Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung: Was du zahlen musst

Kurz beantwortet

Ja, Aufzugskosten darf dein Vermieter umlegen, aber nur die laufenden Kosten. Dazu gehören der Strom für den Antrieb, der Wartungsvertrag, die regelmäßige Prüfung durch eine Überwachungsstelle, der Notruf und die Reinigung. Voraussetzung ist, dass dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Alles, was kaputt geht und ersetzt werden muss, bleibt beim Vermieter: Reparaturen, Ersatzteile, neue Seile oder eine neue Steuerung. Wohnst du im Erdgeschoss, zahlst du in der Regel trotzdem mit.

Die Betriebskostenverordnung zählt genau auf, was zu den Aufzugskosten gehört:

Zwei Abgrenzungen sind wichtig: Die Haftpflichtversicherung für den Aufzug läuft unter den Versicherungen (§ 2 Nr. 13 BetrKV), nicht unter dem Aufzug. Und die Reinigung der Kabine kann auch in der Gebäudereinigung stehen (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Beides ist in Ordnung, solange nichts doppelt berechnet wird.

Viele Aufzüge laufen über einen Vollwartungsvertrag. Er deckt nicht nur Pflege und Prüfung ab, sondern auch Reparaturen und den Austausch von Verschleißteilen. Für den Vermieter ist das bequem, für deine Abrechnung ein Problem: Reparaturen sind Instandsetzung und gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Der Vermieter muss den Reparaturanteil deshalb herausrechnen, bevor er die Kosten verteilt.

Wie groß dieser Anteil ist, legt kein Gesetz fest. Er hängt vom Vertrag ab: Was ist abgedeckt, wie alt ist der Aufzug, wie viele Störungen gab es? Ein Abzug, der nicht nachvollziehbar ist, genügt nicht. Fehlt der Abzug ganz, obwohl der Vertrag Reparaturen einschließt, ist die Position zu hoch.

Ähnlich bei einem einfachen Wartungsvertrag: Kommt im Lauf des Jahres eine gesonderte Rechnung für eine Reparatur dazu, landet sie manchmal unter „Wartung Aufzug“. Ein einzelner hoher Betrag, Wörter wie „Austausch“, „Ersatzteil“, „Instandsetzung“ oder „Störungsbeseitigung“ sind typische Hinweise.

Die häufigste Frage zu den Aufzugskosten: Muss ich im Erdgeschoss zahlen, obwohl ich den Aufzug nie benutze? Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel im Formularmietvertrag, die auch Mieter im Erdgeschoss an den Aufzugskosten beteiligt, diese nicht unangemessen benachteiligt (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Betriebskosten werden nach einem einheitlichen Schlüssel verteilt, nicht nach der tatsächlichen Nutzung.

Welcher Schlüssel gilt, steht in deinem Mietvertrag. Ist dort nichts geregelt, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, meist die Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB). Weicht die Abrechnung vom vereinbarten Schlüssel ab, ist sie insoweit fehlerhaft.

• Reparatur als Wartung

  Eine Reparaturrechnung wird unter „Wartung Aufzug“ gebucht oder der Vollwartungsvertrag wird ohne Abzug umgelegt. Das ist der häufigste Fehler bei dieser Position.

• Strom doppelt

  Hat der Aufzug keinen eigenen Zähler, steckt sein Strom oft im Allgemeinstrom. Taucht zusätzlich „Strom Aufzug“ auf, muss klar sein, dass der Betrag nicht zweimal gezählt wird.

• Reinigung doppelt

  Die Reinigung der Kabine ist Teil der Aufzugskosten und kann auch in der Gebäudereinigung stehen. Wird beides berechnet, darf die Leistung nur einmal bezahlt werden.

• Falsches Haus

  Bei Wohnanlagen mit mehreren Häusern werden die Kosten aller Aufzüge zusammengeworfen, obwohl dein Haus einen eigenen oder gar keinen Aufzug hat. Frag nach, welche Anlagen in der Position stecken.

• Anschaffung als Betriebskosten

  Ein neues Notrufsystem, eine neue Steuerung oder die Umrüstung nach einer Prüfung sind Investitionen des Vermieters, keine laufenden Kosten.

Du brauchst deine Abrechnung, die des Vorjahres und den Mietvertrag. Alles Weitere bekommst du über die Belegeinsicht: Der Vermieter muss dir die Unterlagen auf Verlangen zeigen und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

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   Vorjahr vergleichen

   Notiere die Gesamtkosten des Aufzugs fürs Haus und deinen Anteil, für beide Jahre. Ein Sprung ohne neue Prüfung oder neuen Vertrag ist ein Ansatzpunkt.

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   Wartungsvertrag anfordern

   Daraus ergibt sich, ob Reparaturen mit abgedeckt sind. Wenn ja: Wie hoch ist der Abzug, und wie wurde er berechnet?

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   Rechnungen durchsehen

   Markiere jede Rechnung mit Austausch, Ersatzteil, Störung oder Instandsetzung. Diese Beträge gehören nicht in deine Abrechnung.

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   Prüfbericht und Strom ansehen

   Der Prüfbericht der Überwachungsstelle zeigt, ob es eine reguläre Prüfung war. Beim Strom: eigener Zähler oder Schätzung, und ist der Betrag im Allgemeinstrom schon enthalten?

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   Schriftlich widersprechen

   Teile dem Vermieter in Textform mit, welche Beträge du nicht zahlst und warum. Die Frist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).