Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung: Welche du zahlen musst

Welche Versicherungen darf der Vermieter umlegen?

Nur die Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude. § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt „namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug“. Voraussetzung ist, dass dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Die Faustregel: Umlagefähig ist, was das Gebäude gegen Schäden absichert oder Ansprüche Dritter wegen des Gebäudes abdeckt. Nicht umlagefähig ist, was das Geschäft des Vermieters absichert, also seine Mieteinnahmen, seine Prozesskosten oder sein persönliches Eigentum.

In der Praxis stecken die umlagefähigen Risiken meist in einer verbundenen Wohngebäudeversicherung, ergänzt um eine Haftpflichtversicherung. Ob sie als ein Vertrag oder als mehrere Policen laufen, spielt keine Rolle.

• Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser)

  Die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden nennt § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich.

• Elementarschadenversicherung

  Ausdrücklich genannt („sonstige Elementarschäden“), etwa Überschwemmung oder Erdbeben.

• Glasversicherung

  Ausdrücklich als umlagefähig genannt.

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

  Die Haftpflichtversicherung für das Gebäude ist ausdrücklich genannt.

• Haftpflicht für Öltank und Aufzug

  Ebenfalls ausdrücklich genannt, etwa eine Gewässerschadenhaftpflicht für den Heizöltank.

In der Abrechnung tauchen diese Versicherungen unter vielen Namen auf, etwa als „verbundene Wohngebäudeversicherung“, „Feuerversicherung“, „Leitungswasser“, „Sturm/Hagel“, „Elementar“, „Glasbruch“, „Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ oder „Gewässerschadenhaftpflicht“. Entscheidend ist nicht der Name, sondern was versichert ist: das Gebäude und die Haftung für das Gebäude.

Auch eine Versicherung, die der Vermieter erst während deines Mietverhältnisses abschließt, kann umlagefähig sein. Der Bundesgerichtshof verlangt dafür, dass dein Mietvertrag solche Versicherungen als umlagefähige Betriebskosten nennt und dem Vermieter erlaubt, auch neu entstehende Betriebskosten umzulegen (Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06).

Der häufigste Fehler in dieser Position ist nicht eine zu hohe Prämie, sondern eine Police, die gar nicht hineingehört. Sie steht selten als eigene Zeile da, sondern steckt in der Sammelsumme „Versicherungen“:

• Mietausfallversicherung

  Schützt allein das Vermietungsinteresse des Vermieters. Anders kann es sein, wenn ein Mietverlust nach einem Gebäudeschaden nur als Baustein der Gebäudeversicherung mitversichert ist.

• Rechtsschutzversicherung des Vermieters

  Dient allein seinen Interessen und ist keine Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude.

• Hausratversicherung des Vermieters

  Versichert sein eigenes Eigentum, nicht das Gebäude.

• Vermögensschadenhaftpflicht der Hausverwaltung

  Gehört zu den Kosten der Verwaltung, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht umlagefähig sind.

• Selbstbeteiligung im Schadensfall

  Teil der Schadensbeseitigung, also Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), keine Versicherungsprämie.

Ebenfalls nicht in die Abrechnung gehören die Kosten, um einen versicherten Schaden zu beheben. Zahlt die Versicherung einen Wasserschaden, darf der Vermieter die Reparatur nicht zusätzlich als Betriebskosten abrechnen. Reparaturen sind Instandsetzung und Sache des Vermieters (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Versicherungsprämien für Wohngebäude können von Jahr zu Jahr deutlich steigen. Gründe können etwa höhere Baukosten, Schäden im Haus, ein Wechsel des Versicherers oder ein neu hinzugekommener Baustein wie die Elementarschadenversicherung sein. Eine höhere Prämie ist deshalb für sich genommen kein Fehler.

Der Vermieter muss bei den Betriebskosten aber den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, bei Veränderungen § 560 Abs. 5 BGB). Er muss nicht immer den billigsten Anbieter wählen, aber auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Leistung achten.

Praktisch heißt das: Bei einem großen Sprung lohnt sich die Belegeinsicht vor allem, um nicht umlagefähige Bausteine zu finden. Ist mit der Erhöhung zum Beispiel eine Mietausfall-Deckung dazugekommen, darf dieser Anteil nicht auf dich umgelegt werden. Steigt die Prämie dauerhaft, kann dein Vermieter nach der Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Wie du eine Steigerung über die ganze Abrechnung hinweg einordnest, zeigt der Ratgeber Nebenkosten plötzlich viel höher.

Es gilt der Schlüssel aus deinem Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne Vereinbarung grundsätzlich der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB), dort läuft die Gebäudeversicherung meist über die Gemeinschaft.

Sonderfall Gewerbe im Haus: Treibt etwa ein Restaurant im Erdgeschoss die Prämie in die Höhe, kann ein Vorwegabzug für die Gewerbeflächen nötig sein. Der Bundesgerichtshof verlangt das aber nur, wenn die Gewerbenutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Ob das so ist, hängt vom Einzelfall ab.

Laufen mehrere Häuser über einen gemeinsamen Versicherungsvertrag, muss erkennbar sein, wie der Anteil deines Hauses ermittelt wurde. Stehen Wohnungen leer, bleibt ihre Fläche in der Gesamtfläche, ihren Anteil trägt der Vermieter. Mehr zu Schlüsseln und typischen Fehlern: falscher Verteilerschlüssel.

Was ist üblich? Kosten pro Quadratmeter

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt bei 0,31 € pro m² und Monat.

Du brauchst deine Abrechnung, die des Vorjahres und deinen Mietvertrag. Police und Beitragsrechnung bekommst du über die Belegeinsicht: Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

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   Position und Vorjahr ansehen

   Steht nur eine Summe „Versicherungen“ da, oder sind die Policen einzeln aufgeführt? Wie stark hat sich der Betrag gegenüber dem Vorjahr verändert?

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   Police und Beitragsrechnung anfordern

   Bitte um den Versicherungsschein mit den versicherten Gefahren und um die Beitragsrechnung für das Abrechnungsjahr, bei einer Sammelsumme für jede enthaltene Police.

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   Versicherte Risiken sortieren

   Feuer, Sturm, Leitungswasser, Elementar, Glas und Gebäudehaftpflicht sind umlagefähig. Mietausfall, Rechtsschutz, Hausrat des Vermieters oder Vermögensschäden der Verwaltung nicht. Steht ein Beitrag je Baustein in der Rechnung, kannst du den Anteil direkt ablesen.

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   Objekt und Zeitraum prüfen

   Gilt die Police für dein Haus? Bei Verträgen für mehrere Häuser: Wie wurde dein Anteil berechnet? Stecken Selbstbeteiligungen oder Schadenskosten in der Summe?

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   Verteilung nachrechnen

   Teile die umlagefähigen Gesamtkosten durch die Gesamtfläche und multipliziere mit deiner Fläche. Stimmen deine Wohnfläche und die Gesamtfläche des Hauses?

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   Fristgerecht Einwände erheben

   Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nenne die Police, die nicht umlagefähig ist, und den Betrag.

Einzelne Bezeichnungen aus deiner Abrechnung kannst du auch mit dem Umlage-Checker einordnen. Eine Übersicht über alle 17 Kostenarten findest du unter umlagefähige Nebenkosten.

Fälle aus unserer Praxis

Im ersten Fall stand unter „Versicherungen“ neben der Gebäudeversicherung eine zweite Position: eine Mietausfallversicherung über 88 €. Sie wurde vollständig gestrichen. Im zweiten Fall war nicht die Police das Problem, sondern die Fläche: Mit acht Quadratmetern zu viel im Verteilerschlüssel war der Anteil an allen flächenabhängigen Positionen zu hoch, auch an der Versicherung.

• Geprüfte Abrechnung · Wiesbaden · 2025Die Versicherung des Vermieters stand in der NebenkostenabrechnungSach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude sind umlagefähig. Eine Mietausfallversicherung schützt allein den Vermieter und gehört nicht dazu.88,00 € weniger NachzahlungFall ansehen
• Geprüfte Abrechnung · Mainz · 2025Acht Quadratmeter zu viel im VerteilerschlüsselDer Mietvertrag nennt 74 Quadratmeter, gerechnet wurde mit 82. Der Fehler wirkte sich auf jede flächenabhängige Position gleichzeitig aus.142,60 € weniger NachzahlungFall ansehen