Schornsteinfeger in der Nebenkostenabrechnung: Was umlagefähig ist

Kurz beantwortet

Ja, Schornsteinfegerkosten darf dein Vermieter umlegen, aber nur einmal. Die Betriebskostenverordnung kennt den Schornsteinfeger als eigene Kostenart. Gleichzeitig zählt sie die Abgasanlage und die vorgeschriebenen Abgasmessungen zu den Kosten der Heizungsanlage. Was in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes schon enthalten ist, darf nicht noch einmal als „Schornsteinfeger“ auftauchen. Wird im Haus gar nichts mehr verfeuert, etwa bei Fernwärme, muss der Vermieter erklären können, wofür der Schornsteinfeger kam.

Die eigene Nummer für den Schornsteinfeger ist kurz und hat einen wichtigen Nachsatz:

Maßgeblich sind die Gebühren für die vorgeschriebenen Kehr- und Überprüfungsarbeiten. Was gekehrt oder überprüft werden muss, regelt die Kehr- und Überprüfungsordnung: Abgasanlagen, Heizgaswege der Feuerstätten und notwendige Verbrennungsluft- und Abluftanlagen (§ 1 Abs. 1 KÜO).

Zu den Kosten der zentralen Heizungsanlage zählt § 2 Nr. 4 a BetrKV ausdrücklich den Betrieb „einschließlich der Abgasanlage“ und „die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz“. Viele Vermieter geben die Schornsteinfegerrechnung deshalb an den Messdienst weiter, der sie in die Heizkostenabrechnung einrechnet. Andere rechnen sie als eigene Position in der Betriebskostenabrechnung ab. Beides ist möglich, aber nicht beides zugleich.

Für dich heißt das: Schau in die Heizkostenabrechnung unter „Heizungsnebenkosten“ oder „weitere Heizungskosten“. Steht dort ein Betrag für Schornsteinfeger, Immissionsmessung oder Abgasmessung, und taucht in der Betriebskostenabrechnung zusätzlich „Schornsteinfeger“ auf, verlange die Rechnung. Nur so lässt sich klären, ob dieselbe Leistung zweimal verteilt wurde.

Ein Sonderfall aus unserer Praxis: Die Schornsteinfegerrechnung wird unter „Messgebühren“ gebucht. Dann wirkt sie wie ein Messdienstposten. Die Bezeichnung ändert aber nichts daran, dass die Leistung nur einmal bezahlt werden darf.

• Fernwärme

  Die Wärme kommt fertig ins Haus, eine Feuerstätte gibt es meist nicht. Ein noch vorhandener alter Schornstein muss nicht gekehrt werden, wenn er dauerhaft stillgelegt und das dem Bezirksschornsteinfeger mitgeteilt ist (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 KÜO). Steht trotzdem ein Schornsteinfeger in der Abrechnung, frag nach, welche Anlage geprüft wurde.

• Etagenheizung und Gastherme

  Reinigung, Wartung und Abgasmessung einer Etagenheizung oder Gaseinzelfeuerstätte stehen in § 2 Nr. 4 d BetrKV. Sie betreffen nur die Wohnung, in der das Gerät hängt. Eine Umlage auf alle Mieter nach Fläche passt dazu nicht.

• Kaminofen in einer Wohnung

  Bei einem Ofen, den nur ein Mieter nutzt, spricht viel dafür, die Kehrkosten dieser Wohnung zuzuordnen. Sieh nach, ob solche Kosten bei dir über die Fläche mitverteilt wurden.

• Zentrale Gas- oder Ölheizung

  Hier fällt der Schornsteinfeger regelmäßig an. Kehren und Messen sind umlagefähig, die Messung gehört aber zu den Heizkosten.

Bei der Feuerstättenschau besichtigt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger sämtliche Anlagen und prüft ihre Betriebs- und Brandsicherheit. Er macht das zweimal während seiner Bestellung, frühestens drei und spätestens fünf Jahre nach der letzten Schau (§ 14 SchfHwG).

Ob diese Gebühr zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört, ist nicht abschließend geklärt. Für die Umlage spricht, dass sie regelmäßig wiederkehrt und der Sicherheit des laufenden Betriebs dient. Dagegen wird vorgebracht, dass sie keine Kehrgebühr ist und eher der Überwachung durch die Behörde gleicht. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu kennen wir nicht.

Praktisch wichtiger: Weil die Schau nur alle paar Jahre stattfindet, kann sie im einen Jahr einen Sprung in der Position erklären. Im Folgejahr muss der Betrag dann wieder sinken.

Es gilt der Schlüssel aus dem Mietvertrag, ohne Regelung die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB), bei einer vermieteten Eigentumswohnung meist der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Steckt der Schornsteinfeger in der Heizkostenabrechnung, wird er dort wie die übrigen Heizkosten nach Grund- und Verbrauchskosten verteilt.

• Doppelt mit den Heizkosten

  Die Rechnung steht in der Heizkostenabrechnung und noch einmal als eigene Position in der Betriebskostenabrechnung.

• Kehren trotz Fernwärme

  Schornsteinfeger wird abgerechnet, obwohl das Haus mit Fernwärme versorgt wird und keine Feuerstätte mehr betrieben wird.

• Unter falschem Namen

  Die Rechnung läuft als „Messgebühren“ oder „Wartung“ und wird deshalb nicht als Schornsteinfeger erkannt.

• Zwei Jahre in einem

  Rechnungen aus dem Vorjahr und dem Abrechnungsjahr landen zusammen in einer Abrechnung, die Position verdoppelt sich.

• Reparatur am Schornstein

  Arbeiten am Schornsteinkopf, Einsatz neuer Rohre oder die Sanierung nach einem Mangel sind Instandsetzung.

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   Heizart klären

   Zentrale Gas- oder Ölheizung, Fernwärme oder Etagenheizung? Danach richtet sich, ob und wo der Schornsteinfeger auftauchen darf.

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   Heizkostenabrechnung durchsuchen

   Steht dort Schornsteinfeger, Immissionsmessung oder Abgasmessung? Dann darf die Betriebskostenabrechnung dieselbe Leistung nicht noch einmal enthalten.

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   Vorjahr vergleichen

   Ein Sprung kann eine Feuerstättenschau sein. Verdoppelt sich der Betrag ohne Erklärung, spricht viel für zwei Rechnungen in einem Jahr.

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   Rechnung des Schornsteinfegers anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Darauf stehen Datum, Anlage und Art der Arbeiten. Prüfe, ob das Datum im Abrechnungszeitraum liegt.

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   Schriftlich widersprechen

   Nenne den doppelten oder unklaren Betrag und den Grund. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).