenkostenabrechnung. Ob Kosten vereinbart, richtig verteilt und nicht doppelt abgerechnet sind, prüfen wir zusammen mit allen anderen Positionen deiner Abrechnung.

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So prüfst du die Nebenkosten zur Gastherme

1
Mietvertrag lesen
Sind Betriebskosten vereinbart, und wird die Etagenheizung genannt oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen? Musst du die Wartung selbst beauftragen?
2
Positionen suchen
Wartung Gastherme, Abgasmessung, Schornsteinfeger. Notiere die Beträge und vergleiche mit dem Vorjahr.
3
Rechnungen anfordern
Wartungs- und Schornsteinfegerrechnungen einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Streiche Ersatzteile, Störungen und doppelte Messungen.
4
Verteilung prüfen
Wird je Gerät oder je Wohnung verteilt? Zahlst du nur für Leistungen an deiner Therme oder an vergleichbaren Geräten?
5
CO₂-Erstattung fordern
Gasrechnung nehmen, Vermieteranteil ablesen und innerhalb von zwölf Monaten in Textform beim Vermieter geltend machen.
6
Widersprechen
Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

→ So legst du Widerspruch gegen die Abrechnung ein → Belegeinsicht: diese Unterlagen solltest du anfordern

Prüfung durch nebify

Lass die Nebenkosten zu deiner Gastherme prüfen

Bei der Gasetagenheizung sind die Beträge in der Abrechnung oft klein, aber Reparaturen in der Wartung, doppelte Messungen und nicht vereinbarte Posten summieren sich über die Jahre. Dazu kommt die CO₂-Erstattung, die viele Mieter gar nicht kennen. Wir prüfen alle Positionen und sagen dir, was du zurückfordern kannst.

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Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: so läuft es ab

Häufige Fragen zur Gasetagenheizung

Welche Nebenkosten fallen bei einer Gasetagenheizung an?

Das Gas zahlst du in der Regel direkt an deinen Versorger. In die Nebenkostenabrechnung dürfen, wenn der Mietvertrag es vorsieht, die Reinigung und Wartung der Therme, die Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft und die Abgasmessung (§ 2 Nr. 4 d BetrKV) sowie die Kehrgebühren des Schornsteinfegers (§ 2 Nr. 12 BetrKV).

Muss ich als Mieter die Wartung der Gastherme zahlen?

Ja, wenn sie im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart ist. Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen sind in § 2 Nr. 4 d BetrKV ausdrücklich genannt. Steht im Vertrag nichts dazu, darf der Vermieter sie nicht über die Nebenkosten abrechnen.

Wer zahlt die Reparatur der Gasetagenheizung?

Der Vermieter. Er muss die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Ersatzteile, Austausch und Störungsbeseitigung gehören nicht in die Abrechnung.

Bekomme ich bei der Gasetagenheizung CO₂-Kosten zurück?

Ja. Wer sich selbst mit Wärme versorgt, ermittelt den CO₂-Ausstoß seiner Wohnung je m² und kann vom Vermieter dessen Anteil an den CO₂-Kosten verlangen (§ 5 Abs. 3, § 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Den Anspruch musst du innerhalb von zwölf Monaten nach der Gasabrechnung in Textform geltend machen.

Muss ich den Techniker für Wartung oder Reparatur der Therme hereinlassen?

Ja. Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, musst du dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen, außer sie wirken sich nur unerheblich aus oder sind dringend, etwa bei einem Gasgeruch (§ 555a Abs. 2 BGB).

Gilt die Heizkostenverordnung bei einer Etagenheizung?

In der Regel nicht. Die Heizkostenverordnung regelt die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Bei einer Etagenheizung mit eigenem Gaszähler zahlst du deinen Verbrauch direkt, eine Verteilung ist nicht nötig.

Darf der Schornsteinfeger doppelt abgerechnet werden?

Nein. Die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz gehören zur Wartung der Etagenheizung (§ 2 Nr. 4 d BetrKV), die Kehrgebühren zur Schornsteinreinigung (§ 2 Nr. 12 BetrKV). Dieselbe Leistung darf nur einmal in der Abrechnung stehen.

Was, wenn ich die Wartung laut Mietvertrag selbst beauftragen muss?

Dann beauftragst und bezahlst du die Wartung direkt. Der Vermieter darf sie in diesem Fall nicht zusätzlich in der Betriebskostenabrechnung ansetzen. Hebe die Rechnung des Fachbetriebs auf.

Was kostet die Wartung einer Gastherme?

Einen amtlichen oder vom Mieterbund veröffentlichten Durchschnittswert für die Wartung von Etagenheizungen gibt es nicht. Vergleiche den Betrag mit dem Vorjahr und lass dir die Rechnung zeigen. Steigt er deutlich, steckt oft eine Reparatur darin.

Zahlst du für deine Gastherme zu viel?

Lade deine Nebenkostenabrechnung im kostenlosen Vorab-Check hoch. Wir sehen nach, ob Wartung und Schornsteinfeger plausibel sind und ob sich eine genaue Prüfung lohnt.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.