Gemeinschaftswaschmaschine und Waschküche: Welche Nebenkosten du zahlst

Kurz beantwortet

Ja, die Betriebskosten der Waschküche sind umlagefähig, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Das betrifft den Strom für Waschmaschinen und Trockner, das Wasser, die Pflege und Reinigung der Geräte und ihre regelmäßige Sicherheitsprüfung. Nicht umlagefähig sind Anschaffung, Miete oder Leasing der Geräte, Reparaturen und Ersatzteile. Zahlst du bereits pro Waschgang, dürfen dieselben Kosten nicht noch einmal in der Abrechnung stehen. Wird die Nutzung je Haushalt erfasst, muss danach verteilt werden.

Für Waschküchen gibt es in der Betriebskostenverordnung eine eigene Nummer. Sie heißt Wäschepflege:

Gemeint sind gemeinschaftlich genutzte Geräte: Waschmaschinen, Trockner, Wäscheschleudern und vergleichbare Einrichtungen. Die Nummer zählt auf, welche Kosten dazugehören: Strom, Überwachung, Pflege, Reinigung, Prüfung und Wasser. Anschaffung und Reparatur sind nicht dabei. Der Zusatz am Ende ist wichtig: Das Wasser für die Maschinen darf hier nur stehen, wenn es nicht schon bei den allgemeinen Wasserkosten verteilt wurde.

Eine besondere Vereinbarung brauchst du dafür nicht. Es genügt, dass du laut Mietvertrag „die Betriebskosten“ trägst (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Zählt dein Vertrag die Kostenarten einzeln auf und fehlt die Wäschepflege, darf sie nicht abgerechnet werden.

Die Grenze folgt aus § 1 BetrKV: Laufende Kosten des Betriebs sind umlagefähig, Anschaffung und Reparatur nicht.

Erledigt der Hausmeister die Pflege der Geräte, dürfen seine Arbeitskosten dafür nicht zusätzlich unter Wäschepflege stehen. Die Verordnung schließt das bei den Hauswartkosten ausdrücklich aus (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

Die Waschküche selbst taucht in der Verordnung an zwei weiteren Stellen auf. Ihre Säuberung gehört zur Gebäudereinigung, ihre Beleuchtung zum Allgemeinstrom:

Nach § 2 Nr. 11 BetrKV zählt auch der Strom für die Beleuchtung der Waschküchen zu den Kosten der Beleuchtung. Daraus ergibt sich eine typische Falle: Hängen Licht und Waschmaschinen an einem gemeinsamen Zähler, kann derselbe Strom zweimal abgerechnet werden, einmal als Allgemeinstrom und einmal als Betriebsstrom der Wäschepflege.

Viele Waschküchen haben keine freie Nutzung mehr. Gewaschen wird mit Münzen, Wertmarken, Chipkarte oder per App. Dann zahlst du schon beim Waschen. Für die Nebenkostenabrechnung gibt es drei typische Modelle:

• Freie Nutzung

  Niemand zahlt pro Waschgang. Die Kosten laufen vollständig über die Nebenkosten und werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt.

• Bezahlung pro Waschgang an den Vermieter

  Die Einnahmen decken Strom und Wasser ganz oder teilweise. Dieselben Kosten dürfen nicht zusätzlich voll über die Nebenkosten verteilt werden. Frag, wie die Einnahmen verrechnet sind.

• Betreiberfirma

  Eine Firma stellt die Geräte und kassiert direkt bei dir. Dann entstehen dem Vermieter oft gar keine Gerätekosten. Was bleibt, ist allenfalls Strom oder Wasser, wenn die Firma das nicht selbst trägt.

Erfasst das System, wer wie oft wäscht, kommt eine gesetzliche Regel ins Spiel:

Liegen also Nutzungsdaten je Haushalt vor, ist eine Verteilung allein nach Wohnfläche angreifbar, soweit nichts anderes vereinbart ist. Wer viel wäscht, soll mehr zahlen als jemand, der nie in die Waschküche geht.

Ohne Nutzungserfassung lautet die Antwort meistens ja. Die Betriebskostenverordnung macht die Umlage nicht davon abhängig, dass du die Einrichtung tatsächlich nutzt. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB), und dann zahlen alle Wohnungen.

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zur Waschküche ist nicht ersichtlich. Vergleichbar ist der Aufzug: Hier hat der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Beteiligung eines Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten ihn nicht unangemessen benachteiligt (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Dieselbe Überlegung spricht dafür, dass auch Nichtnutzer der Waschküche mitzahlen.

Anders ist es, wenn du die Waschküche gar nicht nutzen darfst, etwa weil sie nur zu einem anderen Hausaufgang gehört, oder wenn die Nutzung erfasst wird. Dann muss die Verteilung das abbilden. Steht in deinem Mietvertrag ein besonderer Schlüssel für die Wäschepflege, etwa nach Personen, gilt dieser.

Waschmaschinen und Trockner in Gemeinschaftsräumen laufen viel und gehen entsprechend oft kaputt. Die Kosten dafür trägt der Vermieter. Reparaturen nimmt die Verordnung ausdrücklich aus:

Neue Geräte sind keine laufenden Kosten und damit ebenfalls keine Betriebskosten. Mietet oder least der Vermieter die Maschinen, ändert das wenig: Für Rauchwarnmelder hat der BGH entschieden, dass Mietkosten den Kosten für den Erwerb gleichzusetzen und nicht umlagefähig sind (Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Für Waschmaschinen liegt dieselbe Wertung nahe.

Umfasst ein Mietvertrag für die Geräte auch Wartung und Strom, muss der Vermieter die umlagefähigen Teile herausrechnen. Kann er das nicht, ist die Position kaum prüfbar. Frag dann nach dem Vertrag mit der Firma.

Wie stark der Schlüssel das Ergebnis verändert, zeigt ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: zehn Wohnungen mit zusammen 700 m², Kosten der Wäschepflege 860 € im Jahr (Strom 420 €, Wasser 260 €, Pflege und Prüfung 180 €). Deine Wohnung hat 70 m², du wäschst 20 von insgesamt 800 erfassten Waschgängen.

Wäschst du selten, macht die Verteilung nach Nutzung einen großen Unterschied. Werden die Waschgänge erfasst, die Kosten aber trotzdem nach Fläche verteilt, lohnt der Blick in Mietvertrag und § 556a Abs. 1 S. 2 BGB. Zahlst du zusätzlich pro Waschgang, darf der Betrag aus der Abrechnung die Einnahmen nicht einfach ignorieren.

• Reparatur als Pflege

  Ersatzteile, eine neue Pumpe oder der Notdienst werden unter Wäschepflege umgelegt.

• Gerätemiete umgelegt

  Miete oder Leasing der Maschinen steht als laufende Kosten in der Abrechnung.

• Strom doppelt

  Der Waschküchenstrom steckt im Allgemeinstrom und wird zusätzlich als Betriebsstrom der Wäschepflege berechnet.

• Wasser doppelt

  Das Wasser der Maschinen ist schon in den Wasserkosten enthalten und taucht noch einmal unter Wäschepflege auf.

• Münzeinnahmen ignoriert

  Die Mieter zahlen pro Waschgang, und die vollen Kosten werden trotzdem nach Fläche verteilt.

• Erfasste Nutzung nicht verwendet

  Chipkarten zählen jeden Waschgang, verteilt wird aber nach Quadratmetern.

1. 1

   Mietvertrag ansehen

   Trägst du die Betriebskosten? Gibt es einen besonderen Schlüssel für die Waschküche, etwa nach Personen oder Nutzung?

2. 2

   Bezahlsystem klären

   Zahlst du pro Waschgang? Dann frag, wie die Einnahmen in der Abrechnung berücksichtigt sind.

3. 3

   Strom und Wasser zuordnen

   Hat die Waschküche einen eigenen Zähler? Steht derselbe Strom auch beim Allgemeinstrom, dasselbe Wasser bei den Wasserkosten?

4. 4

   Rechnungen anfordern

   Per Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB). Markiere Reparatur, Ersatzteil, Miete, Leasing, Neugerät und Notdienst.

5. 5

   Vorjahr vergleichen

   Ein Sprung ohne neue Geräte oder mehr Bewohner deutet auf eine Reparatur oder eine Doppelbuchung.

Findest du Reparaturen, Gerätemiete oder doppelt berechneten Strom, widersprich schriftlich. Nenne die Position, den Betrag und den Grund. Den unstrittigen Teil der Abrechnung kannst du zahlen.

Verweigert der Vermieter die Einsicht in Rechnungen oder Zählerdaten, musst du eine Nachzahlung insoweit nicht leisten (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).