Heizungswartung in der Nebenkostenabrechnung: Wartung ja, Reparatur nein

Kurz beantwortet

Ja, die regelmäßige Heizungswartung darf der Vermieter umlegen, Reparaturen an der Heizung nicht. Die Betriebskostenverordnung nennt die Wartung ausdrücklich: Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung der Anlage. Bei einer Zentralheizung ist sie Teil der Heizkosten und wird nach der Heizkostenverordnung verteilt. Bei einer Gastherme in deiner Wohnung gilt eine eigene Nummer. Eine besondere Vereinbarung wie bei den sonstigen Betriebskosten brauchst du nicht, ein Hinweis auf die Betriebskosten im Mietvertrag genügt.

Für die Zentralheizung zählt die Betriebskostenverordnung genau auf, welche Kosten zum Betrieb gehören. Die Wartung steht mittendrin:

Die Heizkostenverordnung wiederholt diese Aufzählung fast wörtlich in § 7 Abs. 2. Damit ist klar: Die Wartung ist Teil der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Diese Kosten werden zu mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV).

Für die Gastherme in der Wohnung gibt es eine eigene Regel. Sie umfasst die Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit mit Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (§ 2 Nr. 4 d BetrKV). Für Warmwassergeräte wie Boiler gilt das Gleiche nach § 2 Nr. 5 c BetrKV.

Wartung schaut nach, stellt ein und reinigt, egal ob etwas defekt ist. Eine Reparatur beseitigt einen Mangel. Die Grenze zieht die Betriebskostenverordnung selbst: Kosten, die Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung beseitigen, sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Die Öltankreinigung fällt nur alle paar Jahre an. Der BGH hat sie trotzdem als laufende Betriebskosten eingeordnet, weil sie mit der turnusmäßigen Reinigung anderer Heizungsteile vergleichbar ist (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Sie darf im Jahr ihres Anfalls abgerechnet werden.

Bei einer Zentralheizung erstellt meist ein Messdienst die Heizkostenabrechnung. Der Vermieter meldet ihm die Kosten: Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Messdienst. Die Wartung steht dann als eigene Zeile in der Aufstellung der Heizkosten und wird mit den übrigen Kosten verteilt.

Ein häufiger Fehler: Die Wartung steht zusätzlich in der Betriebskostenabrechnung, etwa unter „Wartung“, „Sonstiges“ oder „Hausmeister“. Dann zahlst du sie zweimal. Ebenso falsch ist es, sie aus den Heizkosten herauszunehmen und allein nach Fläche zu verteilen. Die Heizkostenverordnung verlangt, dass die Kosten des Betriebs der Anlage zum Teil nach Verbrauch verteilt werden.

Hast du eine eigene Gastherme in der Wohnung, kaufst du das Gas meist selbst beim Versorger. Die Wartung der Therme kann der Vermieter trotzdem als Betriebskosten auf dich umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht:

Oft steht im Mietvertrag eine eigene Klausel zur Thermenwartung. Der BGH hat 2012 entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, auch ohne Obergrenze wirksam ist (Urteil vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12). Es gilt aber das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Anders ist es, wenn die Klausel dich verpflichtet, die Wartung selbst zu beauftragen und zu bezahlen. Ob das wirksam ist, ist nicht abschließend geklärt. Für Kleinreparaturen hat der BGH eine solche Vornahmeklausel für unwirksam gehalten (Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91). Klar ist in jedem Fall: Stellt der Monteur einen Defekt fest, ist die Reparatur Sache des Vermieters.

Bekommt dein Haus Wärme von einem Lieferanten, etwa Fernwärme oder einen Contractor, gilt § 2 Nr. 4 c BetrKV. Umlegbar sind das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die Wartung der Erzeugungsanlage, die dem Lieferanten gehört, ist mit dem Wärmepreis bezahlt.

Steht neben dem Wärmepreis noch eine Position „Heizungswartung“, frag nach, welche Anlage gewartet wurde. Die Übergabestation im Keller kann zur Hausanlage gehören. Der Kessel des Contractors gehört nicht dazu, wenn seine Wartung schon im Entgelt steckt.

Viele Heizungsfirmen bieten Wartungsverträge an, die mehr enthalten als die Wartung: Kleinteile, Störungsdienst, manchmal sogar größere Reparaturen. Für die Abrechnung muss der Vermieter diese Anteile herausrechnen. Wie das aussieht, zeigt ein Beispiel mit angenommenen Zahlen:

Steht in der Heizkostenabrechnung „Wartung 915,00 €“, sind in diesem Beispiel 375,00 € zu viel enthalten. Bei einer Verteilung über das ganze Haus ist dein Anteil daran klein, aber nicht null. Und solche Rechnungen kommen oft mehrmals im Jahr.

• Reparatur als Wartung

  Ersatzteile, Störungsbeseitigung und Notdienst stehen auf der Wartungsrechnung und werden voll umgelegt.

• Doppelt abgerechnet

  Die Wartung steht in der Heizkostenabrechnung und zusätzlich in der Betriebskostenabrechnung unter Wartung oder Sonstiges.

• Abgasmessung zweimal

  Die Messung steht in den Heizkosten und noch einmal bei den Schornsteinfegerkosten.

• Nach Fläche statt nach Heizkostenverordnung

  Die Wartung wird aus den Heizkosten herausgenommen und allein nach Wohnfläche verteilt.

• Vollwartung ohne Abzug

  Ein Vollwartungsvertrag mit eingeschlossenen Reparaturen wird ohne Herausrechnen des Reparaturanteils umgelegt.

• Wartung trotz Wärmelieferung

  Bei Contracting steht neben dem Wärmepreis eine eigene Wartung der Anlage des Lieferanten.

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   Beide Abrechnungen nebeneinanderlegen

   Suche die Wartung in der Heizkostenabrechnung und in der Betriebskostenabrechnung. Sie darf nur an einer Stelle stehen.

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   Vorjahr vergleichen

   Wartungsverträge kosten meist jedes Jahr ähnlich viel. Ein Sprung deutet auf Reparaturen.

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   Wartungsvertrag anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Prüfe, ob Reparaturen, Kleinteile oder Störungsdienst eingeschlossen sind.

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   Rechnungen durchgehen

   Markiere Ersatzteile, Material, Notdienst, Störung, Austausch. Diese Beträge gehören nicht in die Heizkosten.

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   Schornsteinfeger abgleichen

   Steht die Abgasmessung in beiden Positionen, ist sie einmal zu viel abgerechnet.

Findest du Reparaturen in der Wartung oder eine doppelte Abrechnung, widersprich schriftlich. Nenne die Rechnung, den Betrag und den Grund, und verlange eine korrigierte Abrechnung. Den unstrittigen Rest solltest du fristgerecht zahlen. Für deinen Widerspruch gilt:

Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Ein kurzer Satz genügt: „Die Rechnung der Firma … vom … enthält Ersatzteile und Notdienst in Höhe von … €. Diese Kosten sind Instandsetzung und keine Betriebskosten. Ich widerspreche insoweit.“

Den Arbeitsanteil der Heizungswartung kannst du übrigens als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen, wenn er in der Abrechnung oder in einer Bescheinigung ausgewiesen ist.