Nebenkosten in der möblierten Wohnung: Pauschale, Inklusivmiete oder Abrechnung?

Kurz beantwortet

Für die Nebenkosten einer möblierten Wohnung gelten dieselben Regeln wie bei jeder anderen Mietwohnung. Die Möbel ändern daran nichts. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Hast du Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter jährlich abrechnen. Bei einer Pauschale oder einer Inklusivmiete gibt es keine Abrechnung und keine Nachzahlung. Für Heizung und Warmwasser gilt in den meisten Mehrfamilienhäusern trotzdem: Sie müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, auch wenn eine Warmmiete vereinbart ist.

Das Gesetz lässt Vermietern und Mietern die Wahl, wie die Betriebskosten bezahlt werden. Die Grundlage steht in § 556 BGB:

Neben Pauschale und Vorauszahlung gibt es die Inklusivmiete. Dabei sind die Nebenkosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten, ohne eigene Position. Bei möblierten Wohnungen kommt dieses Modell häufig vor, oft zusammen mit Strom und Internet. Die drei Modelle unterscheiden sich vor allem darin, ob abgerechnet wird und wie sich der Betrag ändern kann:

Welches Modell gilt, steht im Mietvertrag. Achte auf die Wörter: „Vorauszahlung“ oder „Abschlag“ heißt Abrechnung, „Pauschale“ heißt keine Abrechnung. Steht nur „Miete inklusive Nebenkosten“ da, ist es eine Inklusivmiete. Sind die Begriffe unklar, frag nach, bevor du unterschreibst.

Zahlst du monatlich einen Abschlag auf die Nebenkosten, muss der Vermieter einmal im Jahr abrechnen. Das gilt für möblierte Wohnungen genauso wie für unmöblierte:

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein. Kommt sie später, ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen. Du hast dann zwölf Monate ab Zugang Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB), und kannst die Belege einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB).

In die Abrechnung dürfen nur Betriebskosten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung, die im Mietvertrag vereinbart sind. Die Höhe der Vorauszahlungen muss angemessen sein (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB). Bei möblierten Wohnungen mit kurzer Mietdauer kommt es vor, dass der Vermieter Vorauszahlungen kassiert, aber nie abrechnet. Dann kannst du die Abrechnung verlangen.

Eine Pauschale ist ein fester Betrag. Der Vermieter rechnet nicht ab, du zahlst nicht nach und bekommst nichts zurück. Damit trägt er das Risiko steigender Kosten, solange der Vertrag nichts anderes sagt. Erhöhen darf er die Pauschale nur unter engen Voraussetzungen:

Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag bleibt es beim vereinbarten Betrag. Mit Klausel braucht der Vermieter eine Erklärung in Textform, die den Grund nennt und erläutert, zum Beispiel eine gestiegene Grundsteuer. Den höheren Betrag schuldest du ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung (§ 560 Abs. 2 BGB). Auch bei Erhöhungen muss er wirtschaftlich handeln (§ 560 Abs. 5 BGB).

Umgekehrt gilt eine Pflicht, die viele nicht kennen:

Wird etwa ein Dienstleistungsvertrag für das Haus günstiger, muss die Pauschale ab diesem Zeitpunkt sinken. Diese Pflicht hängt nicht von einer Klausel im Mietvertrag ab. Da du keine Abrechnung bekommst, erfährst du davon allerdings nur, wenn der Vermieter es mitteilt oder du nachfragst.

Bei Heizung und Warmwasser endet die Vertragsfreiheit. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass diese Kosten nach Verbrauch verteilt werden. Und sie hat Vorrang vor dem Mietvertrag:

Der Bundesgerichtshof hat daraus abgeleitet: Eine Bruttowarmmiete, bei der Heizung und Warmwasser pauschal in der Miete stecken, ist nicht anzuwenden (Urteil vom 19.07.2006, VIII ZR 212/05). Das gilt auch dann, wenn keine Seite eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt hat. Für ein möbliertes Apartment in einem Mehrfamilienhaus heißt das: Auch wenn „warm“ im Vertrag steht, müssen Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden.

Ausnahmen gibt es zwei Arten. Erstens das Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, etwa die Einliegerwohnung im Einfamilienhaus. Zweitens die Fälle des § 11 HeizkostenV. Dazu gehören unter anderem Alters- und Pflegeheime sowie Studenten- und Lehrlingsheime (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 a HeizkostenV) und Räume, in denen eine Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Was das für die Höhe deiner Miete bedeutet, hängt vom Einzelfall ab. Rechnet der Vermieter die Heizkosten zwar ab, aber nicht nach Verbrauch, obwohl er müsste, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Für zwei Gruppen möblierter Mietverhältnisse macht das Gesetz Ausnahmen vom Mieterschutz. Sie betreffen auch die Nebenkosten:

Zu den ausgeschlossenen Vorschriften gehört § 560 BGB. Wohnst du in einem möblierten Zimmer in der Wohnung des Vermieters oder nur vorübergehend, etwa für ein paar Wochen, kann er eine Pauschale nicht nach § 560 erhöhen. Umgekehrt greift auch die gesetzliche Pflicht zur Senkung nach § 560 Abs. 3 nicht. Es gilt dann, was ihr vereinbart habt.

§ 556 BGB bleibt dagegen anwendbar. Habt ihr Vorauszahlungen vereinbart, muss auch hier jährlich abgerechnet werden. Für Studenten- und Jugendwohnheime gelten §§ 556d bis 561 ebenfalls nicht (§ 549 Abs. 3 BGB).

Was Betriebskosten sind, legt nicht der Vermieter fest, sondern die Betriebskostenverordnung. Das Gesetz verweist ausdrücklich darauf: „Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung […] fort“ (§ 556 Abs. 1 S. 3 BGB). Eine Vereinbarung, die davon zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Haushaltsstrom und Internet dürfen trotzdem in einer Inklusivmiete oder einer Pauschale stecken, wenn das vereinbart ist. In eine Betriebskostenabrechnung gehören sie nicht. Für Glasfaser gibt es nur eine eng begrenzte Sonderregel: Umlegbar sind dort der Betriebsstrom der hausinternen Verteilanlage und ein Bereitstellungsentgelt, nicht dein Tarif (§ 2 Nr. 15 c BetrKV).

Der Möblierungszuschlag ist Teil der Miete. Wird er als „Nebenkostenpauschale“ ausgewiesen, verschleiert das, was du für die Wohnung und was für die Nebenkosten zahlst. Frag in diesem Fall nach einer Aufteilung.

Grundsätzlich bleibt es bei dem Modell, das im Vertrag steht. Eine einseitige Umstellung erlaubt das Gesetz nur in eine Richtung: hin zu einer Verteilung nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung.

Baut der Vermieter etwa Wasserzähler ein, kann er Wasser künftig nach Verbrauch abrechnen. Er muss das vor Beginn eines Abrechnungszeitraums in Textform erklären. Steckten die Wasserkosten bisher in der Inklusivmiete, muss er die Miete entsprechend senken. Eine Umstellung aller Nebenkosten von Pauschale auf Vorauszahlung geht nur, wenn ihr beide zustimmt.

Auch du kannst nicht einseitig verlangen, dass statt der Pauschale abgerechnet wird. Ein Gespräch lohnt sich trotzdem, wenn die Pauschale deutlich über den tatsächlichen Kosten liegt. Bei Heizung und Warmwasser in Mehrfamilienhäusern brauchst du dagegen keine Zustimmung: Hier geht die Heizkostenverordnung ohnehin vor.

• Pauschale ohne Klausel erhöht

  Der Vermieter verlangt mehr, obwohl der Mietvertrag keine Erhöhung der Pauschale vorsieht. Oder die Erklärung nennt keinen Grund. Beides reicht nach § 560 Abs. 1 BGB nicht.

• Nachzahlung trotz Pauschale

  Am Jahresende kommt eine „Abrechnung“ mit Nachforderung, obwohl eine Pauschale vereinbart ist. Bei einer Pauschale gibt es keine Nachzahlung.

• Vorauszahlung ohne Abrechnung

  Im Vertrag steht Vorauszahlung, abgerechnet wird nie. Dann kannst du die Abrechnung verlangen; zu viel Gezahltes steht dir zu.

• Warmmiete im Mehrfamilienhaus

  Heizung und Warmwasser stecken pauschal in der Miete, obwohl das Haus mehr als zwei Wohnungen hat. Die Heizkostenverordnung geht vor (BGH, VIII ZR 212/05).

• Strom und Internet in der Abrechnung

  Haushaltsstrom, Internet oder Rundfunk tauchen in der Betriebskostenabrechnung auf. Das sind keine Betriebskosten nach § 2 BetrKV.

• Pauschale nicht gesenkt

  Kosten sind gesunken, die Pauschale bleibt gleich. Der Vermieter muss sie ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung herabsetzen (§ 560 Abs. 3 BGB).

1. 1

   Modell im Mietvertrag bestimmen

   Steht dort Vorauszahlung, Pauschale oder eine Inklusivmiete? Gibt es eine Klausel, die eine Erhöhung der Pauschale erlaubt?

2. 2

   Bestandteile auflisten

   Was deckt die Summe ab: nur Betriebskosten oder auch Strom, Internet und Möbel? Lass dir die Aufteilung nennen, wenn sie nicht im Vertrag steht.

3. 3

   Heizung und Warmwasser prüfen

   Wie viele Wohnungen hat das Haus? Wohnt der Vermieter selbst darin? Bei mehr als zwei Wohnungen müssen die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden.

4. 4

   Abrechnung kontrollieren

   Bei Vorauszahlung: Kam die Abrechnung rechtzeitig? Stehen nur Betriebskosten darin? Sind alle Vorauszahlungen angerechnet?

5. 5

   Erhöhungen nachrechnen

   Bei Pauschale: Gibt es eine Klausel, eine Erklärung in Textform und einen erläuterten Grund? Ab wann gilt der neue Betrag?

Bei Vorauszahlung: prüfen und widersprechen. Einwendungen gegen die Abrechnung musst du dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach Zugang mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Verlange Einsicht in die Belege, wenn dir Positionen unklar sind (§ 556 Abs. 4 BGB). Bleibt die Abrechnung ganz aus, fordere sie schriftlich an.

Bei Pauschale: Erhöhung prüfen, Senkung verlangen. Eine Erhöhung ohne Klausel oder ohne Begründung musst du nicht zahlen. Sind Kosten gesunken, kannst du die Herabsetzung verlangen (§ 560 Abs. 3 BGB). Frag schriftlich nach, welche Kosten die Pauschale abdecken soll.

Bei Warmmiete: Abrechnung nach Verbrauch verlangen. Im Mehrfamilienhaus gilt die Heizkostenverordnung, auch wenn eine Warmmiete vereinbart ist. Bitte den Vermieter, Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abzurechnen. Was das für die Höhe der Miete bedeutet, solltest du prüfen lassen.

Prüfen lassen. Möblierte Mietverträge sind oft individuell formuliert. Eine Prüfung mit Vertrag und Abrechnung zeigt dir, welche Beträge du schuldest und welche nicht.