Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung: Was hinein darf

Kurz beantwortet

Ja, Allgemeinstrom darf dein Vermieter umlegen, aber nur den Strom für Beleuchtung und gemeinsam genutzte Räume. Gemeint sind Lampen im Treppenhaus, in Fluren, im Keller und auf dem Dachboden, die Außenbeleuchtung an Wegen und Eingängen sowie das Licht in der Waschküche. Viele Häuser haben dafür einen Zähler, den sogenannten Hausstromzähler. Hängen daran weitere Verbraucher, etwa die Heizungsanlage oder der Aufzug, muss ihr Anteil herausgerechnet werden. Sonst zahlst du denselben Strom zweimal.

Der Begriff Allgemeinstrom steht nicht im Gesetz. Die Betriebskostenverordnung spricht von den Kosten der Beleuchtung:

Nummer 11 erfasst nur den Strom. Neue Leuchten oder eine reparierte Zeitschaltuhr sind kein Strom, Reparaturen sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ohnehin keine Betriebskosten. Erscheint in der Position eine Elektrikerrechnung, frag nach, was genau gemacht wurde.

Am Hausstromzähler hängt oft mehr als nur Licht. Für jede dieser Anlagen sieht die Betriebskostenverordnung eine eigene Kostenart vor, jeweils mit dem Betriebsstrom:

• Heizung

  Strom für Brenner, Umwälzpumpen und Regelung gehört zu den Heizkosten (§ 2 Nr. 4 a BetrKV) und wird nach der Heizkostenverordnung verteilt, also zum Großteil nach Verbrauch.

• Aufzug

  Der Antriebsstrom gehört zu den Aufzugskosten (§ 2 Nr. 7 BetrKV).

• Entwässerungspumpe

  Der Strom einer Hebeanlage im Keller zählt zur Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV).

• Waschmaschinen und Trockner

  Betriebsstrom gemeinschaftlicher Geräte gehört zur Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV), die oft nur die Nutzer zahlen.

Das ist nicht nur Formsache. Die Heizkosten werden anders verteilt als der Allgemeinstrom, und nicht jeder Mieter nutzt Aufzug oder Waschküche. Gibt es keinen eigenen Zähler für die Heizung, darf der Vermieter ihren Stromanteil schätzen. Bestreitest du den Betrag, muss er die Grundlagen seiner Schätzung darlegen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Den geschätzten Anteil muss er dann aus dem Allgemeinstrom herausnehmen.

Für den Allgemeinstrom gibt es keine Verbrauchsmessung je Wohnung. Er wird deshalb nach einem festen Schlüssel verteilt: so, wie es im Mietvertrag steht. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Abrede der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, meist die Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB).

Achte auf zwei Dinge: Die Gesamtfläche im Schlüssel muss alle Wohnungen enthalten, auch leere. Und gibt es Gewerbe im Haus, etwa einen Laden mit eigener Außenbeleuchtung, darf dessen Verbrauch nicht einfach bei den Wohnungen landen.

Diese Fehler fallen bei Prüfungen beim Allgemeinstrom immer wieder auf:

• Strom doppelt

  Der Heizungsstrom steht in der Heizkostenabrechnung und noch einmal im Allgemeinstrom. Oder zwei Stromrechnungen für denselben Zähler werden addiert.

• Falscher Zeitraum

  Die Stromrechnung des Versorgers läuft zum Beispiel von Juni bis Mai, die Abrechnung aber von Januar bis Dezember. Dann muss der Vermieter aufteilen oder nach Zählerständen abgrenzen, statt einfach die Rechnung zu übernehmen.

• Keine Gesamtkosten

  Die Abrechnung nennt nur deinen Anteil am Hausstrom, aber nicht die Kosten fürs ganze Haus. Dann kannst du nicht nachrechnen.

• Fremde Verbraucher

  Am Zähler hängen Werkstatt, Büro oder Wohnung des Vermieters, eine Ladestation oder eine Gewerbeeinheit. Deren Verbrauch gehört nicht in die Umlage.

• Abschläge statt Verbrauch

  Statt der Jahresrechnung werden die monatlichen Abschläge an den Versorger abgerechnet. Das ergibt nicht die tatsächlichen Kosten.

Beim Strom lässt sich viel mit wenigen Unterlagen klären. Der Vermieter muss dir die Belege auf Verlangen zeigen und darf sie elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

1. 1

   Gesamtkosten und Vorjahr vergleichen

   Notiere die Stromkosten fürs Haus und deinen Anteil für dieses und das letzte Jahr. Ein Sprung ohne erkennbaren Grund ist dein Ansatzpunkt.

2. 2

   Stromrechnung anfordern

   Sie zeigt Zählernummer, Zählerstände, Verbrauch in kWh, Arbeitspreis, Grundpreis und den Lieferzeitraum. Passt der Zeitraum zur Abrechnung?

3. 3

   Nach weiteren Zählern fragen

   Wie viele Stromzähler hat das Haus, und was hängt an welchem? Gibt es Zwischenzähler für Heizung oder Aufzug, müssen deren Werte abgezogen sein.

4. 4

   Mit den Heizkosten abgleichen

   Steht dort Betriebsstrom, frag, aus welchem Zähler er stammt. Wurde geschätzt, lass dir die Grundlage der Schätzung nennen.

5. 5

   Schriftlich widersprechen

   Teile in Textform mit, welchen Betrag du nicht zahlst und warum. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).