Legionellenprüfung und Trinkwasseruntersuchung: umlagefähig, aber nicht alles

Kurz beantwortet

Die regelmäßige Legionellenprüfung ist umlagefähig, die Kosten nach einem positiven Befund sind es nicht. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Vermieter größerer Häuser, das Warmwasser regelmäßig untersuchen zu lassen. Diese Untersuchung wiederholt sich und gilt deshalb als laufende Betriebskosten. Weil die Betriebskostenverordnung sie nicht ausdrücklich nennt, ist offen, ob sie zu den Warmwasserkosten oder zu den sonstigen Betriebskosten gehört. Was ein Befund auslöst, also Nachprüfung, Ursachensuche und Sanierung, trägt der Vermieter.

Seit Juni 2023 gilt eine neu gefasste Trinkwasserverordnung. Sie verpflichtet den Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage zur Untersuchung auf Legionellen, wenn er Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgibt. Dazu zählt ausdrücklich die Vermietung (§ 2 Nr. 8 TrinkwV). Die Pflicht greift aber nur, wenn alle drei Bedingungen aus § 31 Abs. 1 TrinkwV erfüllt sind:

Zur Häufigkeit heißt es:

Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage ist die erste Untersuchung drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme fällig (§ 31 Abs. 4 TrinkwV). Hat dein Haus Wohnungen mit eigener Gastherme oder elektrischem Durchlauferhitzer und keine zentrale Warmwasseranlage, besteht diese Pflicht in der Regel nicht. Dann gehört auch keine Legionellenprüfung in die Abrechnung.

Die Betriebskostenverordnung erwähnt die Legionellenprüfung nicht. Sie ist 2003 entstanden, lange vor der Prüfpflicht. Maßgeblich ist deshalb die allgemeine Definition: Betriebskosten sind Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und seiner Anlagen laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).

Die Prüfung wiederholt sich. Dass sie nur alle drei Jahre stattfindet, ändert daran nichts. Der BGH hat für eine Öltankreinigung entschieden, dass ein mehrjähriger Turnus genügt, um wiederkehrende Kosten als laufend anzusehen (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Und zur Prüfung von Elektroanlagen hat er festgehalten, dass wiederkehrende Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage Betriebskosten sind (Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 123/06).

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs speziell zur Legionellenprüfung gibt es nicht. In der Fachliteratur wird sie überwiegend als umlegbar angesehen. Umstritten ist nur, unter welcher Nummer. Das hat für dich praktische Folgen, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Es gibt zwei Wege, und beide kommen in der Praxis vor. Für dich zählt, welche Folgen der gewählte Weg hat:

Die Nummer 5 a verweist für die Wassererwärmung auf die Kosten der Heizungsanlage, die Nummer 2 auf die Wasserversorgung. Die Legionellenprüfung ist in keiner der beiden Aufzählungen genannt. Deshalb empfiehlt ein Teil der Fachliteratur, sie als sonstige Betriebskosten zu behandeln, die vereinbart sein müssen. Gerichtlich entschieden ist das nicht.

Der Einbau der Entnahmestellen fällt einmal an und ist deshalb keine Betriebskostenposition. Alles, was durch einen Befund ausgelöst wird, entsteht nicht laufend, sondern aus Anlass eines Mangels. Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Schriftverkehr mit Behörden ist Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Oft wird nur so oft geprüft, wie es Pflicht ist: alle drei Jahre. Der BGH erlaubt, solche Kosten in dem Abrechnungsjahr umzulegen, in dem sie anfallen (VIII ZR 221/08). Dein Anteil ist dann in einem Jahr höher und in den anderen beiden null.

Steht die Legionellenprüfung trotzdem jedes Jahr in deiner Abrechnung, gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder wird tatsächlich jährlich geprüft, etwa weil das Gesundheitsamt das verlangt oder der Vermieter es so beauftragt hat. Oder es werden Kosten abgerechnet, die gar nicht angefallen sind. Lass dir die Prüfberichte mit Datum zeigen.

Prüft der Vermieter freiwillig öfter als nötig, ohne Befund und ohne Anordnung, kann das am Grundsatz der Wirtschaftlichkeit scheitern (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Frag nach dem Grund. Gab es vorher einen Befund, sind engere Intervalle nachvollziehbar, aber dann geht es um Folgekosten, die der Vermieter trägt.

Die Verordnung legt für Legionellen einen technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter fest (Anlage 3 Teil II TrinkwV). Wird er erreicht, muss der Vermieter unverzüglich handeln:

Dazu kommen die Anzeige beim Gesundheitsamt, eine schriftliche Risikoabschätzung und die nötigen Maßnahmen (§ 51 Abs. 1 Nr. 1, 3 und 4 TrinkwV). All das ist Folge eines Mangels der Trinkwasseranlage. Diese Kosten gehören nicht in deine Nebenkostenabrechnung, auch nicht unter „Legionellenprüfung“ oder „Wartung“.

Ein Befall kann außerdem ein Mangel deiner Wohnung sein. Ob und in welcher Höhe du die Miete mindern kannst, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob du Einschränkungen beim Duschen hattest.

• Doppelt abgerechnet

  Die Prüfung steht in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes und noch einmal in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters.

• Folgekosten umgelegt

  Nachuntersuchung, Gefährdungsanalyse oder Spülung nach einem Befund werden als „Legionellenprüfung“ verteilt.

• Einbau mitgerechnet

  Die Montage von Probenahmeventilen steht auf derselben Rechnung wie die erste Untersuchung.

• Nicht vereinbart

  Die Prüfung läuft unter Sonstiges, obwohl der Mietvertrag sie dort nicht nennt.

• Jedes Jahr ohne Prüfung

  Die Position steht jährlich in der Abrechnung, geprüft wurde aber nur alle drei Jahre.

• Prüfung ohne Pflicht

  Abgerechnet wird eine Legionellenprüfung, obwohl das Haus keine zentrale Warmwasseranlage hat.

1. 1

   Pflicht klären

   Hat dein Haus eine zentrale Warmwasseranlage und Duschen und mehr als zwei Wohnungen? Wenn nicht, ist eine Legionellenprüfung meist nicht vorgeschrieben.

2. 2

   Beide Abrechnungen nebeneinanderlegen

   Suche die Prüfung in der Heizkostenabrechnung und in der Betriebskostenabrechnung. Sie darf nur einmal vorkommen.

3. 3

   Mietvertrag lesen

   Steht sie unter Sonstiges, muss sie dort im Vertrag genannt sein.

4. 4

   Prüfbericht und Rechnung anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Achte auf Datum, Zahl der Proben, Nachuntersuchungen und Montagearbeiten.

5. 5

   Turnus prüfen

   Passt die Zahl der abgerechneten Prüfungen zu den Prüfberichten? Wurde in deinem Abrechnungsjahr überhaupt geprüft?

Findest du Folgekosten, eine Doppelung oder eine nicht vereinbarte Position, widersprich schriftlich und nenne Betrag und Grund. Den unstrittigen Rest der Abrechnung solltest du fristgerecht zahlen. Die Frist für deinen Widerspruch:

Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Den Prüfbericht darfst du dir im Rahmen der Belegeinsicht zeigen lassen. Der Vermieter darf ihn auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Steuerlich kannst du den Arbeitsanteil der Prüfung als Handwerkerleistung geltend machen, wenn sie zu Recht in deiner Abrechnung steht. Wie das geht, erklären wir in unserem Ratgeber zur Steuererklärung.