Gebäudemodernisierungsgesetz: Was das neue Heizungsgesetz für Mieter bedeutet

Kurz beantwortet

Für Mieter bringt das Gebäudemodernisierungsgesetz vor allem neue Kostenregeln bei neuen Gas- und Ölheizungen. Vermieter dürfen solche Heizungen wieder einbauen, müssen ab 2029 aber einen steigenden Anteil Bio-Brennstoffe nutzen. Damit das Kostenrisiko nicht allein bei dir landet, tragen Vermieter bei diesen Heizungen ab 2028 die Hälfte der Gasnetzentgelte und der CO₂-Kosten und ab 2029 die Hälfte der Bio-Mehrkosten, allerdings nur bis zu einem Bio-Anteil von 30 Prozent. Für bestehende Heizungen ändert sich in deiner Abrechnung zunächst wenig. Neu ist außerdem: Wer eine Wärmepumpe einbaut und die Miete erhöht, muss deren Effizienz nachweisen.

Der Bundestag hat die Reform des Gebäudeenergiegesetzes am 10. Juli 2026 in namentlicher Abstimmung beschlossen. Nach dem Bundesrat, der laut Bundesregierung ebenfalls Mitte Juli zustimmte, wurde das Gesetz am 23. Juli ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Die Grüngasquote ist noch nicht Gesetz. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz kündigt nur an, dass die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz vorlegt, das die Lieferanten von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichtet, die Brennstoffe für Gebäude bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Laut Bundesregierung soll die Quote ab 2028 gelten (Stand 28.10.2026).

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz verlangte, dass neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorschriften (§§ 71 bis 73) wurden gestrichen. An ihre Stelle tritt eine offene Liste von Möglichkeiten:

• Freie Wahl der Heizung

  Zu den Optionen gehören Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen, KWK-Anlagen, Stromdirektheizungen und der Anschluss an ein Wärmenetz (§ 42 Abs. 2 GModG).

• Auflagen für fossile Heizungen

  Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise Bio-Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen (§ 43 GModG).

• Die Entscheidung trifft der Vermieter

  Als Mieter hast du auf die Wahl der Heizung keinen Einfluss. Deshalb regelt das Gesetz, wer die Folgekosten trägt.

Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, schreibt § 43 Abs. 1 GModG einen steigenden Mindestanteil an Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff vor:

Die Pflicht kann teilweise auch über eine Solarthermieanlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden. Ist nicht der Eigentümer, sondern ein Wärmelieferant Betreiber der Anlage, muss dieser die Pflicht erfüllen (§ 43 Abs. 6 GModG). Für Notfälle, etwa wenn die alte Heizung 2028 irreparabel ausfällt, gibt es eine Übergangszeit von zwölf Monaten.

Der wichtigste Mieterschutz steht nicht im Gebäudemodernisierungsgesetz selbst, sondern im geänderten CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Für Wohnraum mit einer neuen Heizung nach § 43 GModG gilt:

• Gasnetzentgelte ab 2028

  Die Netzentgelte für die Gasbelieferung, die der Vermieter in der Heizkostenabrechnung ermittelt, werden zur Hälfte geteilt.

• CO₂-Kosten ab 2028

  Statt des Stufenmodells nach Energiezustand gilt bei diesen Heizungen eine feste Teilung 50 zu 50.

• Bio-Mehrkosten ab 2029

  Die Kosten für den Pflichtanteil an Bio-Brennstoffen werden geteilt, aber nur bis zu einem Anteil von 30 % am verbrauchten Brennstoff. Was darüber liegt, etwa ab 2040 mit 60 % Pflichtanteil, trägst du nach dem Gesetzeswortlaut allein.

• Preisbestandteil muss gerechtfertigt sein

  Lieferanten müssen den Preisbestandteil für den Bio-Anteil gesondert ausweisen. Er darf nicht höher sein als sachlich gerechtfertigt. Darüber wacht das Bundeskartellamt (§ 3a CO2KostAufG).

Die hälftige Teilung gilt nicht ausnahmslos. § 5d CO2KostAufG sieht eine Härtefallregel vor. Dann trägt der Vermieter nur die CO₂-Kosten nach dem bisherigen Stufenmodell, nicht die hälftigen Netzentgelte und Bio-Kosten. Voraussetzung ist unter anderem, dass alle diese Punkte zusammen erfüllt sind:

• Kleiner Vermieter

  Er vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen.

• Günstige Miete

  Die Miete liegt unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. In angespannten Wohnungsmärkten gilt der Härtefall nur in besonderen Fällen, etwa wenn keine Wärmepumpe möglich und kein Wärmenetz erreichbar ist, und nur bei einer Miete unter 70 %.

• Ineffizientes Gebäude

  Das Haus ist in Effizienzklasse G oder H eingestuft.

• Persönliche Härte

  Die Kostenbeteiligung wäre für den Vermieter eine Härte, die auch unter Würdigung deiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Außerhalb angespannter Wohnungsmärkte gilt zusätzlich die Ausnahme für vermietete Wohnungen in Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt und beide Wohnungen gemeinsam beheizt werden. In jedem Fall muss der Vermieter dich in Textform informieren. Umstände, die er dir erst später mitteilt, werden im jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht berücksichtigt (§ 5d Abs. 4 CO2KostAufG).

Baut der Vermieter eine neue Heizung ein, kann er die Kosten über die Modernisierungsumlage teilweise auf die Miete umlegen. Das Gesetz hat diese Regeln angepasst:

• Wärmepumpe nur mit Effizienznachweis (§ 559f BGB)

  Die volle Mieterhöhung gibt es nur, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Ausnahmen gelten etwa für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden oder mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur beheizt werden können. Ohne Nachweis darf nur die Hälfte der Kosten angesetzt werden.

• Kappung bei geförderten Heizungen (§ 559e BGB)

  Wurden Fördermittel genutzt, darf der Vermieter 10 % der Kosten abzüglich Förderung umlegen. Die Miete darf dadurch um höchstens 0,50 € je m² Wohnfläche in sechs Jahren steigen.

• Neue Gas- und Ölheizungen (§ 559e Abs. 2 BGB)

  Die Pauschale, nach der 15 % der Kosten als ersparte Erhaltungskosten abgezogen werden, gilt für Heizungen nach § 43 GModG nicht. Dann bleibt es bei der allgemeinen Regel, dass die Kosten herauszurechnen sind, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären.

Der Deutsche Mieterbund hat das Gesetz im Verfahren mehrfach kritisiert. Schon zu den Eckpunkten im Februar 2026 warnte er, Vermieter entschieden über die Heizung, die Kosten trügen aber die Mieter: Für Vermieter entstehe kein zusätzlicher Anreiz für klimafreundliche Heizungen, für Mieter aber ein hohes Kostenrisiko.

Zur ersten Lesung im Juni 2026 begrüßte der Verband die hälftige Teilung von CO₂-Kosten, Netzentgelten und Bio-Mehrkosten grundsätzlich, kritisierte aber die Grenze von 30 % beim Bio-Anteil und forderte, sie aufzuheben. Daneben verlangt der Mieterbund einen sozial gestaffelten Heizkostendeckel. Beides steht nicht im beschlossenen Gesetz.

• Vermieteranteil fehlt

  Bei einer neuen Gas- oder Ölheizung wird ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und Netzentgelte nicht abgezogen, oder es wird weiter nach Stufenmodell gerechnet.

• Härtefall ohne Information

  Der Vermieter beruft sich auf den Härtefall, hat dich aber nicht rechtzeitig in Textform informiert.

• Bio-Anteil falsch berechnet

  Die Teilung der Bio-Kosten wird nicht auf den Anteil bis 30 % angewendet, oder der Preisbestandteil des Lieferanten fehlt in den Belegen.

• Keine Erstattung bei Etagenheizung

  Wer sich selbst versorgt, bekommt den Vermieteranteil nicht erstattet, obwohl § 6 Abs. 2 CO2KostAufG das vorsieht.

1. 1

   Heizung klären

   Wurde in deinem Haus nach dem 29.07.2026 eine Gas- oder Ölheizung eingebaut? Frag nach, wenn du es nicht weißt. Nur dann gelten die neuen Teilungsregeln.

2. 2

   CO₂-Kosten prüfen

   Bei bestehenden Heizungen: Stufenmodell nach Energiezustand. Bei neuen Heizungen nach § 43 GModG ab 2028: hälftige Teilung.

3. 3

   Netzentgelte und Bio-Anteil suchen

   Ab 2028 und 2029 müssen diese Kosten ermittelt und der Vermieteranteil abgezogen sein.

4. 4

   Belege anfordern

   Verlange die Rechnungen des Lieferanten mit CO₂-Menge, Netzentgelten und ausgewiesenem Preisbestandteil für den Bio-Anteil.

5. 5

   Fristgerecht widersprechen

   Einwände gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).