Heizkostenabrechnung mit Wärmepumpe: Was Mieter zahlen und was sie prüfen sollten

Kurz beantwortet

Mit Wärmepumpe zahlst du als Mieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung, also überwiegend nach deinem gemessenen Verbrauch. Zu den Kosten gehören vor allem der Strom, den die Wärmepumpe verbraucht, dazu Betriebsstrom, Wartung, Prüfung und Messdienst. Seit der Änderung der Verordnung im Herbst 2023 nennt sie den Wärmepumpenstrom ausdrücklich. Wurde der Verbrauch bisher nicht gemessen, musste der Vermieter bis 30. September 2025 nachrüsten. Einen CO₂-Anteil des Vermieters gibt es bei Strom nicht, dafür lohnt sich der Blick auf Strommenge, Strompreis und Verteilung.

Für dich heißt das: Läuft dein Abrechnungszeitraum über das Kalenderjahr und wurde fristgerecht nachgerüstet, wird spätestens ab 2026 nach Verbrauch abgerechnet. Die erste solche Abrechnung bekommst du dann 2027. Wurde früher nachgerüstet, kann es schon die Abrechnung 2025 sein.

Hat der Vermieter nicht nachgerüstet und verteilt weiter nach Fläche, wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet. Dann darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV). Neue Zähler und Heizkostenverteiler müssen außerdem fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV).

Die Grenze zwischen Wartung und Reparatur zieht die Betriebskostenverordnung in § 1 Abs. 2 Nr. 2: Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung oder Witterung zu beseitigen, sind Instandhaltung und trägt der Vermieter. Steht in der Wartungsrechnung ein neues Bauteil, gehört dieser Teil nicht in deine Abrechnung.

Im Mehrfamilienhaus gelten dieselben Regeln wie bei jeder Zentralheizung: Mindestens 50 und höchstens 70 % der Kosten werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Die Pflicht zu genau 70 % aus § 7 Abs. 1 S. 2 betrifft nur ältere Häuser mit Öl- oder Gasheizung, nicht Wärmepumpen.

Gemessen wird mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV). Die Geräte müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass sie technisch einwandfrei funktionieren. Wärmepumpen arbeiten oft mit niedrigen Vorlauftemperaturen und Fußbodenheizung. Ob Heizkostenverteiler dafür geeignet sind oder Wärmezähler je Wohnung nötig sind, muss der Vermieter beim Einbau beachten.

Erzeugt die Wärmepumpe Heizung und Warmwasser gemeinsam, müssen die Kosten zwischen beiden aufgeteilt werden. Bei Wärmepumpen geschieht das nach den Anteilen am Wärmeverbrauch (§ 9 Abs. 1 HeizkostenV). Die Wärmemenge für das Warmwasser ist grundsätzlich mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 S. 1).

Nur wenn das mit unzumutbar hohem Aufwand verbunden ist, darf die Wärmemenge mit einer Formel aus dem Warmwasservolumen berechnet werden. Bei einer monovalenten Wärmepumpe, die das Haus allein beheizt, wird das Ergebnis dann mit 0,30 multipliziert (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Steht in deiner Abrechnung eine Formel ohne diesen Faktor, ist der Warmwasseranteil zu hoch.

In manchen Häusern mit Wärmepumpe zahlen Mieter eine Warmmiete, in der die Heizkosten schon stecken. Für diesen Fall verlangt die Verordnung eine Vorarbeit:

Wofür der Wert verwendet wird, sagt die Verordnung nicht ausdrücklich. Für dich ist er wichtig, wenn aus deiner Warmmiete eine Miete mit gesonderter Heizkostenabrechnung wird: Dann sollte der bisher in der Miete steckende Heizkostenanteil herausgerechnet werden, sonst zahlst du die Heizung zweimal. Für den vergleichbaren Fall, dass Betriebskosten künftig nach Verbrauch abgerechnet werden, schreibt § 556a Abs. 2 S. 3 BGB ausdrücklich vor, dass die Miete entsprechend herabzusetzen ist. Lass dir den ermittelten Durchschnittswert und deinen Anteil zeigen.

Laut Heizspiegel 2026 von co2online kostete eine durchschnittliche 70-m²-Wohnung im Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpe im Abrechnungsjahr 2025 rund 715 €, 5 % mehr als im Vorjahr. Für 2026 rechnet co2online mit etwa 735 €. Zum Vergleich: mit Erdgas 1.170 €, mit Fernwärme 1.295 €.

Für ein ganzes Gebäude mit 250 bis 500 m² Wohnfläche gilt eine Wärmepumpe im Heizspiegel bis 31 kWh Strom je m² und Jahr als „mittel“ und ab 68 kWh als „zu hoch“, bei den Kosten bis 10,20 € beziehungsweise ab 19,41 € je m² und Jahr. Liegt dein Haus deutlich darüber, kann eine schlecht eingestellte Anlage dahinterstecken, etwa ein Heizstab, der dauernd mitläuft. Das ist kein Abrechnungsfehler, aber ein Grund, nach den Wartungsprotokollen zu fragen.

• Weiter nach Fläche

  Trotz Pflicht zur Verbrauchserfassung wird weiter komplett nach Quadratmetern verteilt. Dann darfst du um 15 % kürzen.

• Strom doppelt

  Der Wärmepumpenstrom steckt in den Heizkosten und läuft zusätzlich über den Allgemeinstrom.

• Schätzung ohne Grundlage

  Ohne eigenen Zähler wird der Strom geschätzt, aber niemand kann sagen, wie. Bestreitest du ihn, muss der Vermieter die Grundlagen offenlegen.

• Reparatur als Wartung

  Ein getauschtes Bauteil oder ein Störungseinsatz steht auf der Wartungsrechnung und wird mit umgelegt.

• Warmwasseranteil falsch

  Formel statt Wärmezähler, ohne Begründung und ohne den Faktor 0,30 für monovalente Wärmepumpen.

• Warmmiete plus Abrechnung

  Die Heizkosten werden neu abgerechnet, die Warmmiete bleibt aber unverändert.

1. 1

   Abrechnungsart prüfen

   Wird nach Verbrauch abgerechnet? Wenn nicht: Wurde bis 30.09.2025 nachgerüstet, und ab welchem Zeitraum gilt die Verordnung?

2. 2

   Stromkosten nachvollziehen

   Menge, Preis je kWh, Zähler. Vergleiche mit dem Vorjahr und frag nach der Stromrechnung.

3. 3

   Allgemeinstrom gegenlesen

   Taucht derselbe Zähler auch im Allgemeinstrom auf? Ist der Wärmepumpenstrom dort herausgerechnet?

4. 4

   Wartungsrechnungen ansehen

   Nur regelmäßige Wartung, Prüfung und Reinigung. Keine Ersatzteile, keine Störungsbeseitigung.

5. 5

   Verteilung und Warmwasser prüfen

   50 bis 70 % nach Verbrauch, Warmwasser per Wärmezähler oder mit Begründung per Formel.

6. 6

   Belege anfordern und widersprechen

   Rechnungen einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB) und Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Ist die Wärmepumpe neu eingebaut worden, kann der Vermieter die Kosten unter Umständen als Modernisierung über die Miete umlegen. Das ist eine Mieterhöhung und keine Frage der Nebenkostenabrechnung. In der Heizkostenabrechnung haben Kauf, Einbau und Finanzierung nichts zu suchen.

Wird die Wärme nicht vom Vermieter erzeugt, sondern von einem Dienstleister geliefert, der die Wärmepumpe betreibt, ist das Wärmelieferung. Dann gelten zusätzliche Regeln, etwa § 556c BGB bei einer Umstellung im laufenden Mietverhältnis.