Heizkosten um 3 Prozent kürzen: Deine Rechte, wenn der Vermieter Pflichten versäumt

Kurz beantwortet

Du darfst deine Heizkostenabrechnung um 3 % kürzen, wenn der Vermieter eine von drei Pflichten verletzt. Er muss fernablesbare Geräte einbauen, sobald das vorgeschrieben ist. Er muss dir bei solchen Geräten regelmäßig deinen Verbrauch mitteilen. Und er muss die CO₂-Kosten zwischen dir und sich aufteilen und das in der Abrechnung ausweisen. Gekürzt wird jeweils dein Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten. Für ältere, nicht fernablesbare Geräte endet die Übergangsfrist am 31. Dezember 2026. Ab dem Abrechnungsjahr 2027 ist ein fehlender Funkzähler deshalb in vielen Häusern ein Kürzungsgrund.

Zwei Dinge stecken in diesem Wortlaut. Erstens knüpft das Kürzungsrecht an einen Verstoß gegen § 5 Abs. 2 oder 3 an. Es kommt also darauf an, ob die Fernablesbarkeit für deine Geräte schon vorgeschrieben war. Zweitens reicht beim zweiten Satz schon eine unvollständige Information. Gemeint sind alle Informationen nach § 6a, also die monatliche Verbrauchsinformation und die Pflichtangaben in der Abrechnung.

Das Kürzungsrecht verlangt nach seinem Wortlaut nur die fehlende Fernablesbarkeit. Ob neue Geräte zusätzlich an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können oder mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten, ist zwar ebenfalls vorgeschrieben (§ 5 Abs. 2 S. 3 und Abs. 5 HeizkostenV), wird in § 12 aber nicht als Kürzungsgrund genannt.

• Geräte eingebaut nach dem 1.12.2021

  Sie mussten von Anfang an fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV). Ist ein solches Gerät nicht per Funk ablesbar, kannst du schon jetzt kürzen. Ausnahme: Es wurde nur ein einzelnes Gerät in einem älteren, nicht fernablesbaren System ersetzt oder ergänzt (§ 5 Abs. 2 S. 4).

• Geräte eingebaut bis zum 1.12.2021

  Sie dürfen bis zum 31.12.2026 weiter vor Ort abgelesen werden. Danach ist die Pflicht verletzt, wenn nicht nachgerüstet wurde. Bei einem Abrechnungszeitraum über das Kalenderjahr betrifft das die Abrechnung 2027, die du 2028 bekommst.

• Abrechnungszeitraum über den Jahreswechsel

  Läuft dein Zeitraum zum Beispiel von Juli 2026 bis Juni 2027, fällt nur ein Teil hinter den Stichtag. Wie dann zu kürzen ist, regelt die Verordnung nicht ausdrücklich.

Ob ein Gerät fernablesbar ist, merkst du im Alltag schnell. Fernablesbar ist eine Ausstattung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV). Kommt jedes Jahr ein Ableser mit Termin in deine Wohnung, sind die Geräte es in aller Regel nicht. Bekommst du monatlich Verbrauchswerte per Post, Mail oder Portal, spricht das für Funkgeräte. Steht in der Abrechnung beim Ablesedatum der Stichtag am Ende des Zeitraums und kein Termin, ist das ebenfalls ein Hinweis. Im Zweifel frag den Vermieter schriftlich, welche Geräte eingebaut sind und wann. Die Antwort hilft dir auch als Nachweis, falls du später kürzt.

Welche Ausnahmen es von der Nachrüstpflicht gibt und was der Vermieter bis Ende 2026 tun muss, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Pflicht für fernablesbare Messgeräte.

Sind in deiner Wohnung fernablesbare Geräte eingebaut, muss dir der Vermieter seit dem 1. Januar 2022 jeden Monat deinen Verbrauch mitteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Die Mitteilung muss mindestens deinen Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden enthalten, einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV).

Auch in der Abrechnung selbst schreibt § 6a Abs. 3 Angaben vor, etwa zu den Energieträgern, zu den Kosten von Geräten und Ablesung, einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer und eine Grafik zu deinem witterungsbereinigten Verbrauch im Vergleich zum Vorjahr. Fehlt davon etwas, ist die Information nach dem Wortlaut nicht vollständig mitgeteilt.

Ausweisen muss der Vermieter deinen Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Das gilt für Gas, Öl und andere Brennstoffe mit CO₂-Preis und auch für Fernwärme und Contracting. Bei einer Wärmepumpe fällt kein CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandel an, das Kürzungsrecht spielt dann keine Rolle.

Der häufigste Fehler: Die 3 % werden von der Nachzahlung abgezogen. Gekürzt wird aber dein Anteil an den Kosten. Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen:

Richtig gerechnet sparst du im Beispiel 37,09 €, falsch gerechnet nur 4,69 €. Bei einem Guthaben gilt dasselbe: Die Kürzung erhöht dein Guthaben um 3 % deines Kostenanteils.

Welche Kosten genau zur Grundlage gehören, hängt vom Kürzungsrecht ab. § 12 HeizkostenV spricht vom Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz spricht vom Anteil an den Heizkosten laut Heizkostenabrechnung. Nimm deinen Gesamtbetrag aus der Heizkostenabrechnung und schreibe dazu, was du zugrunde gelegt hast.

• Nachrüstung unmöglich oder unzumutbar

  Die Pflicht zur Nachrüstung entfällt, wenn sie im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu unangemessenem Aufwand oder einer unbilligen Härte führt (§ 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV). Das muss der Vermieter darlegen.

• Ausnahmen nach § 11

  Wo die Heizkostenverordnung gar nicht gilt, etwa in Häusern mit sehr geringem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je m² und Jahr, gibt es auch keine Kürzungsrechte nach § 12.

• Wohnungseigentum

  Die Kürzungsrechte gelten nicht zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Eigentümergemeinschaft (§ 12 Abs. 1 S. 4). Als Mieter einer Eigentumswohnung darfst du gegenüber deinem Vermieter kürzen.

• Mehrere Verstöße

  Ob sich mehrere Kürzungsrechte addieren, ist gesetzlich nicht geregelt. Kläre eine Mehrfachkürzung im Zweifel vorher ab.

• Kein Ersatz für eine richtige Abrechnung

  Andere Fehler lassen sich nicht durch eine Kürzung erledigen. Der BGH hat entschieden, dass eine Abrechnung nach eingekauftem statt verbrauchtem Brennstoff nicht durch die Kürzung nach § 12 Abs. 1 ausgeglichen werden kann (Urteil vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11).

• 3 % von der Nachzahlung

  Die Kürzung bezieht sich auf deinen Kostenanteil. Wer nur die Nachzahlung kürzt, verschenkt Geld.

• Zu früh wegen alter Geräte

  Für Geräte, die vor dem 1.12.2021 eingebaut wurden, läuft die Frist bis 31.12.2026. In den Abrechnungen 2025 und 2026 ist das noch kein Kürzungsgrund.

• Kürzung ohne Begründung

  Wer einfach weniger überweist, ohne Grund und Rechtsgrundlage zu nennen, riskiert Mahnungen und Streit. Schreib dazu, warum und wie viel du kürzt.

• Frist verpasst

  Die Einwendungsfrist endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Danach wird es schwer, die Kürzung noch durchzusetzen.

• Andere Fehler übersehen

  Wer sich auf die 3 % konzentriert, übersieht oft größere Fehler: falscher Verteilerschlüssel, Schätzungen, Reparaturen in den Heizkosten oder einen nicht abgezogenen CO₂-Anteil.

1. 1

   Grund feststellen

   Welche Pflicht ist verletzt? Funkzähler fehlen, monatliche Information fehlt, Pflichtangaben fehlen oder der CO₂-Anteil ist nicht ausgewiesen. Notiere, woran du es erkennst.

2. 2

   Zeitpunkt prüfen

   Galt die Pflicht für den Abrechnungszeitraum schon? Bei Altgeräten erst ab 2027, bei der monatlichen Information seit 2022, beim CO₂-Anteil seit 2023.

3. 3

   Betrag berechnen

   3 % von deinem Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten laut Abrechnung. Schreib die Grundlage dazu.

4. 4

   Schriftlich erklären

   Nenne Grund, Rechtsgrundlage und Betrag. Zahle den verbleibenden Betrag oder fordere das höhere Guthaben.

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   Frist einhalten

   Schicke das Schreiben innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung, am besten so, dass du den Zugang nachweisen kannst.