Grundkosten und Verbrauchskosten bei der Heizung: Wann 70/30 Pflicht ist

Kurz beantwortet

Grundkosten sind der Teil der Heizkosten, der nach Fläche verteilt wird, Verbrauchskosten der Teil nach gemessenem Verbrauch. Die Heizkostenverordnung lässt dem Vermieter einen Rahmen: mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch. In älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung und gedämmten Rohren sind 70 % Pflicht. Für dich macht der Schlüssel einen Unterschied: Wer sparsam heizt, profitiert von einem hohen Verbrauchsanteil, wer in einer schwer zu heizenden Wohnung lebt, eher von einem niedrigen. Ob der Schlüssel in deiner Abrechnung zulässig ist, kannst du mit wenigen Angaben prüfen.

Der Messdienst rechnet zuerst die Heizkosten des ganzen Hauses zusammen: Brennstoff oder Wärme, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst und so weiter. Diese Summe wird dann in zwei Töpfe geteilt.

Der Grund für die Teilung: Ein Teil der Wärme hängt nicht vom einzelnen Verhalten ab. Leitungen geben Wärme ab, Treppenhäuser und Nachbarwohnungen wärmen mit, Wartung und Messdienst kosten unabhängig vom Verbrauch. Die Verordnung erlaubt auch, nur die Fläche der beheizten Räume als Grundlage zu nehmen (§ 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenV). Welche Fläche gilt, muss in der Abrechnung erkennbar sein.

Innerhalb dieses Rahmens entscheidet der Vermieter (§ 6 Abs. 4 S. 1 HeizkostenV). Üblich sind 50/50, 60/40 und 70/30. Auch krumme Werte wie 65/35 sind erlaubt. Liegt der Verbrauchsanteil unter 50 %, ist die Abrechnung falsch, liegt er über 70 %, braucht es eine vertragliche Vereinbarung (§ 10 HeizkostenV).

Der Rahmen gilt auch für Fernwärme und Contracting (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV). Die besondere Pflicht zu 70 % gilt dort aber nicht, denn § 7 Abs. 3 verweist nur auf die Sätze 1 und 3 bis 5, nicht auf Satz 2.

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Das Haus hat 1.000 m² und 20.000,00 € Heizkosten. Deine Wohnung hat 70 m², also 7 % der Fläche. Je nachdem, wie viel du vom gemessenen Verbrauch des Hauses hast, zahlst du:

So haben wir gerechnet: Grundkosten × Flächenanteil + Verbrauchskosten × Verbrauchsanteil. Bei 50/50 sind Grund- und Verbrauchskosten je 10.000,00 €, bei 70/30 sind es 6.000,00 € Grundkosten und 14.000,00 € Verbrauchskosten.

Wer genau im Durchschnitt liegt, zahlt bei jedem Schlüssel gleich viel. Der sparsame Haushalt zahlt mit 70/30 80,00 € weniger, der Vielverbraucher 120,00 € mehr. Deshalb kann ein falscher Schlüssel für dich teuer sein, oder er kann dir nützen. Ob sich ein Einwand lohnt, hängt von deinem Verbrauchsanteil ab.

Beim Warmwasser gibt es keine 70-%-Pflicht. Wichtig ist hier zuerst die Trennung: Bei einer verbundenen Anlage muss der Anteil des Warmwassers an den Gesamtkosten richtig bestimmt sein, in der Regel mit einem Wärmezähler (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Ist der Warmwasseranteil zu hoch, verschiebt sich Geld von der Heizung zum Warmwasser, und Haushalte mit vielen Personen zahlen zu viel.

Nach der erstmaligen Festlegung darf der Vermieter den Schlüssel nur durch Erklärung gegenüber den Mietern und nur für künftige Zeiträume ändern, und zwar bei Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen, nach baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Heizenergie sparen, oder aus anderen sachgerechten Gründen (§ 6 Abs. 4 S. 2 HeizkostenV).

Ein Wechsel mitten im Jahr oder rückwirkend für die gerade abgerechnete Periode ist nicht erlaubt. Hat dein Vermieter den Schlüssel gegenüber dem Vorjahr geändert, frag nach der Erklärung und dem Grund. Nach einer Dämmung des Hauses kann ein Wechsel zum Beispiel sachgerecht sein. Ist das Haus aber so beschaffen, dass 70 % Pflicht sind, darf er nicht davon weg.

• Viel geschätzt

  Musste für mehr als 25 % der Fläche geschätzt werden, sind die Kosten ausschließlich nach Fläche zu verteilen (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV). Dann gibt es keine Verbrauchskosten mehr, und das ist ausnahmsweise richtig.

• Leerstehende Wohnungen

  Den Flächenanteil leerer Wohnungen trägt der Vermieter (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Die Grundkosten dürfen nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden, indem die leere Fläche weggelassen wird.

• Höherer Verbrauchsanteil im Vertrag

  Ein Mietvertrag darf mehr als 70 % nach Verbrauch vorsehen (§ 10 HeizkostenV). Weniger als 50 % sind dagegen nicht erlaubt.

• Gar nicht nach Verbrauch

  Werden die Heizkosten komplett nach Fläche verteilt, obwohl das nicht erlaubt ist, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV).

• Mieterwechsel

  Beim Wechsel werden die Verbrauchskosten nach der Zwischenablesung aufgeteilt, die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV).

• 50/50 trotz 70-%-Pflicht

  Älteres Haus, Gasheizung, gedämmte Rohre, trotzdem nur 50 % nach Verbrauch.

• Unter 50 % nach Verbrauch

  Etwa 40/60 ohne Grund. Das ist nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV nicht zulässig.

• Schlüssel still geändert

  Der Prozentsatz unterscheidet sich vom Vorjahr, ohne dass eine Erklärung vor Beginn des Zeitraums kam.

• Falsche Fläche

  Die Gesamtfläche des Hauses schrumpft, weil leere oder gewerbliche Einheiten fehlen, oder deine Wohnfläche ist falsch.

• Warmwasseranteil zu hoch

  Der Anteil des Warmwassers wurde per Formel statt mit Wärmezähler bestimmt, ohne dass das zulässig war.

1. 1

   Schlüssel finden

   Auf der Abrechnung des Messdienstes steht, wie viel Prozent als Grundkosten und wie viel als Verbrauchskosten verteilt werden, getrennt für Heizung und Warmwasser.

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   Rahmen prüfen

   Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 %? Wenn darüber: Gibt es eine Vereinbarung im Mietvertrag?

3. 3

   70-%-Pflicht prüfen

   Öl oder Gas? Älteres, nicht entsprechend saniertes Haus? Gedämmte Rohre im Keller? Dann muss es 70/30 sein.

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   Mit dem Vorjahr vergleichen

   Gleicher Schlüssel? Wenn nicht, gab es vor Beginn des Zeitraums eine Erklärung mit sachgerechtem Grund?

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   Auswirkung ausrechnen

   Liegt dein Verbrauchsanteil unter deinem Flächenanteil, nützt dir ein höherer Verbrauchsanteil, sonst ein niedrigerer.

Ist der Schlüssel falsch, ist die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft. Du kannst verlangen, dass sie mit dem richtigen Schlüssel neu berechnet wird. Das Kürzungsrecht von 15 % passt nur, wenn gar nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV). Bei einem falschen Prozentsatz geht es um die richtige Verteilung.

Widersprich schriftlich, nenne den gewählten und den richtigen Schlüssel und begründe, warum. Die Frist dafür endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Bitte gleichzeitig um Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich die Wahl des Schlüssels ergibt (§ 556 Abs. 4 BGB).