Sonstige Betriebskosten: was unter Nummer 17 fallen darf und was nie

Kurz beantwortet

Sonstige Betriebskosten musst du nur zahlen, wenn dein Mietvertrag sie einzeln aufzählt. Für die üblichen Kostenarten wie Grundsteuer, Wasser oder Müll genügt der Satz, dass du die Betriebskosten trägst. Bei der Nummer 17 nicht. Dort muss stehen, welche Kosten konkret gemeint sind. Außerdem müssen es echte Betriebskosten sein: laufend, keine Verwaltung, keine Reparatur. Alles, was diese Hürden nicht nimmt, gehört nicht in deine Abrechnung, egal unter welchem Namen es dort steht.

Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 auf, welche Kosten ein Vermieter umlegen darf. Die Nummern 1 bis 16 nennen feste Kostenarten von der Grundsteuer bis zur Wäschepflege. Die letzte Nummer ist ein Auffangtatbestand:

Die Nummer 17 ist also kein Freibrief. Sie verweist auf § 1, und dort steht, was Betriebskosten überhaupt sind: Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Hauses laufend entstehen. Und § 1 Abs. 2 nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Der Grund für die Nummer 17 ist einfach. Häuser sind verschieden. Manche haben eine Sauna, eine Rauchabzugsanlage oder viele Bäume, die die Dachrinnen verstopfen. Für solche Kosten soll es einen Platz geben. Aber nur, wenn der Mieter beim Vertragsschluss weiß, worauf er sich einlässt.

Ein Posten darf nur dann als sonstige Betriebskosten in deiner Abrechnung stehen, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

• Echte Betriebskosten. Die Kosten entstehen laufend, also wiederkehrend. Ein mehrjähriger Rhythmus genügt (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Verwaltung und Reparatur sind ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
• Keine andere Nummer. Der Posten ist nicht schon in den Nummern 1 bis 16 erfasst. Die Heizungswartung etwa gehört in Nummer 4, die Aufzugswartung in Nummer 7. Unter Sonstiges darf sie nicht noch einmal auftauchen.
• Einzeln vereinbart. Der Mietvertrag nennt den konkreten Posten. So hat es der BGH entschieden (VIII ZR 167/03).

Für die Nummern 1 bis 16 genügt es, wenn der Vertrag sagt, dass du „die Betriebskosten“ trägst (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Für die Nummer 17 hat der BGH strengere Regeln aufgestellt:

Kommen nach Vertragsschluss neue Kosten dazu, etwa für eine neu eingebaute Anlage, ist die Lage schwieriger. Ob der Vermieter sie ohne deine Zustimmung aufnehmen darf, hängt von den Klauseln deines Vertrags ab und ist rechtlich nicht einheitlich geklärt. Steht ein neuer Posten unter Sonstiges, der im Vertrag nicht vorkommt, frag nach, worauf der Vermieter die Umlage stützt.

Die folgenden Posten können sonstige Betriebskosten sein, wenn sie laufend anfallen und im Vertrag stehen. Die Liste ist nicht abschließend. Sie zeigt, was in Abrechnungen häufig vorkommt.

Manche Kosten tauchen gern unter Sonstiges auf, weil sie anderswo nicht hinpassen. Sie passen aber auch hier nicht, weil sie gar keine Betriebskosten sind. Daran ändert auch eine Vereinbarung im Mietvertrag nichts, denn bei Wohnraum sind Abweichungen zu deinem Nachteil unwirksam (§ 556 Abs. 1 und 5 BGB).

Es gilt der Schlüssel aus dem Mietvertrag. Gibt es keinen, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Für einzelne Posten der Nummer 17 werden oft andere Schlüssel vereinbart:

Achte darauf, dass jeder Posten nur auf die Mieter verteilt wird, die er betrifft. Gehört zur Wohnanlage etwa eine Tiefgarage mit eigener Lüftung, gehören deren Kosten nicht anteilig zu Mietern ohne Stellplatz, wenn der Vertrag nichts anderes regelt.

• Nicht vereinbart

  Ein Posten steht unter Sonstiges, im Mietvertrag aber nicht. Oder der Vertrag nennt nur den Oberbegriff „sonstige Betriebskosten“.

• Sammelposition ohne Inhalt

  In der Abrechnung steht nur „Sonstiges“ mit einem Betrag. Welche Posten darin stecken, bleibt offen.

• Doppelt abgerechnet

  Die Heizungswartung steht in der Heizkostenabrechnung und noch einmal unter Sonstiges. Oder die Aufzugswartung zusätzlich zur Position Aufzug.

• Verwaltung versteckt

  Kontoführung, Porto oder Kosten der Abrechnung werden als Sonstiges umgelegt.

• Reparatur als Wartung

  Der Austausch eines Türschließers oder neue Feuerlöscher laufen unter der vereinbarten Wartung.

• Mietgeräte umgelegt

  Die Miete für Rauchwarnmelder wird mit der Wartung zusammen abgerechnet, obwohl sie keine Betriebskosten ist.

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   Vertrag und Anlage lesen

   Schreib dir alle Posten heraus, die unter sonstigen Betriebskosten einzeln genannt sind. Nur diese sind vereinbart.

2. 2

   Abrechnung aufschlüsseln

   Steht nur ein Betrag „Sonstiges“, verlange eine Aufstellung der einzelnen Posten mit Beträgen.

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   Posten abhaken

   Gleiche jeden Posten mit deiner Liste ab. Was nicht vereinbart ist, streichst du.

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   Rechnungen ansehen

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Achte auf Reparaturen, Verwaltung, Mietgeräte und Doppelungen mit anderen Nummern.

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   Vorjahre vergleichen

   Neue Posten und starke Sprünge sind ein Anlass, nach dem Grund zu fragen.

Widersprich jedem Posten, der nicht vereinbart oder keine Betriebskosten ist, schriftlich. Nenne Posten, Betrag und Grund. Den unstrittigen Rest der Abrechnung solltest du fristgerecht zahlen. Für deinen Widerspruch gilt:

Danach sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Das gilt auch, wenn du schon gezahlt hast. Ein kurzer Satz reicht: „Die unter Sonstiges abgerechneten Posten … sind in meinem Mietvertrag nicht als sonstige Betriebskosten vereinbart. Ich widerspreche ihnen.“

Ist unklar, was in der Position steckt, verlange zuerst Belegeinsicht. Der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Rechne aber damit, dass die Antwort dauert, und widersprich vorsorglich, bevor die Frist abläuft.