Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung: Was nach der Reform 2025 gilt

Darf der Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist in § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich als Betriebskostenart genannt. Dein Vermieter darf sie auf dich umlegen, wenn dein Mietvertrag vorsieht, dass du die Betriebskosten trägst. Dafür reicht laut Bundesgerichtshof schon die Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zahlt (Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).

An der Umlagefähigkeit hat die Grundsteuerreform nichts geändert. Das Bundesfinanzministerium schreibt dazu: Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer „gemäß den geltenden zivilrechtlichen Bestimmungen über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden“. Was sich ändern kann, ist die Höhe: Für das Abrechnungsjahr 2025 steht in deiner Abrechnung erstmals die Grundsteuer nach neuem Recht.

§ 2 Nr. 1 BetrKV spricht von den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“. Entscheidend ist das Wort laufend: Umlagefähig sind nur Abgaben, die regelmäßig für das Grundstück anfallen. In der Praxis ist das fast immer allein die Grundsteuer.

Ein typischer Stolperstein ist der Sammelbescheid: Viele Städte verschicken einen gemeinsamen Bescheid über „Grundbesitzabgaben“, in dem neben der Grundsteuer auch Müllabfuhr, Straßenreinigung oder Abwasser stehen. Das ist an sich kein Problem. Jede Gebühr darf in deiner Abrechnung aber nur einmal auftauchen, entweder unter der Grundsteuer oder unter ihrer eigenen Position.

Alle 17 Kostenarten mit ihren typischen Fehlern findest du in unserer Übersicht Umlagefähige Nebenkosten.

Auslöser der Reform war das Bundesverfassungsgericht. Es hat am 10. April 2018 entschieden, dass die alte Bewertung von Grundstücken mit dem Gleichheitssatz unvereinbar ist (1 BvL 11/14 u. a.). In den alten Bundesländern beruhte sie auf Wertverhältnissen von 1964, gleichartige Grundstücke wurden dadurch sehr unterschiedlich besteuert. Die neue Grundsteuer gilt erstmals für das Kalenderjahr 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG).

So wird die Grundsteuer berechnet

1. 1Das Finanzamt ermittelt die Bemessungsgrundlage. Im Bundesmodell ist das der Grundsteuerwert, der sich unter anderem nach Bodenrichtwert, Grundstücksart, Fläche und Baujahr richtet.
2. 2Daraus berechnet das Finanzamt mit einer Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG). Im Bundesmodell beträgt die Messzahl für Wohngrundstücke 0,31 Promille, für andere bebaute Grundstücke wie Geschäftsgrundstücke 0,34 Promille (§ 15 Abs. 1 GrStG).
3. 3Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz (§ 25 GrStG) und verschickt den Grundsteuerbescheid. Dieser Betrag landet in deiner Abrechnung.

Fünf Länder rechnen anders

Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell. Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen wenden es mit eigenen Steuermesszahlen an, Thüringen ab 2027. Fünf Länder haben eigene Bewertungsmodelle eingeführt:

Ziel der Reform war nicht, insgesamt mehr Grundsteuer einzunehmen. Das Bundesfinanzministerium betont aber selbst, dass sich die Belastung zwischen den Grundstücken verschiebt: „Einige Eigentümerinnen und Eigentümer müssen also mehr Grundsteuer bezahlen, andere weniger.“ Genau diese Verschiebung siehst du in deiner Abrechnung.

Liegt die Grundsteuer in deiner Abrechnung 2025 deutlich über oder unter dem Vorjahr, hat das meist eine dieser Ursachen. Keine davon ist für sich genommen ein Fehler:

• Neue Bemessungsgrundlage

  Statt der jahrzehntealten Einheitswerte zählen jetzt aktuelle Daten wie Bodenrichtwert, Fläche, Lage oder Baujahr, je nach Landesmodell und Messzahl. Häuser, die bisher sehr niedrig bewertet waren, zahlen oft mehr, andere weniger.

• Neuer Hebesatz

  Viele Gemeinden haben ihren Hebesatz für 2025 neu festgelegt, oft deutlich anders als vorher. Ein Vergleich mit dem alten Hebesatz sagt wenig, weil sich auch der Messbetrag geändert hat, auf den er angewendet wird.

• Zahlungen aus anderen Jahren

  Rechnet dein Vermieter nach dem Abflussprinzip ab, also nach dem, was er im Jahr tatsächlich bezahlt hat, können auch Nachzahlungen oder Erstattungen für frühere Jahre in der Position stecken. Das ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07), sollte aber erkennbar sein.

Steigt die Grundsteuer dauerhaft, kann dein Vermieter nach der Abrechnung die monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Umgekehrt kannst auch du eine Senkung verlangen, wenn die Kosten gesunken sind. Wie du eine Steigerung über alle Positionen hinweg einordnest, zeigt unser Ratgeber Nebenkosten plötzlich viel höher.

Die neue Grundsteuer gilt erstmals für das Kalenderjahr 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG). Rechnet dein Vermieter nach Kalenderjahr ab, muss die Abrechnung für 2025 spätestens am 31. Dezember 2026 bei dir sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Zwei Punkte sind in diesem ersten Jahr besonders wichtig:

• Abrechnungszeitraum über den Jahreswechsel

  Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG) und zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1 GrStG). Läuft deine Abrechnung zum Beispiel vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025, gehört nur die Hälfte zur neuen Steuer, die andere Hälfte zur alten. Steht dort der volle neue Jahresbetrag, frag nach der Berechnung.

• Auffällig niedrige Grundsteuer

  Kam der neue Bescheid spät und rechnet der Vermieter nach dem Abflussprinzip ab, fehlen womöglich noch Raten. Dann kann eine Nachforderung folgen (siehe nächster Abschnitt). Frag, ob der endgültige Bescheid für 2025 schon vorliegt.

Steigt die Grundsteuer immer? Nein. Die Reform sollte das Aufkommen insgesamt nicht erhöhen, viele Gemeinden haben ihre Hebesätze deshalb neu festgelegt. Für das einzelne Haus kann es trotzdem in beide Richtungen gehen. Auch bei unseren Prüfungen sehen wir 2025 häufig eine niedrigere Grundsteuer als im Vorjahr, in einzelnen Fällen aber auch einen kräftigen Anstieg. Die Richtung hängt vom einzelnen Haus ab, von Bodenwert, Fläche, Baujahr und dem Hebesatz deiner Gemeinde.

Gerade nach der Reform kommen Grundsteuerbescheide nicht immer pünktlich. Gemeinden dürfen ihren Hebesatz bis zum 30. Juni mit Wirkung vom Jahresbeginn beschließen, danach nur, wenn er nicht steigt (§ 25 Abs. 3 GrStG). In Rostock und Göttingen etwa wurde der Hebesatz für 2026 rückwirkend zum 1. Januar festgelegt. Bescheide ändern sich außerdem, wenn ein Eigentümer erfolgreich Einspruch einlegt oder das Finanzamt einen Wert korrigiert.

Grundsätzlich muss dein Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein rückwirkend erlassener oder erhöhter Grundsteuerbescheid ist genau so ein Fall: Der Vermieter darf die Grundsteuer dann auch nach Ablauf der Frist nachfordern.

Bekommst du eine Grundsteuer-Nachforderung für ein bereits abgerechnetes Jahr, frag nach dem Datum des Bescheids. Sinkt die Grundsteuer nachträglich, frag umgekehrt, ob die Erstattung an dich weitergegeben wird. Mehr zu den Fristen steht im Artikel Fristen der Nebenkostenabrechnung.

Maßgeblich ist, was dein Mietvertrag vorsieht. Ist dort nichts geregelt, wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Weil die Grundsteuer nicht vom Verbrauch abhängt, ist ein Verbrauchsschlüssel hier kein Thema. Vier Konstellationen solltest du kennen:

• Mehrfamilienhaus

  Der Gesamtbetrag aus dem Bescheid wird nach Fläche auf alle Wohnungen verteilt. Prüfe deine Wohnfläche und die Gesamtfläche des Hauses: Ein Fehler dort wirkt auf jede Position, die nach Fläche verteilt wird.

• Vermietete Eigentumswohnung

  Die Gemeinde setzt die Grundsteuer meist für jede Eigentumswohnung einzeln fest. Diesen Betrag darf der Vermieter direkt weitergeben, ein Verteilerschlüssel ist dann nicht nötig (BGH, Urteil vom 17.04.2013, VIII ZR 252/12).

• Haus mit Gewerbe

  Nach einem Urteil des BGH muss der Vermieter bei der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für Läden oder Büros machen (Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Das Gericht hat das aber mit dem alten Einheitswertverfahren begründet. Ob das für die neue Grundsteuer genauso gilt, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt.

• Leerstand

  Den Anteil leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter selbst. Er darf die Grundsteuer nicht nur auf die bewohnten Wohnungen verteilen.

Mehr zu Schlüsseln und typischen Fehlern: Falscher Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.

Was ist üblich? Kosten und Hebesätze

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds zahlten Mieterinnen und Mieter für die Grundsteuer im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 0,18 € pro m² und Monat. Für eine Wohnung mit 70 m² sind das rund 12,60 € im Monat oder 151,20 € im Jahr.

Hebesätze der Grundsteuer B in 55 Städten

Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, hängt stark vom Hebesatz deiner Gemeinde ab. Die Tabelle zeigt den Hebesatz für die Grundsteuer B in den 55 größten Städten, die wir für unsere Stadtseiten recherchiert haben, mit Quelle. Je nach Stadt ist das der Satz für 2025 oder 2026. Zum Vergleich: Vor der Reform lag der durchschnittliche Hebesatz 2024 bundesweit bei 506 % (Statistisches Bundesamt).

Vergleiche nur innerhalb eines Landes. In den fünf Ländern mit eigenem Modell wird der Hebesatz auf eine ganz anders berechnete Grundlage angewendet. Ein Hebesatz von 160 % in Stuttgart ist deshalb nicht „günstiger“ als 470 % in Berlin. Für dein Haus zählt allein der Betrag im Bescheid.

Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.

Stand unserer Recherche: 2026. Hebesätze können sich jährlich ändern. Ein Klick auf die Stadt führt zu unserer Stadtseite mit weiteren Kennzahlen zu Müll, Wasser und Nebenkosten vor Ort.

Für die Prüfung brauchst du deine Abrechnung, die des Vorjahres, deinen Mietvertrag und den Grundsteuerbescheid. Den Bescheid darfst du einsehen, auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB).

1. 1

   Position finden

   Die Grundsteuer heißt in Abrechnungen oft auch „öffentliche Lasten“ oder „Grundbesitzabgaben“. Notiere die Gesamtkosten des Hauses, den Verteilerschlüssel und deinen Anteil.

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   Mit dem Vorjahr vergleichen

   Für 2025 ist eine Veränderung wegen der Reform normal. Vergleiche den Betrag für das ganze Haus: Ändert sich nur dein Anteil, liegt es an Schlüssel oder Fläche, nicht an der Steuer.

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   Bescheid anfordern

   Bitte um den Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das Abrechnungsjahr und um alle Änderungsbescheide. Bei einer Eigentumswohnung ist das der Bescheid für die einzelne Wohnung.

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   Bescheid abgleichen

   Stimmen Jahr und Grundstück? Entspricht der Betrag den Gesamtkosten in der Abrechnung? Stecken Säumniszuschläge oder Mahngebühren darin? Enthält ein Sammelbescheid Müll oder Abwasser, die zusätzlich als eigene Position auftauchen?

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   Verteilung nachrechnen

   Teile die Gesamtkosten durch die Gesamtfläche und multipliziere mit deiner Fläche. Wurden leerstehende Wohnungen aus der Gesamtfläche herausgenommen, ist dein Anteil zu hoch.

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   Nachforderungen prüfen

   Fordert der Vermieter Grundsteuer für ein abgerechnetes Jahr nach, vergleiche das Datum des Bescheids mit dem der Nachforderung.

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   Fristgerecht Einwände erheben

   Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB), am besten schriftlich.

Fälle aus unserer Praxis

Häufiger als die Steuer selbst ist die Verteilung falsch: Ein Fehler bei der Fläche wirkt auf alle Positionen, die nach Fläche verteilt werden. Im ersten Fall war die Grundsteuer ausdrücklich betroffen.

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