Wärmecontracting und Wärmelieferung: Wann du die Kosten als Mieter tragen musst

Kurz beantwortet

Wärmecontracting-Kosten musst du als Mieter nur zahlen, wenn dein Mietvertrag die Wärmelieferung vorsieht oder dein Vermieter rechtmäßig nach § 556c BGB umgestellt hat. Für eine Umstellung während deiner Mietzeit gelten drei Bedingungen: bessere Effizienz, keine höheren Kosten als bisher und eine Ankündigung drei Monate vorher. Hast du vorher selbst mit Öfen oder Nachtspeichern geheizt, greift § 556c BGB nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2026 nicht. Dann kommt es darauf an, was ihr vereinbart habt. Im entschiedenen Fall sah der BGH in den gezahlten Heizkostenvorauszahlungen eine stillschweigende Einigung, zumindest über die Kosten, die auch bei einer eigenen Zentralheizung entstanden wären.

Beim Wärmecontracting betreibt nicht der Vermieter die Heizung, sondern ein Dienstleister, der Contractor. Er baut oft eine neue Anlage in den Keller oder übernimmt die bestehende, kauft den Brennstoff und verkauft dem Vermieter die fertige Wärme. Fernwärme funktioniert ähnlich, nur kommt die Wärme aus einem Netz. Die Heizkostenverordnung fasst beides als Wärmelieferung zusammen:

Umlagefähig sind dann das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der Hausanlagen, etwa Strom für Pumpen oder die Kosten des Messdienstes (§ 7 Abs. 4 HeizkostenV, § 2 Nr. 4 c BetrKV). Der Preis besteht meist aus einem Grundpreis, einem Arbeitspreis je Kilowattstunde und oft einem Messpreis.

Der entscheidende Unterschied zur eigenen Heizung: Im Wärmepreis stecken nach dem Bundesgerichtshof auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn des Lieferanten (BGH, VIII ZR 47/25). Betreibt der Vermieter selbst eine Heizung, darf er genau diese Kosten nicht umlegen. Reparaturen und die Anschaffung trägt er dann selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Deshalb ist die Frage, ob du Contracting-Kosten zahlen musst, oft eine Frage von mehreren Hundert Euro im Jahr.

• 1. Wärmelieferung schon bei Einzug

  Gab es die Wärmelieferung schon, als du den Mietvertrag unterschrieben hast, und sieht der Vertrag die Umlage der Heizkosten vor, zahlst du sie. Nach dem BGH kann dafür auch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügen. § 556c BGB spielt dann keine Rolle.

• 2. Umstellung von der Zentralheizung des Vermieters

  Du hast bisher Heizkosten als Betriebskosten gezahlt, und der Vermieter stellt seine eigene Heizung auf Contracting oder Fernwärme um. Das ist der Fall des § 556c BGB: Die Kosten der Wärmelieferung trägst du nur, wenn Effizienz, Kostenneutralität und Ankündigung stimmen.

• 3. Umstellung von deinen eigenen Öfen

  Du hast vorher selbst geheizt, etwa mit Nachtspeicheröfen oder anderen Einzelöfen, und keine Heizkosten an den Vermieter gezahlt. Dann gilt § 556c BGB nicht (BGH, 20.05.2026). Es zählt nur, was ihr vereinbart habt, auch stillschweigend. Der BGH begründet das allgemein mit der Selbstversorgung der Mieter; entschieden hat er den Fall elektrischer Einzelöfen.

Seit 2013 regelt das BGB, wann ein Vermieter von der eigenen Heizung auf Wärmelieferung umstellen und die Kosten weiter umlegen darf:

Eine Ausnahme gibt es bei der Effizienz: Hatte die alte Anlage schon einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 %, darf sich der Lieferant darauf beschränken, die Betriebsführung zu verbessern (§ 556c Abs. 1 S. 2 BGB). Eine neue Anlage ist dann nicht nötig. Vereinbarungen, die von all dem zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam (§ 556c Abs. 4 BGB).

Die Ankündigung muss dir spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform zugehen, also etwa als Brief oder E-Mail (§ 556c Abs. 2 BGB, § 11 Abs. 1 WärmeLV). Sie muss Angaben enthalten zur Art der künftigen Wärmelieferung, zur erwarteten Effizienzverbesserung, zum Kostenvergleich samt Annahmen und Berechnungen, zum geplanten Zeitpunkt und zu den Preisen samt Preisänderungsklauseln (§ 11 Abs. 2 WärmeLV).

Das schützt dich, wenn der Vermieter ohne ordentliche Ankündigung umgestellt hat: Deine Frist für Einwendungen gegen die Wärmelieferkosten läuft dann noch nicht. Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, dass diese Regel nur gilt, wenn § 556c BGB überhaupt anwendbar ist (VIII ZR 47/25). Bei einer Umstellung von deinen eigenen Öfen hilft sie dir nicht.

Der Fall. Zwei Mietparteien in einem Berliner Mehrfamilienhaus heizten bis 2015 mit eigenen elektrischen Einzelheizungen und Boilern. Ihre Mietverträge von 1971 und 2010 sahen keine Umlage von Wärmelieferkosten vor. 2015 ließ die Vermieterin von einer Wärmelieferantin eine Anlage im Haus einbauen und im Contracting betreiben. Die Hausverwaltung teilte den Mietern mit, die Heizung stehe nun in den Nebenkostenabrechnungen, und forderte Heizkostenvorauszahlungen. Die Mieter zahlten. Für 2017 bis 2020 verlangte die Vermieterin Nachzahlungen für sämtliche Contracting-Kosten.

Die Entscheidung. Der BGH hob die Urteile des Landgerichts auf, das den Klagen voll stattgegeben hatte (Urteile vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25). § 556c BGB sei weder direkt noch entsprechend anwendbar, weil die Mieter vor der Umstellung keine Heizkosten als Betriebskosten getragen hatten. Eine ergänzende Vertragsauslegung, die der Vermieterin alle Kosten zugesteht, scheide aus.

Aber: Weil die Mieter auf die Mitteilung hin Vorauszahlungen leisteten, hätten sich die Parteien zumindest stillschweigend geeinigt, und zwar mindestens auf den Anteil der Kosten, der auch bei einer eigenen Zentralheizung der Vermieterin nach § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV angefallen wäre. Ob die Mieter auch den vollen Contracting-Preis samt kalkulatorischer Kosten übernehmen wollten, muss das Landgericht nun klären.

• Was das für dich heißt

  Wurde bei dir von eigenen Einzelöfen auf Contracting umgestellt, kann der Vermieter sich nicht auf § 556c BGB stützen. Entscheidend ist, was du vereinbart hast, auch durch Zahlen von Vorauszahlungen.

• Wo die Grenze liegt

  Im entschiedenen Fall sah der BGH jedenfalls die Kosten als vereinbart an, die auch bei einer eigenen Zentralheizung angefallen wären, also etwa Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Messdienst. Ob auch Gewinn, Abschreibung und Kapitalkosten des Lieferanten dazugehören, hängt davon ab, was den Mietern mitgeteilt wurde.

• Frist beachten

  Im Verfahren VIII ZR 47/25 war der Mieter für das Jahr 2017 mit dem Einwand ausgeschlossen, weil er nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang widersprochen hatte. Auch eine fehlende Vereinbarung ist eine Einwendung im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 5 BGB.

Auch bei Wärmelieferung gilt die Heizkostenverordnung. Die Kosten werden wie bei einer eigenen Heizung nach Verbrauch und Fläche verteilt, mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV). Die Pflicht zu 70 % für ältere Häuser mit Öl- oder Gasheizung gilt hier nicht.

• Lieferant rechnet direkt ab

  Rechnet der Lieferant selbst mit den Mietern ab und verteilt dabei den Gesamtverbrauch nach Anteilen, gilt die Heizkostenverordnung ebenfalls. Er hat dann die Pflichten des Vermieters (§ 1 Abs. 3 HeizkostenV).

• CO₂-Kosten

  Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz gilt auch für Wärmelieferung (§ 2 Abs. 1 S. 2 CO2KostAufG). Der Lieferant muss die Angaben auf seiner Rechnung ausweisen, dein Vermieter trägt einen Teil.

• Warmwasser

  Für die Lieferung von Warmwasser gelten die gleichen Regeln: Entgelt und Betrieb der Hausanlagen, verteilt zu 50 bis 70 % nach Verbrauch (§ 8 Abs. 3 und 4 HeizkostenV).

• Umlage ohne Grundlage

  Der Mietvertrag nennt keine Wärmelieferung, es gab keine Umstellung nach § 556c BGB, trotzdem stehen Grund- und Arbeitspreis des Lieferanten in der Abrechnung.

• Kein oder falscher Kostenvergleich

  Die Ankündigung behauptet Kostenneutralität, ohne die Rechnung nach §§ 8 bis 10 WärmeLV offenzulegen, oder der Nutzungsgrad der alten Anlage ist ohne Messung angesetzt.

• Doppelte Wartung

  Wartung, Instandhaltung und Betriebsführung sind im Wärmepreis schon enthalten und tauchen zusätzlich als eigene Position auf.

• Reparaturen extra

  Der Lieferant kalkuliert Instandhaltung in seinen Preis ein. Werden Reparaturen an der Anlage trotzdem gesondert umgelegt, zahlst du doppelt.

• Falsche Verteilung

  70 % nach Verbrauch mit Verweis auf eine Pflicht, die bei Wärmelieferung nicht gilt, oder weniger als 50 % nach Verbrauch.

• CO₂-Anteil fehlt

  Weil der Vermieter keine Brennstoffrechnung hat, wird der CO₂-Anteil weggelassen. Die Angaben muss aber der Lieferant liefern.

1. 1

   Mietvertrag lesen

   Steht dort Wärmelieferung, Fernwärme oder ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die diese Kosten nennt? Gab es die Wärmelieferung schon bei deinem Einzug?

2. 2

   Herausfinden, wie vorher geheizt wurde

   Hast du vor der Umstellung Heizkosten an den Vermieter gezahlt oder selbst geheizt? Davon hängt ab, ob § 556c BGB gilt.

3. 3

   Ankündigung prüfen

   Kam sie mindestens drei Monate vorher in Textform? Enthält sie Effizienz, Kostenvergleich mit Berechnung, Zeitpunkt und Preise?

4. 4

   Kostenvergleich nachrechnen

   Durchschnittsverbrauch der drei Jahre vor der Ankündigung, Preis des letzten Jahres, sonstige Heizkosten. Woher stammt der Nutzungsgrad?

5. 5

   Abrechnung prüfen

   Verteilung 50 bis 70 % nach Verbrauch, CO₂-Anteil, keine doppelte Wartung, keine Reparaturen. Fordere die Rechnungen des Lieferanten an (§ 556 Abs. 4 BGB).

Widersprich schriftlich und nenne die Gründe: fehlende Vereinbarung, fehlende oder unvollständige Ankündigung, fehlende Kostenneutralität oder doppelt berechnete Posten. Fordere den Kostenvergleich mit allen Annahmen und die Rechnungen des Lieferanten an.

Achte auf die Frist: Einwendungen müssen spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung beim Vermieter sein (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Das gilt nach dem BGH auch für den Einwand, die Umlage sei gar nicht vereinbart. Für frühere Jahre, gegen die du nicht rechtzeitig widersprochen hast, ist es dann meist zu spät. Umso wichtiger ist es, die aktuelle Abrechnung jetzt zu prüfen.

Zahle den Teil, den du nicht bestreitest, zum Beispiel die Kosten, die auch bei einer eigenen Heizung angefallen wären. Den Rest behältst du dir vor. Im Streit lohnt sich Rat vom Mieterverein oder von einer Anwältin, weil es um die Auslegung deines Vertrags geht.