Prüfwissen Kostenarten
Schwimmbad und Sauna im Haus: Was Mieter in den Nebenkosten zahlen
Ein Schwimmbad oder eine Sauna im Haus ist schön, aber teuer. Die laufenden Kosten darf der Vermieter umlegen, wenn sie im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten stehen. Du zahlst dann auch, wenn du nie schwimmst. Reparaturen und Sanierung zahlt er selbst, und die Wärme für Bad und Sauna muss eigens gemessen werden.
Von Phil Holthaus & Johann Slawski, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.
Zuletzt aktualisiert am 29.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
- Schwimmbad, Sauna und Fitnessraum laufen als sonstige Betriebskosten. Sie müssen im Mietvertrag einzeln stehen (§ 2 Nr. 17 BetrKV).
- Umlagefähig sind laufende Kosten: Wasser, Wärme, Strom, Reinigung, Wasseraufbereitung, Wartung.
- Die Wärme für Schwimmbad und Sauna muss eigens erfasst werden (§ 4 Abs. 3 HeizkostenV). Sie darf nicht in den allgemeinen Heizkosten verschwinden.
- Ob du die Einrichtung nutzt, spielt keine Rolle. Darfst du sie nicht nutzen, musst du auch nicht zahlen.
- Reparaturen, neue Fliesen, eine neue Saunakabine oder Fitnessgeräte sind nie umlagefähig.
Abrechnung schon im Briefkasten? Lade sie im kostenlosen Vorab-Check hoch. Bei Häusern mit Schwimmbad stecken hohe Beträge in wenigen Positionen.
Inhalt
- 1. Kurz beantwortet: Sind Schwimmbad und Sauna umlagefähig?
- 2. Was im Mietvertrag stehen muss
- 3. Wärme für Bad und Sauna: eigene Erfassung ist Pflicht
- 4. Laufende Kosten oder Instandsetzung
- 5. Zahlen, obwohl du nie schwimmst?
- 6. Was ist zu hoch?
- 7. Typische Fehler bei Schwimmbad und Sauna
- 8. So prüfst du die Position
- 9. Was du tun kannst
- 10. Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Sind Schwimmbad und Sauna umlagefähig?
Ja, die laufenden Kosten sind umlagefähig, wenn dein Mietvertrag sie ausdrücklich als sonstige Betriebskosten nennt. Die Betriebskostenverordnung kennt keine eigene Nummer für Schwimmbäder oder Saunen. Der Deutsche Mieterbund nennt sie als typische Beispiele für sonstige Betriebskosten. Dafür braucht es eine Vereinbarung im Einzelnen. Ist sie da, trägst du deinen Anteil an Wasser, Wärme, Strom und Pflege, ob du die Einrichtung nutzt oder nicht. Alles, was repariert oder erneuert wird, bleibt beim Vermieter.
| Posten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Wasser, Wärme, Strom für Bad und Sauna | Ja, wenn vereinbart |
| Reinigung, Wasseraufbereitung, Chemikalien | Ja, wenn vereinbart |
| Wartung von Pumpen, Filtern, Saunaofen | Ja, wenn vereinbart |
| Reparatur, neue Fliesen, neuer Saunaofen | Nein, Instandsetzung |
| Kosten während einer längeren Schließung | Nur, was trotzdem laufend anfällt |
Ob die Wärme für das Bad eigens gemessen und richtig verteilt wurde, zeigt erst die Heizkostenabrechnung im Detail. Wenn du deine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen willst, gehen wir jede Position einzeln durch und schicken dir einen Prüfbericht mit fertigem Schreiben an deinen Vermieter.
Was im Mietvertrag stehen muss
Weil Schwimmbad und Sauna keine eigene Kostenart sind, müssen sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein. Der Bundesgerichtshof verlangt für sonstige Betriebskosten eine Vereinbarung der im Einzelnen bestimmten Kosten (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
| Im Mietvertrag steht | Schwimmbad umlagefähig? |
|---|---|
| „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ | Nein. |
| „Sonstige Betriebskosten“ ohne Aufzählung | Nein. |
| „Sonstige Betriebskosten: Schwimmbad, Sauna“ | Ja, für die laufenden Kosten. |
| „Gemeinschaftseinrichtungen“ | Fraglich, wenn nicht erkennbar ist, welche gemeint sind. |
Wärme für Bad und Sauna: eigene Erfassung ist Pflicht
Ein beheiztes Becken und eine Sauna brauchen viel Energie. Die Heizkostenverordnung lässt deshalb keine Ausnahme zu:
„Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.“
Die Wärme für Schwimmbad und Sauna muss also mit eigenen Zählern gemessen werden. So soll verhindert werden, dass sie über die allgemeinen Heizkosten bei den Wohnungen landet, die viel heizen. Fehlt die Erfassung, ist die Heizkostenabrechnung an dieser Stelle angreifbar.
In der Abrechnung erkennst du das an einer eigenen Nutzergruppe oder Position für das Bad. Wie diese Kosten dann auf die Wohnungen verteilt werden, regelt dein Mietvertrag, ohne Regelung die Wohnfläche.
Wird die Wärme für das Bad eigens gemessen?
Das steht nicht in der Kurzfassung deiner Abrechnung, sondern in der Heizkostenabrechnung und den Unterlagen des Messdienstes. Wir sehen sie mit dir durch.
Laufende Kosten oder Instandsetzung
Laufend (umlagefähig, wenn vereinbart)
- Wasser, Abwasser und Wärme für das Becken
- Strom für Pumpen, Licht, Saunaofen
- Reinigung von Bad, Duschen und Sauna
- Chemikalien und Wasseruntersuchungen
- Regelmäßige Wartung der Technik
Instandsetzung (zahlt der Vermieter)
- Neue Fliesen, neue Abdichtung des Beckens
- Neue Pumpe, neuer Filter, neuer Saunaofen
- Sanierung oder Umbau
- Kauf von Liegen, Möbeln, Fitnessgeräten
Wird das Bad für Wochen oder Monate geschlossen, etwa wegen einer Sanierung, fallen viele laufende Kosten nicht an. Frag nach, wenn die Position trotz Schließung so hoch ist wie in einem normalen Jahr.
Zahlen, obwohl du nie schwimmst?
Ja, wenn du das Bad nutzen darfst. Betriebskosten werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, nicht nach tatsächlicher Nutzung. Wer nie in den Fitnessraum geht, zahlt trotzdem mit, wie beim Aufzug, den Bewohner im Erdgeschoss selten brauchen.
Anders ist es, wenn du die Einrichtung gar nicht nutzen darfst. Der Bundesgerichtshof hat Kosten für Flächen, die nicht zur Mietsache gehören, sondern der Öffentlichkeit gewidmet sind, als nicht umlagefähig angesehen, weil der Bezug zur Mietsache fehlt (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 33/15). Steht das Bad nur bestimmten Wohnungen offen oder wird es an Externe vermietet, gehört das in die Verteilung.
Verlangt der Vermieter von Externen Eintritt oder vermietet er das Bad stundenweise, frag nach, ob diese Einnahmen bei den Kosten berücksichtigt wurden.
Was ist zu hoch?
Der Deutsche Mieterbund weist Schwimmbad und Sauna nicht einzeln aus, sondern als Teil der sonstigen Betriebskosten:
0,07 €
Durchschnitt je m² und Monat laut Mieterbund (alle sonstigen Betriebskosten zusammen) für 2024
58,80 €
Das entspricht im Jahr für eine 70-m²-Wohnung (sonstige Betriebskosten)
| Wohnung | Im Monat | Im Jahr |
|---|---|---|
| 50 m² | 3,50 € | 42,00 € |
| 70 m² | 4,90 € | 58,80 € |
| 90 m² | 6,30 € | 75,60 € |
So haben wir gerechnet: Durchschnitt des Mieterbunds je m² Wohnfläche und Monat × Wohnfläche × 12. Der Wert ist ein bundesweiter Mittelwert über viele Häuser; je nach Region, Baujahr und Ausstattung liegen einzelne Abrechnungen deutlich darüber oder darunter. Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024.
Ein Haus mit Hallenbad liegt fast immer weit darüber, weil die meisten Häuser gar keins haben. Vergleiche deshalb vor allem mit deinen Vorjahren. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Das Bad kostet ohne Wärme 18.000 Euro im Jahr, das Haus hat 6.000 m², du 75 m². Dein Anteil ist 225 Euro. Steigt die Position auf 27.000 Euro, ohne dass sich etwas am Betrieb geändert hat, frag nach den Rechnungen.
Typische Fehler bei Schwimmbad und Sauna
Wärme nicht erfasst
Die Energie für Becken und Sauna steckt in den allgemeinen Heizkosten, statt eigens gemessen zu werden.
Reparatur als Betrieb
Neue Fliesen, eine neue Umwälzpumpe oder eine Beckensanierung stehen unter den laufenden Kosten.
Nicht vereinbart
Das Bad gibt es, im Mietvertrag fehlt es aber in der Liste der sonstigen Betriebskosten.
Volle Kosten trotz Schließung
Das Bad war monatelang zu, die Position ist trotzdem gleich hoch.
So prüfst du die Position
- 1
Mietvertrag lesen
Stehen Schwimmbad, Sauna oder Fitnessraum ausdrücklich in der Liste der sonstigen Betriebskosten?
- 2
Heizkostenabrechnung ansehen
Gibt es eine eigene Position oder Nutzergruppe für das Bad? Wenn nicht, frag nach der Erfassung nach § 4 Abs. 3 HeizkostenV.
- 3
Rechnungen anfordern
Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere alles, was nach Reparatur, Ersatz oder Anschaffung aussieht.
- 4
Schließzeiten abgleichen
War das Bad im Abrechnungsjahr länger geschlossen? Dann müssen die Betriebskosten sinken.
Was du tun kannst
Widersprich schriftlich den Teilen, die nicht vereinbart, nicht laufend oder falsch erfasst sind. Dafür hast du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Bei großen Wohnanlagen lohnt es, sich mit Nachbarn abzustimmen.
Prüfung durch nebify
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Häuser mit Schwimmbad, Sauna oder Fitnessraum haben hohe sonstige Betriebskosten und eine schwierige Heizkostenabrechnung. Wir prüfen beides Position für Position und schicken dir ein fertiges Schreiben an deinen Vermieter.
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Prüfbericht plus persönliche Begleitung bei der Klärung mit deinem Vermieter (8 Wochen).
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- Geld-zurück-Garantie, einmalig pro Abrechnung, kein Abo
Häufige Fragen zu Schwimmbad und Sauna
Darf der Vermieter die Kosten für ein Schwimmbad umlegen?
Muss ich für die Sauna zahlen, wenn ich sie nie nutze?
Muss die Wärme für Schwimmbad und Sauna extra gemessen werden?
Wer zahlt neue Fliesen im Schwimmbad?
Gilt das auch für einen Fitnessraum oder Gemeinschaftsraum?
Hat dein Haus ein Schwimmbad oder eine Sauna?
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Passende Fälle
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
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