Heizkostenabrechnung bei Ölheizung: So prüfst du Tankbestand, Literpreis und Tankreinigung

Kurz beantwortet

In der Heizkostenabrechnung mit Ölheizung zählt nur das Öl, das im Abrechnungszeitraum verbrannt wurde. Der Vermieter rechnet: Bestand im Tank zu Beginn plus alle Lieferungen im Jahr minus Bestand am Ende. Was er im Jahr gekauft, aber noch nicht verbraucht hat, gehört in die nächste Abrechnung. Dazu kommen Betriebsstrom, Wartung des Brenners, Abgasmessung, Messdienst und gelegentlich die Tankreinigung. Reparaturen, ein neuer Tank oder die Tanksanierung bleiben beim Vermieter. Seit 2021 steckt im Ölpreis zusätzlich ein CO₂-Preis, den sich Mieter und Vermieter teilen.

Aus dem Wort „verbrauchten“ hat der Bundesgerichtshof eine klare Regel abgeleitet: Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden, also nach dem, was der Vermieter im Jahr bezahlt hat, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs (Urteil vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11). Bei anderen Betriebskosten ist das Abflussprinzip grundsätzlich erlaubt, bei Heizkosten nicht.

Der BGH hat im selben Urteil entschieden, dass sich ein solcher Fehler nicht einfach durch das Kürzungsrecht von 15 % ausgleichen lässt. Der Vermieter muss die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch neu erstellen. Für dich heißt das: Steht in der Abrechnung nur die Summe der Ölrechnungen des Jahres, ohne Anfangs- und Endbestand, ist das ein deutlicher Hinweis auf einen Fehler.

Teile die Brennstoffkosten durch die verbrauchten Liter. Das ist dein durchschnittlicher Literpreis. Vergleiche ihn mit dem Vorjahr und mit den Lieferrechnungen. Zum Umrechnen in Kilowattstunden nennt die Heizkostenverordnung für leichtes Heizöl einen Heizwert von 10 kWh je Liter (§ 9 Abs. 3 HeizkostenV).

Zur Einordnung: Laut Techem sank der Heizölpreis 2025 im Mittel um 8,2 %, wegen des kälteren Winters stiegen die Heizkosten mit Öl trotzdem um rund 2,4 % (Prognose vom 14.01.2026). co2online nennt für eine 70-m²-Wohnung mit Heizöl im Abrechnungsjahr 2025 rund 1.030 €, etwa so viel wie im Vorjahr. Im März 2026 beobachtete Techem einen Preissprung beim Heizöl von 20 %, co2online erwartet für 2026 rund 24 % höhere Kosten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten (Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Der Tank ist nach dem BGH fester Bestandteil der Ölheizung, ohne ihn kann sie nicht betrieben werden. Seine Reinigung gehört deshalb zur „Reinigung der Anlage“, die § 7 Abs. 2 HeizkostenV und § 2 Nr. 4 a BetrKV nennen.

Im entschiedenen Fall wurde die Reinigung in Abständen von fünf bis sieben Jahren empfohlen, die Kosten lagen bei 103,50 €. Der BGH erlaubte, sie in dem Jahr umzulegen, in dem sie anfielen. Ob bei besonders hohen Kosten eine Verteilung über mehrere Jahre geboten sein kann, hat er offen gelassen.

• Betriebsstrom

  Strom für Brenner, Pumpen und Regelung. Gibt es keinen eigenen Zähler, darf er geschätzt werden. Bestreitest du den Betrag, muss der Vermieter die Grundlagen darlegen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

• Wartung und Abgasmessung

  Regelmäßige Prüfung, Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung und die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sind Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Ein neuer Brenner oder eine Düse nach einem Defekt sind Reparatur.

• Schornsteinfeger

  Kehrgebühren sind eigene Betriebskosten (§ 2 Nr. 12 BetrKV), aber nur, soweit sie nicht schon in den Heizkosten stecken. Sie dürfen nicht zweimal auftauchen.

• Öltankversicherung

  Die Haftpflichtversicherung für den Öltank gehört zu den Versicherungen (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Auch sie darf nur einmal in der Abrechnung stehen.

• Lieferkosten

  Die Kosten der Lieferung gehören zu den Brennstoffkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Mahngebühren oder Zinsen für eine Ratenzahlung des Vermieters nicht.

Der Öllieferant muss auf seiner Rechnung die CO₂-Emissionen der Lieferung und den darin enthaltenen CO₂-Preis ausweisen, und zwar zum Preis, der zum Zeitpunkt der Lieferung galt (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 CO2KostAufG). Öl, das 2024 geliefert und 2025 verbrannt wurde, trägt also den CO₂-Preis von 2024 mit 45 € je Tonne.

Nach den amtlichen Standardwerten verursacht ein Liter Heizöl EL rund 2,68 kg CO₂ (EBeV 2030, Anlage 2). Beim Festpreis von 55 € je Tonne für 2025 sind das rund 14,7 Cent netto und 17,5 Cent mit Umsatzsteuer je Liter. Für die 15.400 Liter aus dem Beispiel oben wären das rund 2.697,51 €, wenn alles Öl 2025 geliefert worden wäre.

Davon trägt der Vermieter einen Teil, je nach CO₂-Ausstoß des Gebäudes je m² Wohnfläche nach dem Stufenmodell. Ölheizungen verursachen je Kilowattstunde mehr CO₂ als Gas, in schlecht gedämmten Häusern ist der Vermieteranteil deshalb oft spürbar. Fehlt die Aufteilung oder sind die Angaben nicht ausgewiesen, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Für neu eingebaute Öl- oder Gasheizungen, die nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz anteilig andere Brennstoffe nutzen müssen, sieht das Gesetz ab 2028 weitere Kostenteilungen vor (§ 5a CO2KostAufG).

Erwärmt die Ölheizung auch das Wasser, werden die Kosten zwischen Heizung und Warmwasser nach dem Brennstoffverbrauch aufgeteilt (§ 9 Abs. 1 HeizkostenV). Die Wärmemenge für das Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen, eine Formel ist nur bei unzumutbarem Aufwand erlaubt (§ 9 Abs. 2).

Für die Heizung gilt bei Öl eine Besonderheit: In Häusern, die den Wärmeschutz von 1994 nicht erreichen, die mit Öl oder Gas beheizt werden und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, müssen 70 % der Kosten nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV). Viele ältere Häuser mit Ölheizung fallen darunter.

• Einkauf statt Verbrauch

  Die Ölrechnungen des Jahres werden voll angesetzt, ohne Anfangs- und Endbestand.

• Bestand passt nicht zum Vorjahr

  Der Endbestand der letzten Abrechnung taucht mit anderer Menge oder anderem Preis als Anfangsbestand auf.

• Tankreparatur als Reinigung

  Auf der Rechnung der Tankreinigung stehen auch Abdichtung, neue Leitungen oder ein neuer Füllstandsanzeiger.

• Doppelte Kosten

  Schornsteinfeger oder Öltankversicherung stehen in den Heizkosten und noch einmal in der Betriebskostenabrechnung.

• CO₂-Anteil fehlt

  Bei Öl ist der CO₂-Anteil besonders hoch. Fehlt die Aufteilung, fehlt dir Geld, zusätzlich darfst du um 3 % kürzen.

• Falscher Schlüssel

  50 % nach Verbrauch in einem älteren Haus, in dem 70 % Pflicht sind.

1. 1

   Bestand nachrechnen

   Anfangsbestand + Zukauf − Endbestand = Verbrauch. Stimmt das Ergebnis mit den Litern in der Abrechnung überein?

2. 2

   Mit dem Vorjahr abgleichen

   Endbestand des Vorjahres = Anfangsbestand dieses Jahres? Gleiche Menge, gleicher Wert?

3. 3

   Literpreis ausrechnen

   Brennstoffkosten ÷ Liter. Passt der Wert zu den Lieferrechnungen und ist er im Vergleich zum Vorjahr erklärbar?

4. 4

   Nebenkosten der Heizung prüfen

   Tankreinigung, Wartung, Abgasmessung, Betriebsstrom. Keine Reparaturen, nichts doppelt.

5. 5

   CO₂-Aufteilung suchen

   Einstufung des Gebäudes, Vermieteranteil und Abzug in deiner Endsumme.

6. 6

   Belege anfordern

   Ölrechnungen, Tankprotokoll, Wartungs- und Reinigungsrechnungen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Findest du einen Fehler, widersprich schriftlich und nenne die Position und den Grund, etwa „Brennstoffkosten nach Einkauf statt nach Verbrauch“. Die Frist für Einwendungen endet zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).

Hat der Vermieter nach dem Abflussprinzip abgerechnet, muss er die Abrechnung nach dem Verbrauch neu erstellen. Zahle den Betrag, den du nicht bestreitest, und behalte dir den Rest vor. Wegen der steigenden Ölpreise lohnt sich außerdem ein Blick auf die Vorauszahlungen: Nach der Abrechnung darfst du sie selbst angemessen anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB), um eine hohe Nachzahlung 2026 zu vermeiden.