Reinigungskraft mit Eimer bei der Arbeit

Hausmeister bei der Arbeit im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses

Prüfwissen

Kostenart Hauswart · § 2 Nr. 14 BetrKV

Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Was umlagefähig ist

Der Hausmeister ist in vielen Abrechnungen eine der größten Positionen und eine der fehleranfälligsten. Denn er erledigt oft beides: laufende Arbeiten, die du bezahlen musst, und Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, die Sache des Vermieters sind. Hier liest du, wo die Grenze verläuft, wann Kosten doppelt auftauchen und wie du die Position mit Vertrag und Belegen prüfst.

Von Phil & Johann, Gründer von nebify — Nebenkostenabrechnungen, geprüft von Menschen und Software.

Zuletzt aktualisiert am 02.10.2026

Das Wichtigste in Kürze

Hausmeisterkosten sind umlagefähig (§ 2 Nr. 14 BetrKV), aber nur der Anteil für laufende Arbeiten wie Reinigung, Kontrollgänge, Gartenpflege oder Winterdienst.
Reparaturen, Schönheitsreparaturen und Verwaltungsaufgaben muss der Vermieter herausrechnen. Ein bloß pauschaler Abzug reicht nicht, wenn du ihn bestreitest.
Was der Hausmeister selbst erledigt, darf nicht noch einmal als Hausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst in der Abrechnung stehen.
Im Schnitt lagen die Hauswartkosten 2024 laut Deutschem Mieterbund bei 0,21 bis 0,37 € pro m² und Monat, je nachdem, ob Reinigung und Garten separat abgerechnet wurden.
Prüfen kannst du die Position mit Hausmeistervertrag, Leistungsverzeichnis und Stundennachweis. Die darfst du nach § 556 Abs. 4 BGB einsehen.

Inhalt

1. Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
2. Was zu den Hausmeisterkosten gehört
3. Was nicht dazugehört: die typischen Fehler
4. Doppelt abgerechnet: Hausmeister plus Reinigung und Garten
5. Pauschalverträge und pauschale Abzüge
6. Wie die Hausmeisterkosten verteilt werden
7. Was ist üblich? Kosten pro Quadratmeter
8. So prüfst du die Position
9. Fälle aus unserer Praxis
10. Häufige Fragen

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

Ja, aber nicht vollständig. Die Kosten für den Hauswart sind nach § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Verordnung schränkt das aber gleich doppelt ein: Umlagefähig ist nur, was nicht „die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“. Und was der Hausmeister selbst erledigt, darf nicht zusätzlich unter einer anderen Kostenart abgerechnet werden.

Für dich heißt das: Die Position ist an sich in Ordnung, ihr Inhalt aber nicht automatisch. Ob Reparatur- oder Verwaltungsanteile darin stecken, siehst du fast nie in der Abrechnung selbst, sondern erst in Vertrag, Rechnungen und Stundennachweisen.

Was zu den Hausmeisterkosten gehört

Zu den Kosten für den Hauswart zählen nach § 2 Nr. 14 BetrKV „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen“, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Umlagefähig ist also nicht nur der Lohn oder die Rechnung eines Hausmeisterdienstes, sondern zum Beispiel auch eine vergünstigte Dienstwohnung, soweit sie Teil der Vergütung ist.

Typische Hausmeisteraufgaben sind laut Deutschem Mieterbund körperliche Arbeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung von Heizung, Warmwasser und Aufzug. Dazu kommen Kontrollgänge durch Haus und Außenanlagen und der Winterdienst.

Erledigt der Vermieter die Arbeiten selbst, darf er sie mit dem Betrag ansetzen, den ein vergleichbarer Dienstleister verlangen würde, allerdings ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Auch dann gilt: nur laufende Arbeiten, keine Reparaturen und keine Verwaltung.

Was nicht dazugehört: die typischen Fehler

Die Grenze verläuft nicht zwischen Personen, sondern zwischen Tätigkeiten. Derselbe Hausmeister kann am Vormittag das Treppenhaus reinigen (umlagefähig) und am Nachmittag eine Kellertür reparieren (nicht umlagefähig). Die folgende Übersicht zeigt, wie typische Tätigkeiten einzuordnen sind:

Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen reinigen
Laufende Arbeit. Dann aber nicht zusätzlich als Hausreinigung abrechnen.
Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub entfernen
Laufende Gartenpflege. Keine zweite Rechnung unter Gartenpflege.
Winterdienst auf Wegen und Zugängen
Laufende Arbeit, solange sie nicht noch einmal separat auftaucht.
Kontrollgänge, Überwachung von Heizung und Aufzug
Typische Hauswartaufgabe: nachsehen, ob alles funktioniert.
Mülltonnen bereitstellen
Laufende Arbeit rund um die Müllbeseitigung.
Türschließer tauschen, Fenster abdichten, Schloss reparieren
Instandsetzung. Trägt der Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Treppenhaus streichen
Schönheitsreparatur. In § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich ausgenommen.
Wohnungsübergaben, Besichtigungen, Handwerker beauftragen
Hausverwaltung. Auch die ist beim Hauswart ausdrücklich ausgenommen.
Notdienstpauschale für Erreichbarkeit außerhalb der Arbeitszeit
Laut BGH Verwaltungskosten (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19).

Reparaturen und Verwaltung sind schon nach der allgemeinen Regel keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Beim Hauswart nennt die Verordnung sie trotzdem noch einmal ausdrücklich, weil sie hier so häufig vermischt werden. Ob deine Abrechnung betroffen ist, kannst du für einzelne Bezeichnungen auch mit dem Umlage-Checker prüfen.

Doppelt abgerechnet: Hausmeister plus Reinigung und Garten

Der zweite häufige Fehler ist die Doppelabrechnung. § 2 Nr. 14 BetrKV ist hier eindeutig: „Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.“ Gemeint sind unter anderem Hausreinigung, Gartenpflege, Straßenreinigung samt Winterdienst und die Pflege von Heizung und Aufzug.

Steht in deiner Abrechnung also neben dem Hausmeister auch eine Position „Treppenhausreinigung“ oder „Gartenpflege“, ist das nicht automatisch falsch. Es kommt darauf an, wer die Arbeit macht. Wird das Treppenhaus von einer Reinigungsfirma geputzt und der Hausmeister kümmert sich um Kontrollgänge und Technik, sind zwei Positionen korrekt. Steht die Treppenhausreinigung dagegen auch im Leistungsverzeichnis des Hausmeisters, zahlst du sie doppelt.

Ein guter Hinweis auf eine Doppelung: Die Hausmeisterkosten sind hoch, obwohl Reinigung, Garten und Winterdienst zusätzlich als eigene Positionen auftauchen. Dann lohnt der Blick in das Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrags.

Pauschalverträge und pauschale Abzüge

Viele Vermieter beauftragen einen Hausmeisterservice zu einem festen Monatspreis. Im Vertrag sind dann oft neben Reinigung und Kontrollgängen auch „Kleinreparaturen“, die „Koordination von Handwerkern“ oder die „Begleitung von Wohnungsübergaben“ enthalten. Die Pauschale deckt dann umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen zugleich ab. Der Vermieter darf sie nicht einfach vollständig umlegen, nur weil alles über eine Rechnung läuft.

Manche Vermieter ziehen deshalb einen pauschalen Anteil ab, etwa einen festen Prozentsatz für Reparaturen und Verwaltung. Das kann im Ergebnis passen, muss es aber nicht. Der Bundesgerichtshof hat dazu eine für Mieter wichtige Regel aufgestellt:

BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07: Nimmt der Vermieter bei den Hauswartkosten nur einen pauschalen Abzug für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung vor, genügt es, dass du den Ansatz bestreitest. Der Vermieter muss die Kosten dann nachvollziehbar so aufschlüsseln, dass sich die nicht umlagefähigen Kosten herausrechnen lassen.

Du musst also nicht selbst beweisen, wie viele Stunden auf Reparaturen entfielen. Es reicht, den pauschalen Abzug zu beanstanden. Dann ist der Vermieter am Zug. Grundlage dafür sind Vertrag, Leistungsverzeichnis und Tätigkeitsnachweise.

Wie die Hausmeisterkosten verteilt werden

Maßgeblich ist der Schlüssel aus deinem Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, werden die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne Vereinbarung grundsätzlich der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, solange er nicht unbillig ist (§ 556a Abs. 3 BGB).

Betreut ein Hausmeisterdienst mehrere Häuser, darf in deiner Abrechnung nur der Anteil deines Hauses bzw. deiner Abrechnungseinheit stehen. Und auch hier gilt: Leerstehende Wohnungen bleiben in der Gesamtfläche, ihren Anteil trägt der Vermieter. Mehr dazu unter falscher Verteilerschlüssel.

Was ist üblich? Kosten pro Quadratmeter

Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds weist für das Abrechnungsjahr 2024 zwei Durchschnittswerte für den Hauswart aus, je nachdem, ob Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst getrennt abgerechnet werden:

Konstellation	€/m² im Monat	70 m² im Jahr
Reinigung, Garten, Winterdienst separat abgerechnet	0,21 €	176,40 €
Reinigung, Garten, Winterdienst im Hausmeister enthalten	0,37 €	310,80 €

Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht am 18.12.2025). Jahreswerte für 70 m² von uns berechnet.

Der Vergleich ist nur sinnvoll, wenn du die richtige Zeile nimmst. Zahlst du neben dem Hausmeister auch Hausreinigung und Gartenpflege, vergleiche mit dem niedrigeren Wert. Liegst du dann deutlich darüber, kann das ein Hinweis auf eine Doppelung oder auf Reparaturanteile sein.

Ein Durchschnitt ist kein Grenzwert. Der Vermieter muss zwar wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), der Bundesgerichtshof lässt den bloßen Hinweis auf einen überregionalen Durchschnittswert aber nicht genügen, um eine überhöhte Position zu belegen (Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10). Aussagekräftiger ist oft der Vergleich mit deinem Vorjahr: Ein Sprung um ein Vielfaches lässt sich mit Preissteigerungen kaum erklären.

So prüfst du die Position

Du brauchst deine Abrechnung, die des Vorjahres und deinen Mietvertrag. Den Rest bekommst du über die Belegeinsicht: Der Vermieter muss dir auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

1
Vorjahr vergleichen
Notiere die Gesamtkosten des Hausmeisters für das Haus und deinen Anteil, für beide Jahre. Ist die Position stark gestiegen, ist das dein erster Ansatzpunkt.
2
Auf Doppelungen achten
Stehen Hausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst zusätzlich in der Abrechnung? Dann musst du wissen, wer diese Arbeiten tatsächlich erledigt.
3
Vertrag und Leistungsverzeichnis anfordern
Der Hausmeistervertrag zeigt, welche Aufgaben vereinbart sind. Stehen dort Reparaturen, Handwerkerkoordination oder Wohnungsübergaben, ist die Vergütung nicht voll umlagefähig.
4
Rechnungen und Stundennachweise anfordern
Sie zeigen, was tatsächlich gemacht wurde. Bei einem angestellten Hausmeister können das Lohnunterlagen und Tätigkeitsaufstellungen sein.
5
Tätigkeiten sortieren und Abzug prüfen
Markiere alles, was Reparatur, Schönheitsreparatur oder Verwaltung ist. Hat der Vermieter diesen Anteil herausgerechnet, und wie? Bei einem pauschalen Abzug kannst du eine Aufschlüsselung verlangen.
6
Fristgerecht Einwände erheben
Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Gekürzt wird nur der nicht umlagefähige Anteil, nicht die ganze Position.

→ Belegeinsicht: diese Unterlagen solltest du anfordern → Nicht umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung → So legst du Widerspruch gegen die Abrechnung ein

Fälle aus unserer Praxis

Zwei Abrechnungen aus unseren Prüfungen zeigen, wie unterschiedlich das Problem auffallen kann: einmal am Kostensprung zum Vorjahr, einmal erst im Stundennachweis.

Im ersten Fall waren die Hausmeisterkosten innerhalb eines Jahres von 57,09 € auf 191,94 € gestiegen. Nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten blieb genau der Vorjahreswert übrig. Im zweiten Fall standen im Stundennachweis neben Reinigung und Kontrollgängen der Austausch eines Türschließers, die Reparatur einer Kellertür und das Abdichten eines Fensters. Gekürzt wurde jeweils nur dieser Anteil, nicht die ganze Position.

Häufige Fragen zu Hausmeisterkosten

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

Ja, nach § 2 Nr. 14 BetrKV, wenn dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hausmeister, aber nur, soweit er laufende Arbeiten erledigt. Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung muss der Vermieter herausrechnen.

Welche Hausmeistertätigkeiten sind nicht umlagefähig?

Reparaturen wie der Austausch eines Türschließers, Schönheitsreparaturen wie das Streichen des Treppenhauses und Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsübergaben, Besichtigungen oder das Beauftragen von Handwerkern. Auch eine Notdienstpauschale für die Erreichbarkeit des Hausmeisters außerhalb der Arbeitszeit ist laut Bundesgerichtshof Verwaltungskosten und nicht umlagefähig (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19).

Darf der Vermieter Hausmeister und Treppenhausreinigung getrennt abrechnen?

Nur, wenn es wirklich verschiedene Leistungen sind. Reinigt der Hausmeister selbst das Treppenhaus, mäht den Rasen oder räumt Schnee, dürfen diese Arbeitsleistungen nicht zusätzlich unter Hausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Getrennte Positionen sind in Ordnung, wenn dafür eine andere Firma oder zusätzliche Kräfte tätig sind.

Wie hoch dürfen Hausmeisterkosten sein?

Eine feste Obergrenze gibt es nicht, der Vermieter muss aber wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 BGB). Zur Orientierung: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen die Hauswartkosten im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt bei 0,21 € pro m² und Monat, wenn Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst separat abgerechnet wurden, sonst bei 0,37 €. Ein höherer Wert allein beweist aber keinen Fehler.

Darf der Vermieter pauschal einen Prozentsatz für Reparaturen abziehen?

Er darf, aber du musst das nicht einfach hinnehmen. Zieht der Vermieter nicht umlagefähige Anteile nur pauschal ab, genügt es laut Bundesgerichtshof, dass du den Ansatz bestreitest. Dann muss er die Kosten so aufschlüsseln, dass sich die nicht umlagefähigen Anteile nachvollziehbar herausrechnen lassen (Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

Was kann ich tun, wenn die Hausmeisterkosten stark gestiegen sind?

Fordere die Belege an: den Hausmeistervertrag mit Leistungsverzeichnis, die Rechnungen und, wenn vorhanden, Stunden- oder Tätigkeitsnachweise (§ 556 Abs. 4 BGB). Ein Sprung um ein Vielfaches lässt sich selten mit Preissteigerungen erklären. Oft stecken zusätzliche Leistungen wie Reparaturen in der Position. Einwände musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Ist der Hausmeister deine größte Position?

Im kostenlosen Vorab-Check siehst du in wenigen Minuten, ob deine Abrechnung Auffälligkeiten enthält – ohne Zahlungsdaten. Die vollständige Prüfung mit Begründung zu jeder Position buchst du nur, wenn du sie willst.

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Für die vollständige Prüfung gilt unsere Geld-zurück-Garantie.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine Position in deiner Abrechnung tatsächlich unzulässig ist, hängt von Mietvertrag und Einzelfall ab. Bei rechtlichen Fragen hilft dir ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.