Vermieter reagiert nicht auf deinen Widerspruch: So gehst du vor

Kurz beantwortet

Reagiert der Vermieter nicht auf deinen Widerspruch, bleibt dein Widerspruch trotzdem wirksam. Das Gesetz verlangt nur, dass du deine Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilst. Eine Antwort des Vermieters ist dafür keine Voraussetzung. Sein Schweigen bedeutet aber weder, dass er dir recht gibt, noch, dass die Nachforderung erledigt ist. Zahl den Teil der Nachzahlung, den du nicht bestreitest, hake schriftlich mit Frist nach und bewahre alle Nachweise auf. Will der Vermieter den strittigen Betrag, muss er die Abrechnung erklären, korrigieren oder ihn einklagen.

Ein Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ist rechtlich eine Mitteilung deiner Einwendungen. Sie wird wirksam, wenn sie dem Vermieter zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Ab diesem Moment hast du die Einwendungsfrist aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB für die genannten Punkte gewahrt, ganz gleich, ob und wann er antwortet.

• Schweigen ist keine Zustimmung: Der Vermieter verliert durch Nichtstun nicht automatisch seine Nachforderung.
• Schweigen ist auch kein Verzicht von dir: Du musst deinen Widerspruch nicht wiederholen, damit er gilt.
• Neue Einwände, die dir später auffallen, musst du gesondert und ebenfalls innerhalb der zwölf Monate mitteilen.
• Was zählt, ist der Nachweis des Zugangs: Einschreiben, Bote, Fax-Protokoll oder eine E-Mail, auf die der Vermieter schon einmal reagiert hat.

Viele Hausverwaltungen bearbeiten Widersprüche gesammelt oder warten auf Rückmeldung vom Messdienst. Wochenlange Stille ist deshalb häufig, aber kein Grund, untätig zu bleiben. Wie ein Widerspruch aufgebaut sein sollte, erklären wir unter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen.

Die Funkstille ändert nichts daran, dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung grundsätzlich fällig ist. Deshalb lohnt es sich, die Nachzahlung aufzuteilen:

Oft hängt der Widerspruch an einer Bitte um Belegeinsicht, und genau die bleibt unbeantwortet. Nach § 556 Abs. 4 BGB muss der Vermieter dir auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Er darf sie auch elektronisch bereitstellen.

Verweigert er die berechtigte Einsicht, darfst du die Zahlung der Nachforderung verweigern, bis er sie gewährt. Der Bundesgerichtshof leitet dieses Recht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ab und stellt zugleich klar: Für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung, also für Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Kosten, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17).

• Nenne die Belege konkret, zum Beispiel Hausmeistervertrag, Rechnungen der Gartenfirma, Grundsteuerbescheid, Ablesewerte.
• Setz eine angemessene Frist und schlag einen Termin oder die Übersendung als PDF vor.
• Teil schriftlich mit, dass du die Nachforderung bis zur Einsicht zurückhältst. Kommentarlos nicht zu zahlen, führt eher zu Streit.
• Erhebe deine Einwendungen trotzdem fristgerecht, so weit du sie schon begründen kannst. Das Zurückhalten ersetzt den Widerspruch nicht.

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   Zugang prüfen

   Kannst du belegen, dass dein Widerspruch angekommen ist? Wenn nicht, schick ihn zusammen mit der Erinnerung erneut, diesmal per Einschreiben oder Bote.

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   Nach etwa vier Wochen erinnern

   Freundlich, kurz und schriftlich. Verweise auf Datum und Inhalt deines Widerspruchs und setz eine Frist von zwei bis drei Wochen.

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   Konkret fragen

   Bitte um eine korrigierte Abrechnung oder um eine Stellungnahme zu jedem beanstandeten Punkt und, falls noch offen, um Belegeinsicht.

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   Zahlung klarstellen

   Schreib dazu, welchen Betrag du gezahlt hast oder zahlst und welchen du bis zur Klärung zurückhältst.

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   Alles dokumentieren

   Abrechnung, Widerspruch, Erinnerung, Zugangsnachweise und Überweisungen gehören in eine Mappe. Das hilft, falls es später vor Gericht geht.

Das Beispiel ist eine Formulierungshilfe, keine Rechtsberatung. Passe es an deinen Fall an.

Bleibt auch die Erinnerung unbeantwortet, liegt der nächste Schritt beim Vermieter, nicht bei dir. Er hat drei Möglichkeiten: Er korrigiert die Abrechnung, er verzichtet stillschweigend auf den strittigen Teil oder er versucht, ihn durchzusetzen.

• Mahnung oder Mahnbescheid

  Kommt eine Mahnung, antworte schriftlich mit Verweis auf deinen Widerspruch. Gegen einen gerichtlichen Mahnbescheid musst du innerhalb der darin genannten Frist Widerspruch einlegen. Lässt du die Frist verstreichen, droht ein Vollstreckungsbescheid.

• Klage

  Klagt der Vermieter die Nachforderung ein, muss er darlegen und beweisen, dass seine Abrechnung inhaltlich stimmt. Spätestens jetzt solltest du dich von einem Mieterverein oder einer Anwältin vertreten lassen.

• Beratung und Schlichtung

  Ein Mieterverein kann für Mitglieder den Schriftwechsel übernehmen. Je nach Bundesland gibt es außerdem Schiedsleute oder Gütestellen, über die sich ein Streit ohne Gericht klären lassen kann.

• Verjährung

  Die Nachforderung verjährt in der Regel nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden ist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). So lange solltest du alle Unterlagen aufheben.

Anders liegt es, wenn dein Widerspruch zu einem Guthaben führt oder du schon zu viel gezahlt hast. Dann hilft Abwarten dir nicht, denn eine Rückforderung verjährt ebenfalls nach drei Jahren. Fordere den Betrag schriftlich mit Frist an und nenne die Kontoverbindung. Zahlt der Vermieter nicht, kannst du selbst ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten oder dich beraten lassen.

Wann ein Guthaben fällig ist und ob du es mit der Miete verrechnen darfst, erklärt der Ratgeber Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Ist noch gar keine Abrechnung gekommen, hilft dir unser Generator unter Nebenkostenabrechnung einfordern.