Mieterstrom in der Nebenkostenabrechnung? Was Solarstrom vom Dach für Mieter bedeutet

Kurz beantwortet

Mieterstrom gehört nicht in die Nebenkosten, sondern in einen eigenen Stromliefervertrag, den du freiwillig abschließt. Das Energiewirtschaftsgesetz verbietet, ihn zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen. Der Preis ist für Wohnungsmieter auf 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs begrenzt. Bei den neueren Modellen, der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung und dem Energy Sharing, gilt ebenfalls: Das ist ein Stromvertrag, keine Betriebskostenposition. In deiner Nebenkostenabrechnung darf die Solaranlage höchstens beim Allgemeinstrom auftauchen und, wenn eine Wärmepumpe heizt, beim Heizstrom in den Heizkosten.

Mieterstrom ist Strom aus einer Solaranlage, die am oder auf dem Haus sitzt und direkt an die Bewohner geliefert wird. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz beschreibt ihn über den Mieterstromzuschlag, eine Förderung für den Betreiber:

Der Betreiber kann der Vermieter sein oder ein Dritter, etwa ein Stadtwerk oder ein Energiedienstleister. Scheint die Sonne nicht genug, kommt der Rest aus dem Netz. Auch diesen Reststrom muss der Mieterstromvertrag abdecken: Er muss die umfassende Versorgung auch für die Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann (§ 42a Abs. 2 S. 6 EnWG).

Abgerechnet wird Mieterstrom wie jeder andere Haushaltsstrom: mit einer eigenen Stromrechnung, nach deinem Zählerstand. Mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung deines Vermieters hat er nichts zu tun. Steht dein Haushaltsstrom dort als Position, ist das ein deutliches Warnzeichen.

Der wichtigste Schutz für Mieter steht in § 42a EnWG. Der Vermieter darf dich nicht über den Mietvertrag an seinen Strom binden:

Steht die Strombelieferung also als Klausel im Mietvertrag, ist der Mieterstromvertrag unwirksam. Hast du trotzdem Strom bezogen, musst du dafür höchstens Wertersatz leisten. Den begrenzt das Gesetz auf 75 % des Grundversorgungstarifs im Netzgebiet und auf den vereinbarten Preis, je nachdem, was niedriger ist (§ 42a Abs. 2 S. 4 EnWG).

Das Verbot gilt nicht ausnahmslos. Ausgenommen sind Mietverhältnisse nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB in der Fassung vom 1. Juni 2015, also Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch und möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Ausgenommen sind auch Heime nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV, etwa Alters-, Pflege- und Studentenwohnheime.

Für Verbraucher gelten beim Mieterstrom strenge Regeln zur Vertragsdauer. Sie sollen verhindern, dass du über Jahre an einen teuren Tarif gebunden bist:

• Die erste Laufzeit darf dich höchstens zwei Jahre binden.
• Eine stillschweigende Verlängerung um einen festen Zeitraum ist unwirksam.
• Eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat vor Ablauf der Laufzeit oder nach einer Verlängerung ist unwirksam.
• Eine Klausel, die dein Kündigungsrecht während des Mietverhältnisses ausschließt oder beschränkt, ist unwirksam.
• Ziehst du aus, endet der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Wohnung, ohne dass du kündigen musst.

Alle diese Punkte stehen in § 42a Abs. 3 EnWG. Lies deinen Vertrag mit dieser Liste daneben. Findest du eine längere Bindung oder eine lange Kündigungsfrist, gilt die Klausel nicht, und du kannst dich auf die gesetzlichen Grenzen berufen.

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist eine einfachere Variante. Der Betreiber der Solaranlage schließt mit jedem teilnehmenden Bewohner einen Gebäudestromnutzungsvertrag. Darin steht, welchen Anteil am Solarstrom du nutzen darfst, ob und welches Entgelt du in Cent pro Kilowattstunde zahlst und wer die Anlage betreibt und wartet (§ 42b Abs. 2 EnWG).

Der Solarstrom wird rechnerisch je Viertelstunde auf die Teilnehmer aufgeteilt. Dafür muss dein Verbrauch viertelstündlich gemessen werden (§ 42b Abs. 1 Nr. 3 EnWG). Fehlt eine Vereinbarung über den Schlüssel, wird im Zweifel zu gleichen Teilen verteilt (§ 42b Abs. 5 S. 3 EnWG). Anders als beim Mieterstrom muss der Betreiber dich nicht voll versorgen. Für den Reststrom brauchst du einen eigenen Liefervertrag:

Auf den Gebäudestromnutzungsvertrag sind § 42a Abs. 2 und 3 EnWG entsprechend anzuwenden, ausgenommen Abs. 2 S. 4 und 6 (§ 42b Abs. 4 Nr. 3 EnWG). Das Kopplungsverbot und die Regeln zu Laufzeit und Kündigung gelten also auch hier. Die 90-%-Preisgrenze aus § 42a Abs. 4 wird dagegen nicht in Bezug genommen. In Häusern mit Eigentumswohnungen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Vertragsschluss durch einen Beschluss ersetzen (§ 42b Abs. 6 EnWG). Für dich als Mieter ändert das nichts daran, dass es ein Stromvertrag bleibt und kein Posten der Nebenkosten.

Energy Sharing geht einen Schritt weiter. Strom aus einer Ökostromanlage darf über das öffentliche Netz mit anderen Verbrauchern in der Nähe geteilt werden. Die Netzbetreiber müssen das in zwei Stufen möglich machen:

Betreiben darf so eine Anlage eine natürliche Person oder eine Gesellschaft, deren Mitglieder alle Letztverbraucher oder juristische Personen des öffentlichen Rechts sind, etwa eine Energiegenossenschaft. Der Betrieb darf nicht überwiegend gewerblichen Zwecken dienen (§ 42c Abs. 1 EnWG). Als Abnehmer schließt du einen Liefervertrag und zusätzlich einen Vertrag zur gemeinsamen Nutzung mit Aufteilungsschlüssel und Preis. An deiner Verbrauchsstelle muss viertelstündlich gemessen werden, in der Praxis also mit einem intelligenten Messsystem.

Auch beim Energy Sharing musst du den Reststrom selbst beziehen. Der Betreiber muss dich vorher in Textform darüber informieren, dass die Anlage deinen Bedarf nicht vollständig decken kann und der ergänzende Strom teurer sein kann als ein Vollversorgungsvertrag (§ 42c Abs. 6 EnWG). Über die Nebenkostenabrechnung läuft auch das nicht.

Alle drei Modelle haben eines gemeinsam: Du zahlst den Strom über einen eigenen Vertrag, nicht über die Miete und nicht über die Betriebskosten. Welches Modell in deinem Haus läuft, steht im Angebot oder Vertrag, den du bekommen hast.

Die Betriebskostenverordnung kennt keine Solaranlage zur Stromerzeugung. Umlagefähig sind nur laufende Kosten (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Die Anschaffung ist das nicht, Reparaturen sind Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Bleibt der Strom, den das Haus für Gemeinschaftsflächen braucht:

Versorgt die Solaranlage das Treppenhaus mit, stellt sich die Frage nach dem Preis. Für Leistungen, die der Eigentümer selbst erbringt, setzt die Verordnung eine Obergrenze:

Ob diese Regel auf selbst erzeugten Solarstrom passt, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Für dich heißt das: Der Preis für den Allgemeinstrom muss nachvollziehbar sein. Lass dir zeigen, welche Menge zu welchem Preis angesetzt wurde. Heizt eine Wärmepumpe das Haus, gehört ihr Strom in die Heizkosten: § 7 Abs. 2 HeizkostenV nennt ausdrücklich die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms.

Tauchen Wartung, Reinigung oder Messkosten der Solaranlage als sonstige Betriebskosten auf, gilt die strenge Regel des BGH: Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten vereinbart ist (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Ein allgemeiner Satz wie „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag reicht dafür nicht.

• Strom im Mietvertrag gekoppelt

  Der Mietvertrag verpflichtet dich, den Strom vom Vermieter zu beziehen. Ein solcher Mieterstromvertrag ist nichtig (§ 42a Abs. 2 EnWG).

• Haushaltsstrom in den Betriebskosten

  Solarstrom für deine Wohnung wird als Position in der Nebenkostenabrechnung verteilt, statt über einen eigenen Stromvertrag nach Zähler abgerechnet.

• Preis über 90 % der Grundversorgung

  Der Mieterstromtarif liegt über der gesetzlichen Höchstgrenze. Der Preis ist dann herabzusetzen (§ 42a Abs. 4 S. 2 EnWG).

• Lange Bindung oder Kündigungsfrist

  Der Vertrag bindet länger als zwei Jahre, verlängert sich stillschweigend oder verlangt mehr als einen Monat Kündigungsfrist. Diese Klauseln sind unwirksam.

• Solaranlage als sonstige Betriebskosten

  Wartung, Reinigung oder Messkosten der Anlage werden umgelegt, obwohl der Mietvertrag sie nicht einzeln nennt (BGH, VIII ZR 167/03).

• Allgemeinstrom ohne nachvollziehbaren Preis

  Der Allgemeinstrom kommt vom Dach, aber die Abrechnung zeigt weder Menge noch Preis. Ohne Beleg lässt sich nicht prüfen, ob der Betrag stimmt.

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   Mietvertrag lesen

   Steht dort eine Pflicht, Strom vom Vermieter oder einem bestimmten Anbieter zu beziehen? Dann ist der Mieterstromvertrag nach § 42a Abs. 2 EnWG nichtig.

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   Stromvertrag einordnen

   Ist es Mieterstrom mit Vollversorgung, ein Gebäudestromnutzungsvertrag mit Aufteilungsschlüssel oder Energy Sharing? Davon hängen Preisgrenze und Reststrom ab.

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   Laufzeit und Kündigung prüfen

   Höchstens zwei Jahre Bindung, keine stillschweigende Verlängerung um feste Zeiträume, höchstens ein Monat Kündigungsfrist, Ende mit dem Auszug.

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   Preis vergleichen

   Bei Mieterstrom: Grund- und Arbeitspreis mit 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs vergleichen. Bei den anderen Modellen: mit deinem bisherigen Tarif.

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   Nebenkostenabrechnung durchgehen

   Allgemeinstrom, sonstige Betriebskosten und Heizkosten: Taucht die Solaranlage auf, frag nach Menge, Preis und Vereinbarung.

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   Belege anfordern

   Verlange Einsicht in die Rechnungen und Verträge zur Abrechnung (§ 556 Abs. 4 BGB), auch zur Zuordnung des Solarstroms.

Gegen die Nebenkostenabrechnung widersprechen. Stehen Kosten der Solaranlage ohne Grundlage in der Abrechnung, teilst du das dem Vermieter mit. Einwendungen musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Nenne die Position und den Grund.

Beim Mieterstrom den Preis herabsetzen lassen. Liegt der Tarif über 90 % der Grundversorgung, ist er auf den Höchstpreis herabzusetzen. Schreib dem Anbieter mit deiner Berechnung und verlange eine korrigierte Rechnung.

Vertrag beenden. Ist die Laufzeit um, kannst du mit höchstens einem Monat Frist wechseln. Beim Auszug endet der Mieterstromvertrag von selbst.

Prüfen lassen. Wo Stromvertrag und Nebenkostenabrechnung sich überschneiden, entstehen leicht Doppelzahlungen. Eine Prüfung mit allen Unterlagen zeigt, welche Beträge du zurückfordern kannst.